近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹指出，要鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

01房屋養(yǎng)老金制度

房屋養(yǎng)老金制度被認(rèn)為是政府儲備房屋安全資金的一項制度性安排，指的是住宅專項維修資金，是用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后日常維修以外的大、中修，更新改造的資金，是取之于民用之于民，保障居住條件，延長房屋使用壽命的必要保障。

為何需要出臺房屋養(yǎng)老金制度呢？

目前我國大部分單個住宅小區(qū)的專項維修基金規(guī)模一般僅為600萬元-900萬元，甚至能更低。但隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭。現(xiàn)有的住宅專項維修資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房屋“應(yīng)修盡修”的需求。

另外，還有“老破小”和高層住宅這兩類比較特殊的房子。目前我國有很多房子是房改之前建的老破小，根本沒有連專項維修基金。而對于高層住宅而言，30年之后想要維修，成本非常大，但如果不維修就會存在很大的隱患。

02 信號

住建局提出房屋養(yǎng)老金制度傳達(dá)了什么信號？

●市場進(jìn)入存量時代

目前，我國房地產(chǎn)市場已從增量時代步入存量時代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)過剩。根據(jù)《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡。經(jīng)過20多年的高速增長，房地產(chǎn)增量時代已經(jīng)基本結(jié)束，房子也已經(jīng)建得差不多。

廣東省房協(xié)專家咨詢委員會委員、廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在存量時代，不需要擴(kuò)張“量”了，住建部門任務(wù)更多需要放在如何維護(hù)好房子，讓業(yè)主住的好、住的舒適上，這就需要金融資源的支撐，從過去提供增量開發(fā)貸、按揭貸，轉(zhuǎn)到房屋和社區(qū)維護(hù)，即房屋養(yǎng)老金。

●推出房屋養(yǎng)老金制度迫在眉睫

目前，我國有500億平米住宅，上世紀(jì)大概建設(shè)了300億，本世紀(jì)20年建設(shè)了200億。大量的房子開始進(jìn)入中老年，加上過去20年里，建房子的速度快，難免存在質(zhì)量的問題。如今，房子質(zhì)量問題、維護(hù)的問題開始顯現(xiàn)，近期也有不少地方出現(xiàn)房屋質(zhì)量隱患。同時，很多小區(qū)物業(yè)維修基金不足，需要金融資源進(jìn)一步支持，因此，推出房屋養(yǎng)老金制度非常有必要。

●房屋養(yǎng)老金制度或為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新機(jī)遇

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度與城市更新、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等都是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要探索方向。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度的建立也創(chuàng)造了許多新的商業(yè)機(jī)會，對物業(yè)公司、中介機(jī)構(gòu)、保險機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和建筑企業(yè)等來說，可能意味著新的發(fā)展機(jī)遇和增長空間。

03 如何建立？

金融部門推進(jìn)房屋養(yǎng)老金制度，不僅可以保障居住條件，還能更好地防范地產(chǎn)金融風(fēng)險。那么該如何更好地建立房屋養(yǎng)老金制度呢？

全國人大代表佘才高認(rèn)為，建立房屋養(yǎng)老金制度，需要從推動制度頂層設(shè)計、建立房屋安全綜合保險制度、建立房屋體檢和動態(tài)監(jiān)測制度、規(guī)范房屋養(yǎng)老金管理四方面發(fā)力，落實房屋全生命周期管理，進(jìn)一步保障人民群眾生命財產(chǎn)安全。

在頂層設(shè)計上，佘才高建議多部門加強(qiáng)協(xié)同，參與房屋養(yǎng)老金的制度設(shè)計，推動部分城市的先行試點工作。其中財政部要開展資金來源方面的研究，探索土地出讓金按比例劃取部分用于補(bǔ)充后續(xù)的房屋養(yǎng)老金公共統(tǒng)籌賬戶。

另外，需要加強(qiáng)房屋養(yǎng)老金管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，設(shè)立專門的房屋養(yǎng)老金管理機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)力量，安排專項經(jīng)費，完善工作機(jī)制，具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋養(yǎng)老金公共賬戶和個人賬戶的歸集、使用、管理與監(jiān)督工作。

針對關(guān)鍵點，房屋養(yǎng)老金的錢從何處來，佘才高建議可以參考養(yǎng)老金制度采取公共賬戶和個人賬戶。

其中公共賬戶的主要從當(dāng)年土地出讓金中提計，另外還包括維修資金增值收益結(jié)余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應(yīng)歸集的資金、城市物業(yè)管理獎補(bǔ)資金等。

個人賬戶則指住宅維修基金，用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和更新改造。

房屋是居民重要的財產(chǎn)，實行房屋養(yǎng)老金制度不僅能維護(hù)保障房屋的性能，維護(hù)居民的利益，還能更好地解決老舊小區(qū)改造的資金問題。

事實上，去年以來官方就已多次提出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，此次住建部的再次強(qiáng)調(diào)，或表明房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)及試點或?qū)⒓铀偻菩小?/p>

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