01

市場低迷，房企們在少數城市集中投資

今年，全國房地產市場持續低迷，房企們拿地也極為謹慎。

根據克而瑞數據，1-7月房企新增貨值、總價和建面百強的總額分別為116655億元、8270億元和7278萬平方米，拿地金額百強房企的投資力度同比去年下降20%。

現在還有實力拿地的那些房企們，手里也并不太寬裕了，它們也需要把有限的資金放在風險更小，收益更好的城市，造成房企們在少數城市集中投資。根據克而瑞的數據，2022年只有40%的百強房企在拿地，其中80%的拿地集中在22個城市。

2022年土地成交金額全國前三的城市占了整個土地成交金額的16%，成交金額前十的城市占了整體成交金額的35%，前20個城市的占比達到了51%，前30個城市占了全國差不多3/4的土地成交金額。這是土地成交集中度最高的一年。

今年1-7月，仍有近六成百強房企尚未拿地，一二線仍是房企布局、補倉、調倉的重點，三四線則無人問津。

今年上半年多數大型房企拿地城市不超過15個，房企們把有限的資金，投在了少數城市。

02

這些年，房企們把錢投向了哪些城市？

2022是土地成交集中度最高的一年，那么房企們都把錢投向了哪些城市？

2022年全國土地出讓金排名前十的城市分別是：上海、杭州、北京、成都、廣州、蘇州、南京、西安、寧波、常州。

2023年上半年全國土地出讓金排名前十的城市分別是：杭州、北京、上海、蘇州、廣州、西安、成都、合肥、南京、天津。

2022年和2023年上半年土地成交金額均排名前十的城市有上海、杭州、北京、廣州、蘇州、南京、成都、西安這8座城市。

那2021年之前，在樓市狂飆突進的那輪上漲周期里，房企們又把錢投向了哪些城市呢？

有人統計了2017年-2021年這五年時間主要城市的土地出讓金收入，位居前十的城市是杭州、上海、北京、廣州、南京、武漢、成都、天津，蘇州和重慶。

我們對比發現，在2017年-2021年還備受房企青睞的武漢和重慶，近兩年好像悄悄失寵了，土地成交額均跌出了前15名。

03

重慶土地市場從小甜甜變牛夫人？

重慶去年和今年上半年GDP反超廣州位居全國第四，而且成渝雙城經濟圈上升為國家戰略，特別是今年以來，重慶招商引資等利好信息應接不暇，按理說，房企們對城市發展應該有信心才對，然而，去年和今年重慶土拍市場卻異常寒冷，似乎墜入冰河時期。

2022年，重慶土拍成交35宗，成交土地面積4085畝，可建體量467萬方，成交總金額約300億元，和2021年相比完全可以用膝斬來形容。

我們以為去年重慶土拍市場經歷膝斬后的成交量已經夠低了。沒想到，今年的成交情況更差。

2023年重慶迄今僅上半年成交9宗土地，成交土地705畝，可見體量僅96萬方，成交金額約83億元。

有人說，重慶是主動減少了土地供應，所以成交量才這么低。

2023年重慶中心城區商住土地供應計劃是5010畝，相對于2022年的土地供應計劃是同比減少了60%。但是，這個計劃供應相對于2022年實際成交土地4085畝來說，其實已經多出近千畝。

今年重慶中心城區5010畝的供應計劃，其實已經高估了，根本就完成不了。今年前7月重慶中心城區只賣了705畝，僅完成5010畝供地計劃的14%。

這難道是重慶拿出來的土地太少沒有滿足土地市場的需求嗎？

如果開發商都有拿地意愿而重慶拿出來的地少了，那拿出來這些低價地應該被瘋搶才對。但今年情況是這樣嗎？

大家應該還記得2021年4月底重慶第一次土拍房企們是如何瘋搶土地的，中央公園保利地塊成交樓面價15711元/㎡，西永金科和美的拿地樓面價12950元/㎡，大楊石灘子口金輝地塊樓面價13330元/㎡。

然而，重慶中心城區城區成交的9宗土地，基本都是相對于歷史地價高點打骨折后成交的。中央公園春花大道站附近的地樓面價8200元/㎡底價成交，西永微電園附近的兩宗地樓面價7100元/㎡和7200元/㎡底價成交，大楊石陳家坪地鐵口的地樓面價7600/㎡底價成交。

