撰文@房小密

存量房貸利率下調，8月的壓軸大戲，9月的開場秀。

8月31日晚8點左右，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局正式發(fā)布關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知（以下簡稱“通知”）。

這個消息，天知道購房者盼了多久，喜大普奔一點都不夸張。

昨晚有多少媒體人是穿著睡衣趴在電腦前趕稿，就為了在0點前搶個熱點？

四大行也在第一時間跟進發(fā)布公告，表示會推進落實，可以說存量首套住房貸利率下調是事在必行了。

但高興歸高興，仔細一看，這出的還是一篇全民閱讀理解題。

（如果看懂了，歡迎評論區(qū)分享解答，如果還有疑問，也可以在評論區(qū)提出，幫大家多關注多了解。）

首先劃重點：

①僅限首套住房。

②2023年8月31日前金融機構已發(fā)放的，和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款；

③執(zhí)行時間從2023年9月25日起；

④需要自行申請，自主協商；

⑤調整下限為在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

該說的貌似都說了，但如果一想自己能不能降？能降多少？接下來仍有很多“未解之謎”。

我們搜集整理了一下目前大家比較集中討論和存疑的幾個問題：

1、賀州的存量貸款利率能降多少？

從原文來看，調整的是利率水平，是貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

關于這個下限，目前主要比較有爭議的兩種說法：

一是以貸款發(fā)放時的LPR利率為下限。

比如說2021年發(fā)放的，就是4.65%，2019-2020年間發(fā)放的，有的還是4.85%，4.75%。

二是以貸款發(fā)放時的加點政策為下限，主要調整的是加點幅度。

此處可參考中國人民銀行廣西分行統計發(fā)布的賀州市利率下限水平。

比如2022年1月賀州首套房加點的歷史高位曾達到140個基點左右，那么新政下最低可調至加0個基點，相差140個基點，按現在的LPR利率計算，就是貸款利率最低可調整至4.20%。

比如2022年6月賀州首套房利率水平在加45個基點左右，那么新政下最低可調至減20個基點，相差65個基點，按現在的LPR利率計算，就是貸款利率可調整至4.00%。

關于這個問題，原文重點指出的是“加點幅度”“政策下限”，而不是利率下限。

貸款利率是由LPR+基點構成，LPR是全國統一浮動的，與銀行簽訂的貸款合同，真正約定的是加基點的多少。

所以綜上理解，我們更認同第二種說法，但具體怎么降，能降多少，還有待賀州各大銀行的具體政策了。

2、關于首套房的認定。

關于這一點，還分為多種不同情況，比如：

①購買A房時是首套，現在買了B房，A房還能不能按首套房申請？

②雙方或單方婚前買房都是首套，現在是該如何認定？

③按照最新的認房不認貸政策，名下兩套房，賣掉一套后，是否能按首套房申請？

3、跟銀行如何協商？如何申請？

我們初步了解了一下，賀州的四大行目前還沒有接到具體的執(zhí)行細則。

調，是事在必行的，但調多少，并不是統一強制的，這給城市、銀行、借款人之間留下了彈性空間。

大家能夠拿到的新利率水平未必完全相同，也有可能綜合征信、還款能力等因人制宜。

總的還是一句話，靜候佳音吧。

總個結：

雖然此項新政主要針對的是房地產，但允許下調的僅是首套房的存量貸款利率，不含二套。

所以要說救市，并不完全，更多的，我們認為還是為了經濟大盤考慮。

減輕剛需人群的房貸壓力，釋放更多的消費力和投資力，拉動經濟增長。

但如果是準備購買二套房的，也有個“安慰獎”，8月31日央行同步發(fā)布了最新的房貸利率政策下限。

二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，從不低于LPR+60個基點調整為不低于LPR+20個基點。

8月接連發(fā)布“認房不認貸”、“下調二套房貸款利率政策下限”、“降低存量首套住房貸款利率”等多項政策，為樓市鋪出一條新路。

接下來的金九銀十，是否會有好“戲”上演？

今天先這樣。

①

②

③

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