這兩天，福田海德園最新一批單位，開盤售罄。顯示深圳隱藏的購買力依舊不容小覷，關鍵看有沒有值得出手的項目。

　　接下來，今年深圳還有沒有什么住宅，可能比海德園更值得買的？淘哥爆個大料，還真有一個！

　　繼深超總橫空出世一塊住宅用地后，淘哥打聽到，前海也突然多了一個王炸超神住宅，過幾個月就會開賣。

　　項目推廣名為前海瑧璽，為百年央企招商開發，從招商的產品系定位來看，“璽系”是最高端的產品線。

　　前海瑧璽緊鄰網紅盤招商領璽，樓下就是被南二外（集團）前海創新教育集團收編的九年一貫制學校，主推建面約106/107平的3房、建面約128平的4房。

　　前海瑧璽有6大差異化優勢：

　　1、無人才房，無安居房，無保障房，極度純粹。這個太難得，懂的都懂。

　　2、贈送后，戶型使用率最高可達約97%， 難逢敵手；

　　3、緊鄰水廊道，兼擁山+海+河+公園景觀，是前海今年僅有的首排水岸住宅；這也意味著不用擔心噪音（前海很多盤靠近月亮灣大道、南坪等）

　　4、前海今年容積率最低的新盤，僅約3.27；

　　5、2.9平方公里大城規劃賦能，地標、龍頭、網紅、高增值性明顯；

　　6、價格預計僅僅9字頭，考慮到其最高97%的戶型使用率，目前市面上主流新盤戶型使用率在70-85%之間，瑧璽使用率要高10-20%。相當于價格還要打8-9折，也就是7-8萬多的水平……只相當于龍華價格！

　　這樣真的太猛了，這可是前海啊，還是3.27超低容積率，緊鄰水廊道的一線水岸住宅、無人才房，片區2.9平方公里統一規劃、極高的品質保障……

　　綜合來看，前海瑧璽綜合素質堪稱前海今年新盤的天花板級選手，而且價格僅9字頭，非常令人心動。

　　淘哥估計，前海瑧璽一出，很多最近有前海、南山、福田打新計劃的人，應該都會想著來一探究竟，一心一意盼著前海瑧璽開賣了。

　　01.

　　前海今年唯一無人才房新盤

　　前海目前在售的兩個住宅盤，以及接下來有入市計劃的兩個住宅盤，都至少配備了1棟人才房。

　　而前海瑧璽由4棟商品房住宅組成，沒有人才房、保障房、租賃房等業態，非常純粹。

　　據淘哥觀察，現在很多買家，尤其是前海買家對人才房都有所顧慮，擔憂對社區圈層、居住體驗、保值增值等有所影響，前海瑧璽則完全避免了類似的憂慮，更加安全、放心。

　　02.

　　戶型圖曝光！

　　贈送后使用率最高可達約97%

　　前海天花板、全市難逢敵手

　　由于深圳超高層社區泛濫，戶型使用率越來越低，很多新房只能做到70-73%，個別新房甚至不足70%，買家有苦難言。

　　而前海瑧璽的使用率非常高，贈送后使用率最高可達約97%！不僅是前海新盤的天花板，就連全市都難逢敵手，堪稱炸裂級別。

　　前海瑧璽建面約128平4房的戶型圖，每個空間不是凸窗就是陽臺，有些還是兩面凸窗，大幅擴展了實用空間，非常闊綽。

　　建面約128平戶型示意圖

　　闊綽到4個房間，實用面寬最小的臥室也有約2.8米，兒童房則達到了夸張的約4.4米，可以分隔成休息區+親子娛樂區，非常靈動。

　　這意味著，這套戶型，實際上能滿足4+1房的功能使用。

　　客餐廳、陽臺和主臥的尺度更加闊綽，客餐廳連為一體，面寬高達約7.2米，陽臺面寬高達約6.2米，主臥面寬高達約3.9米、進深高達約7.4米。

　　這種尺度什么概念？幾乎能和市面上150多平的4房打個平手。

　　某日光豪宅約154平戶型 尺度和前海瑧璽約128平4房類似

　　如此高的使用率，意味著什么？

　　簡單算筆帳：前海瑧璽建面約128平的房子，能得到市面上建面約150多平房子的實用空間，等于節省了約25-30平的成本，按均價10萬/平計算，價值約250-300萬！性價比很高。

