廣東
我是紫沐，這是我第329篇日記。
上篇日記（利率再低都不管用，樓市啥時候才能翻盤？），聊了聊現在的樓市該怎么買房，可點擊鏈接了解。
有粉絲咨詢，名下有套歐泊，當初是買來偏投資用的。
最近在猶豫，要不要加點杠桿，把歐泊置換掉。
比如說換成800萬左右的金融城三房，感覺未來表現會更好。
猶豫的點，一個是對目前市場環境還有點迷糊，不知道該不該做置換。
另一個，就是覺得現在賣歐泊有點虧。
感覺等南大干線徹底搞定再出手，能賣到更好的價格。
所以問我，該怎么操作。
我的建議是做置換。
歐泊不差，但金融城明顯更好，所以這置換方向是對的。
目前的市場環境很平穩，像金融城這種核心板塊依然可以慢慢淘筍，低賣低買，所以置換時機也是對的。
那唯一的問題，其實就是南大干線會不會大幅拉升歐泊房價。
如果會，那就等開通再賣；如果不會，就現在直接賣，這么個情況。
這問題怎么看呢，我是覺得南大對歐泊房價的影響力已經不高了。
怎么把房子賣個好價錢，是門學問。
所謂會買是徒弟，會賣才是師傅嘛。
而賣房要賣對，要研究的一樣重要東西，叫預期。
舉個例子，一個樓盤旁邊在修地鐵。
那最好的賣出時機是什么時候？
答案，剛開始挖的時候。
因為漲幅會提前，會預判。
一個利好的價值，從規劃通過到開始動工，就已經兌現80%了。
剩下20%，也會在規劃落地之前提前漲完。
所以等利好出盡，如果沒有其他預期點支撐，板塊剩下的就只有利空。
最典型的例子，就是增城、南沙那一堆地鐵盤。
18號線沒開的時候，萬頃沙賣3萬多，很多人覺得只是起點。
殊不知，那已經是終點了，萬頃沙現在2萬多都有成交。
就是因為地鐵預期早已經被提前兌現，而其他預期，比如板塊本身的產業和人口導入，又跟不上。
南大干線其實也是這個玩法，所以沒必要等南大干線完工再置換。
萬博未來的價值增長，會回歸商業和產業的布局速度。
所以現在從歐泊置換到金融城，是沒問題的，等于讓最底層的定位預期上一個level。
如何包裝賣房，如何同步做好金融城的選籌，才是接下來的行動重點。
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