（來源于重慶銳理數據）

顯然，不是當家的拿出來的地少了，是沒有更多開發商愿意拿地，市場就是這樣冰冷。沒有兜底房企，就不敢多放地，也不能無底線降地價吧？

為什么當年房企們愿意以那么高的地價來重慶搶地，而如今重慶這么低的地價，房企們為什么不愿意來重慶抄底？重慶怎么在房企們眼中怎么突然就從小甜甜變成牛夫人了？

這兩年雖然市場低迷，想穩住地價比較難，但有一些一二線熱點城市的地價近兩年保持了相對穩定，比如隔壁成都。

04

成都土拍市場有點火，8月將狂拍47宗地

與重慶土拍的冰冷相比，今年成都的土拍市場卻顯得比較火熱。

成都今年上半年成交了46宗地，可建體量341萬方，平均樓面價達到12021元/㎡，平均溢價率10.66%，滿溢價率搖號的土地比比皆是，成都金融城3期地塊華潤20700元/㎡地塊，有71家房企達到最高限價參與搖號。

7月重慶中心城區只成交1宗涉宅土地，來自老沙區梨樹灣的地塊，5000元/㎡樓面價都沒有開發商報名，最后是沙區平臺公司物流園底價拿了回去。所以這也說明不是重慶不拿地出來賣，是低價拿出來了也沒開發商接招。

而7月成都中心城區成交涉宅土地11宗，6宗溢價成交，2宗達到最高限價，其中錦江區中能建以樓面價17800元/㎡樓面價拿下的地塊，有62家房企達到最高限價參與搖號。

8月重慶中心城區迄今暫無待拍土地，而成都僅8月待拍地塊已經多達47宗，比整個上半年成交宗數還多，成都超級土拍大戲將在8月正式上演。

成渝土拍市場行情分化竟然如此夸張，令人唏噓不已。

05

成渝土拍市場分化背后是樓市分化

為什么開發商在成都瘋搶土地卻不愿意來重慶拿地了？最簡單的邏輯，哪里掙錢就把錢投向哪里。

最近幾年，成渝樓市的表現差距很大。

2017年重慶中心城區新房住宅建面均價為9383元/平米，而2017年大成都（含三圈層）的新房住房建面均價為8257元/平米，重慶中心城區新房住宅建面均價比大成都均價高出1000多元/平米。

而到2022年，重慶中心城區新房住宅建面均價為14677元/平米，而2022年大成都（含三圈層）的新房住房建面均價為17363元/平米，大成都均價遠遠反超重慶。

更關鍵的是成交量上，重慶中心城區2022年新房住房成交量僅601萬方，在2021年基礎上暴跌了近7成。而成都2022年新房住房成交量1831萬方，在2021年基礎上跌了約25%，成交量下滑幅度遠小于重慶。

而2023年上半年，重慶中心城區新房住宅均價為14779元/平米，和去年相比基本上仍在原地踏步。

而2023年大成都（含三圈層）的均價已經達到19328元/平米，均價和2022年相比又漲了近兩千，成渝房價差距繼續拉大。

因為這幾年重慶樓市持續低迷，開發商們過去幾年在重慶基本都沒掙到什么錢，很多開發商都虧了不少錢。尤其是早期在重慶高價搶地的開發商，這兩年更是損失慘重。

而成都樓市這些年來表現亮眼，過去幾年開發商們賺到了錢，自然就更愿意在成都繼續拿地。

地價直接影響樓市預期，地價穩不了，房價就穩不了，然后惡性循環。

作為成渝雙城經濟圈的雙核，成都和重慶在樓市尤其是在土拍市場如此夸張的分化表現，實在是令人唏噓。

不過，凡事都有雙面性。成渝土拍市場呈現如此冰火兩重天，這正常嗎？成都同類地段的房價地價幾乎差不多已經是重慶兩倍了，這真的合理嗎？

所以否極泰來，如果重慶能出臺一些重磅救市政策，還是有希望扭轉頹勢的。

我認為，有一些政策的調整是能起到立竿見影的作用的，下篇我們接著聊。