　　建面約106/107平的3房2廳2衛，也是全屋凸窗設計，使用率也很高，實用尺度相當于市面上130-140平左右的戶型。

　　其中建面約107平的3房，除了少一個臥室，整體設計和建面約128平的4房相差無幾，都是格局方正、大面寬、大橫廳設計，就算是三代同堂，也能很好地滿足隱私性和獨立性，非常舒適。

　　建面約107平戶型示意圖

　　建面約106平3房為經典的豎廳設計，動靜分區、雙玄關入戶、客廳出陽臺、LDK一體化餐客廳、主臥帶轉角飄窗，實用又不失闊綽，秒殺市面上一眾同等建面的3房。

　　建面約106平戶型示意圖

　　淘哥認為，單單憑借戶型優勢，前海瑧璽就能艷壓一眾豪宅新盤，超高使用率不僅能替購房者節省大筆成本，未來在二手流通市場，注定也會擁有更高的溢價空間，是打新必須要等待的項目。

　　03.

　　一線水岸+山海景觀+超低容積率

　　前海2023年新盤宜居天花板

　　前海今年的新盤，要么是公園景觀，要么是寶中+前海雙界河景觀，唯有前海瑧璽，擁有一線公園+水岸生態資源的同時，還能遠眺山海，達到了戶戶看河、部分房源觀山海的效果。

　　瑧璽旁錦尚公館戶內實景

　　前海瑧璽依前灣河水廊道公園而建，屬于頭排濱河豪宅。

　　東南側緊鄰九年一貫制教育用地，越過學校可遠眺大小南山，注意，此學校已經被南二外（集團）前海創新教育集團收編，預計2025年開學，而前海瑧璽也是2025年入伙，收樓時教育配套也兌現，時間剛好。

　　西北面越過前海哈羅學校、國深館等建筑，可眺望前海灣海景以及騰訊企鵝島總部、寶中等城市景觀。

　　項目位置示意圖

　　此外，前海瑧璽周邊還有綠地公園、絲路長廊中央綠軸環繞，視野非常開闊。

　　項目位置示意圖

　　這種一線親河、親公園+山海多重景觀的獨特優勢，也是秒殺級的存在。尤其是首排無遮擋河景的稟賦，大概率將大幅推升前海瑧璽的長期價值。

　　因為從坐落于倫敦泰晤士河畔、倫敦塔橋下的豪宅Landmark Place來看，其第一排坐擁泰晤士河一線河景的房源，單價是第二排沒有河景房源的2倍。

　　國外豪宅的這種現狀，大概率就是深圳樓市未來的樣子。淘哥認為，深圳海景/河景豪宅與無海景/河景豪宅的價格差距，將越來越大。以此來看，前海瑧璽無疑是今年買入前海的龍頭盤。

　　前海瑧璽效果圖

　　錦上添花的是，前海瑧璽不僅外部生態資源優越，自身容積率還很低，僅約3.27。

　　容積率3.27什么概念？縱觀深圳核心最近幾年的網紅豪宅，容積率早已飆升至4-8：中心天元約4.5，前海頤灣府約4.35，深業中城約6.79，華潤城，約6-8。

　　也就是說，前海瑧這種低容積的新盤，不僅前海今年僅此一個，就連全市核心區，都非常少見。

　　首排河景、遠眺山海，綠地公園、絲路長廊環繞，疊加低容積優勢，前海瑧璽的視野通透度、景觀多維度拉滿，簡直是前海宜居天花板。

　　04.

