這幾天，針對房地產，頂層接連定調利好，前有國常會明確要適時調整優化房地產政策，后有住建部長于企業座談會表態，要進一步落實好相關政策措施。

業內普遍認為，房地產政策拐點已來臨。但能否迎來樓市成交拐點，還要看后續有沒有因城施策的快馬加鞭，特別是有沒有一二線核心城市的限購限貸限售等核心調控政策的松動。

01地產銳觀察

重在落地執行！

7月27日，據中國建設報報道，住建部部長倪虹召開了企業座談會。

有專業人士分析，從住建部部長倪虹的“進一步落實好”的表態，說明政策是已經確定了的了，接下來就是落地執行。

但也有人認為，“進一步落實好”說辭的背后，體現的是之前的“未落實好”。

說明白一些就是，房地產涉及的“錢、地、房、稅”歸不同部門管轄，部門間是否會同心合力給地產松綁，目前看還不清晰，還要等等看其他部門的發聲及行動。

02地產銳觀察

可能的政策增量

但是，從7月24日國常會關于地產的定調來看，接下來一定會有房地產政策增量。有機構判斷，除了供給端重政策落實外，需求端會有全方位的政策刺激。

其一，限購，一線和強二線城市有松綁空間。

比如倪虹部長提到的“認房不認貸”調整。

據不完全統計，截至6月30日，全國還有北京、上海、廣州、深圳、長沙、合肥、成都、海口、廈門、福州、三亞、重慶等超過10個核心一二線城市依然執行“認房又認貸”政策。

所謂“認房又認貸”，即如果名下有房，或者名下無房但曾經有過貸款，無論是否結清，購房時都認定為二套，執行二套的首付比例和利率。

這無疑阻擋了一部分人的換房需求，因為賣了舊房再買新房，因名下曾經有過房貸，就算二套了，不但首付門檻高，再申請房貸利率也高。

而調整為“認房不認貸”后，即名下無房，有過貸款但已結清，則購房時執行首套政策。如果這樣調整，無疑會帶動樓市的成交，特別是嚴格執行“認房不認貸”政策的北京和上海，有利于推動換房需求的入市。

還比如，核心城市非核心區域限購調整。

剛剛過去的7月21日，廣州市通過差別化落戶政策，等同實現了白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城這7個外圍城區的限購松綁。

今年4月10日，北京市住建委官宣，在房山區試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策“一區一策”試點，定向松綁限購，但據房山市場人士透露，并沒有后續“火花”。

后續核心城市能不能直接了當地取消非核心區域的限購政策，還得觀察。

其二，限貸，一線和強二線城市的首付比例、房貸利率，特別是購買二套房，還有下調的空間。

來源：興業證券研報（2023.0628）

其三，限售，一線和強二線城市也存在優化空間。

比如北京和上海， 都在實施網簽備案滿5年后方可轉讓的住房限售政策。能否調低銷售年限，也是值得關注的。

其四，存量房貸利率，有調整的空間。

自7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾表態“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”后，市場對存量房貸能否下調頗為關注。

目前來看，除了興業銀行廣州分行試點對存量按揭客戶給予1年期利率優惠券外，其他大行沒有新動作，看來推行尚有阻力。

其五，房產交易稅率存在調整可能。

住建部部長倪虹已經提到，要進一步落實好改善型住房的換購稅費減免。

另外，從7月25日國稅總局官微推文刷屏，也可以看出市場對房產交易稅費政策調整的高關注度。

雖然網民理解錯了，文章是對既往政策的梳理，并非出臺新政，但也說明稅費調整對于房產交易的高度影響。

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限價會放松嗎？

除了上述政策可能調整外，紅姐注意到，也有機構曾經指出“限價”是樓市可持續復蘇的障礙，是導致不同能級城市房地產市場分割化、內生化的重要原因。

該機構認為，應該讓房價充分發揮市場機制的作用，允許地方政府提高主觀能動性。

目前還沒看到限價機制調整的可能。但據經濟觀察報報道，下半年，更多的城市可能會有調整優化政策的自主裁量權。在限價機制上會不會有調整動作，尚不可知。

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哪些城市會率先落地？

那么，上述可能的房地產政策增量，會在哪些城市率先落地呢？

中金公司研究分析，一部分新房需求已經達峰或進入下行周期、同時存量及增量住房供給較為充分的城市，在“賣一買一”、“賣舊買新”政策調整上有可能會優先落地。

長江證券研究認為，二線城市核心區與一線城市郊區，限制性政策優化可能會提速。

需要注意的是，如安信證券研報提醒，房地產政策內核依然沒變，后續政策增量是對“自住需求”精準且有邊界的放松，而不是全面放松。

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后續樓市走勢

后續樓市走勢會如何呢？

信達證券研究判斷，因為本輪調控下行周期較長，市場對于房地產的悲觀情緒依然較重，樓市需要時間來消化此前的跌幅，不會很快反轉。

如果后續增量政策落實達預期，少數城市樓市成交有望在下半年率先企穩上漲，進而帶動市場在明后年迎來整體性的修復。

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