10月11日，瀘州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了關(guān)于公開征求《瀘州市中心城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新初步成果》建議意見的公告。

瀘州市自然資源和規(guī)劃局通過公開招投標(biāo)方式確定四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司作為瀘州市中心城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新作業(yè)單位，并形成初步成果，現(xiàn)面向社會(huì)公開征求意見，請(qǐng)于2023年11月10日前反饋意見。

工作概況

根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于做好2022年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)﹝2022﹞13號(hào)）、《四川省自然資源廳辦公室關(guān)于加強(qiáng)推進(jìn)城鄉(xiāng)公示地價(jià)體系建設(shè)工作的通知》（川自然資辦函﹝2022﹞79號(hào)）、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2014）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014)等法律、法規(guī)、政策及規(guī)程的規(guī)定，各級(jí)土地行政主管部門要“按照自然資源部有關(guān)規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)每3年應(yīng)全面更新一次”。

瀘州市中心城區(qū)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日為2018年1月1日，從估價(jià)期日至今，瀘州市中心城區(qū)各區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，土地市場(chǎng)變化較大，供地重心逐步往城西新城發(fā)展；隨著城鎮(zhèn)開發(fā)邊界成果的劃定，對(duì)瀘州市城市用地布局規(guī)劃和土地利用方向產(chǎn)生了重要影響。故結(jié)合瀘州市中心城區(qū)土地管理實(shí)際需要，按照城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對(duì)瀘州市中心城區(qū)開展新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。

2023年3月-2023年5月，局內(nèi)多次召集相關(guān)部門對(duì)瀘州市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)初步成果進(jìn)行討論，會(huì)后項(xiàng)目組根據(jù)相關(guān)部門意見對(duì)成果進(jìn)行修改完善，形成了現(xiàn)階段成果。

基準(zhǔn)地價(jià)成果

（一）評(píng)價(jià)范圍

根據(jù)瀘州市國土空間規(guī)劃城鎮(zhèn)開發(fā)邊界及瀘州市中心城區(qū)最新控制性詳細(xì)規(guī)劃，并結(jié)合現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)范圍后確定本輪瀘州市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)范圍為275平方公里（含水域面積17平方公里）。該范圍不僅考慮瀘州市中心城區(qū)土地利用現(xiàn)狀及建成區(qū)現(xiàn)狀，還考慮了瀘州市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、空間發(fā)展及各區(qū)域土地利用方向。

（二）土地定級(jí)成果

本輪瀘州市中心城區(qū)土地定級(jí)工作，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，結(jié)合瀘州市中心城區(qū)土地利用特點(diǎn)，對(duì)其采用分類定級(jí)的技術(shù)路線，針對(duì)不同類型的土地選擇相應(yīng)的土地定級(jí)因素，主要涉及有商服繁華影響度、道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度、人口密度、環(huán)境條件等，商服用地劃分為七個(gè)級(jí)別、住宅用地劃分為七個(gè)級(jí)別、公共管理與公共服務(wù)用地劃分為三個(gè)級(jí)別，針對(duì)工業(yè)用地，瀘州市中心城區(qū)現(xiàn)存工業(yè)多集中于工業(yè)園區(qū)，再結(jié)合瀘州市中心城區(qū)最新控制性詳細(xì)規(guī)劃，劃分為兩個(gè)級(jí)別和一個(gè)非工業(yè)集中區(qū)。具體詳見瀘州市中心城區(qū)各用途土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖。

（三）基準(zhǔn)地價(jià)成果

基準(zhǔn)地價(jià)成果比較分析

（一）與現(xiàn)行成果比較

1.評(píng)價(jià)范圍比較

以城鎮(zhèn)開發(fā)邊界為基礎(chǔ)，本輪基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)范圍增加了石龍村、大河村、領(lǐng)秀江南、石場(chǎng)壩以及石洞街道等區(qū)域，增加面積為11.78平方公里；減少長橋北路以北區(qū)域、洞窩風(fēng)景區(qū)、黃艤鎮(zhèn)東側(cè)、隆納鐵路兩側(cè)、連坡村-衛(wèi)東村、成渝環(huán)線高速西側(cè)區(qū)域，減少區(qū)域面積為57.08平方公里。最終本輪基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)范圍為275平方公里（含水域面積17平方公里），較現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)范圍減少了45.3平方公里。

2.基準(zhǔn)地價(jià)成果比較

（1）估價(jià)期日

現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日為2018年1月1日，本輪調(diào)整為2023年1月1日。

（2）容積率

因近5年，瀘州市中心城區(qū)拍賣成交的住宅用地大部分容積率為2.0，故本輪住宅用地容積率由現(xiàn)行1.8調(diào)整為本輪2.0。

（3）地價(jià)水平

與2018年基準(zhǔn)地價(jià)相比，商服用地整體下降31.74%，住宅用地整體上漲6.20%，工業(yè)用地價(jià)格整體上漲9.09%，公共管理與公共服務(wù)用地上漲13.51%，詳見下表2-5：

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