　　2.9平方公里大城規劃賦能

　　前海新龍頭所在

　　前海近兩年的新盤體量都較小，而前海瑧璽是2.9平方公里前海深港國際服務城的一部分，擁有超級大城規劃賦能。

　　前海深港國際服務城與桂灣深港國際金融城共同組成了前海雙核，是前海擴區后的首要、重點推進項目，由招商局集團和前海管理局合資成立的公司統一開發運營。

　　將借鑒招商蛇口40多年的蛇口開發經驗，再造一座“百億稅收、千億產值、萬億貿易結算規模”的大城，總建面高達約598萬平，相當于2個香港中環、1個福田CBD。

　　根據針對先導區（十五、十九單元）的第一名競賽設計方案顯示（非最終集成規劃），媽灣圍繞最舒適的步行體驗距離展開，將自然延伸到城市、生活的每一處空間，是深圳西海岸獨一無二的濱海活力區。

　　具體包含軌道、九年一貫制學校、圖書館、幼兒園、共享實驗室、操場、藝術市集、劇場、音樂空間、藝術展陳、文化創意中心、運動健康中心、商業綜合體、特色垂直商業、市集、新型無人零售商業等眾多交通、教育、商業、藝術、文化、康體、服務資源。

　　媽灣競賽方案第一名截圖 來源：媽灣理想城市

　　如此巨無霸的超級大城，能為前海瑧璽帶來什么？

　　1、前海深港國際服務城占媽灣片區約40%的面積，與其說是一個超級大城，不如說是一個城市新中心。

　　這種項目，天然就是地標、龍頭的代名詞，將賦予前海瑧璽極強的身份辨識度。

　　2、前海深港國際服務城由單一主體開發、規劃超前。

　　將帶來眾多高規格的市政、文體、娛樂休閑配套，大幅提升前海瑧璽的宜居價值，賦予項目比肩國際的生活氛圍，助力其成為深圳的網紅級豪宅。

　　示意圖

　　3、隨著前海深港國際服務城的規劃逐步兌現，前海雙核之一的潛力將真正釋放，隨之也將逐步推升前海瑧璽的價值，賦予其極強的成長性、高增值性。

　　比如華潤城，隨著萬象天地、學校、寫字樓等配套價值深度兌現，項目1期到5期，開盤價從4.75萬一路飆升到13萬，翻了2.7倍，二手房成交價更是一度超過17萬，創造了1年1千萬的財富神話。

　　05.

　　媽灣是前海的希望

　　未來估值應該會看齊深圳灣南端

　　最后，淘哥再談一下前海瑧璽所在的媽灣。如果用一句話總結媽灣的價值，那就是：媽灣是前海的希望。

　　1、媽灣是前海三灣之中，面積最大、留白最多、規劃理念最先進，進而后發優勢最大的區域。

　　媽灣牽手騰訊，對標世界第一個智慧城市迪比克，打造以5分鐘步行生活圈為基本功能模塊的智慧理想人居空間。

　　可以發現，媽灣十年留白，雖然晚于桂灣建設，但卻因此獲得了更前沿、更高端的城市規劃，或許是未來最能展示深圳形象、代表深圳國際高度的區域，藍圖非常廣闊。

　　2、未來10年，媽灣價值將爆發增長。

　　2.9平方公里的深港國際服務城，有明確的開發周期：8-10年，這意味著：未來10年，媽灣將接棒桂灣，成為前海的重要發力區，上升空間很大，是前海買房的優選之地。

　　3、媽灣的物業價值應該會看齊深圳灣南端。

　　媽灣既有內灣又有外海，擁有“山、海、林、城、島、港、灣、河”等多維景觀，而且還是270度海景，是前海三灣中唯一擁有山海合一資源的區域。

　　而且，媽灣容積率僅為1.28-1.48，在前海三灣中最低。

　　此外，媽灣最新規劃大調整，新增了10幾塊宅地，未來人居氛圍將是前海最成熟的區域，加之深超總最新宅地取消了70/90限制，未來媽灣也很有可能出現這樣的宅地，孕育出前海的頂級物業，成為深圳新的天花板。

　　種種因素疊加之下，媽灣的綜合稟賦非常類似目前的深圳灣南端。即從君匯新天、三湘海尚，一直到半島城邦這一段，這里恰恰是深圳灣最為宜居、物業價值最高、最活躍的區域，房價去到了20-35萬/平。

　　區域價值和物業價值直接掛鉤，淘哥認為，前海瑧璽作為前海今年新盤中，唯一無人才房、容積率最低、使用率最高、擁有公園+山海等多重景觀的頭排河景豪宅，長期估值大概率會看齊深圳灣南端的標桿豪宅，目前價格僅9字頭，長期空間非常廣闊，值得堅定等待。