文/地金君

10月18日，鑫苑置業發布公告稱，因重大事項存在不確定性，公司發行的“19鑫苑01”、“20鑫苑01”、“21鑫苑01”債券將于10月19日起停牌。而就在前兩日，鑫苑服務發布了關于鑫苑置業質押其4.02億元存款的仲裁結果。

10月16日晚間，鑫苑物業服務集團有限公司（以下簡稱“鑫苑服務”）發布公告稱，香港國際仲裁中心已就抵押事項作出最終且具法律約束力的仲裁裁決，要求鑫苑置業賠償因其行為而使鑫苑服務蒙受的損失。

這場曠日持久的“子告父”戲碼有了最終結果：鑫苑服務打贏了。但是，就鑫苑置業最新發布的債券停牌公告來看，鑫苑服務不僅打贏了官司，也打亂了鑫苑置業的“自救”，揭開了蒙在鑫苑置業身上已久的遮羞布。

據地產金融視界了解，此前，鑫苑服務旗下附屬公司存置于鄭州銀行及華夏銀行合共約4.02億元的定期存款，被其控股股東鑫苑地產的一間子公司以及若干非鑫苑服務旗下公司質押。

此次質押事項直接導致鑫苑服務年報難產、交易停牌等一系列問題。

據鑫苑服務8月15日公布的調查結果顯示，質押所獲融資最終輸送至鑫苑置業，用于其日常業務活動，即項目建設及交付保證。隨后，鑫苑服務向香港國際仲裁中心提交了針對鑫苑置業的仲裁，要求收回公司就抵押事項而蒙受的任何損失。

仲裁在近日有了最終結果。據鑫苑服務日前發布的公告，仲裁中心已作出最終且具法律約束力的仲裁裁決，要求鑫苑置業有責任立即向鑫苑服務支付蒙受的損失，包括存款本金4.02億，定期存款利息損失2443.82萬元，以及審核調查成本359萬港幣，合計人民幣約4.3億元。

若鑫苑置業負責任且有能力履行仲裁要求，那么鑫苑服務就能成功追討全部的受損利益。如果鑫苑服務能借此理順公司財務狀況，順利補發2022年業績及2023年中期業績，其復牌將會迎來巨大進展。

但是，鑫苑置業早就已經負債累累，不堪重負了。是否能償還、何時能償還，還是一個大問題。鑫苑服務方面表示，在專業顧問的協助下，將采取一切必要及適當行動執行仲裁裁決。

質押事項始末

質押事項的披露起源于鑫苑服務的自曝。

2022年11月15日，鑫苑服務發布公告稱，識別出旗下附屬公司存置于鄭州銀行及華夏銀行合共約4.02億元的定期存款已被質押，作為鑫苑地產的子公司以及若干非鑫苑服務旗下公司的貸款融資抵押品。

鑫苑服務還特別指出，抵押事項是在現任董事會任何成員或高級管理層不知情及未經同意下進行。

地產金融視界了解到，鑫苑地產持有鑫苑服務3億股股份，持股比例為60%；而鑫苑置業則由鑫苑地產全資擁有。鑫苑地產是鑫苑服務和鑫苑置業的控股股東。

自曝存款質押事項的后一天，鑫苑服務公告暫停在港交所的交易，并宣布進行調查。此后幾個月內，鑫苑服務就質押事項及暫停買賣的最新信息陸續發布13篇公告。

質押事項發生后，鑫苑服務成立了獨立調查委員會進行調查，并持續停牌，甚至就此事向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑置業的仲裁。受此事件影響，鑫苑服務至今仍未刊發2022年全年業績及2023年中期業績。

地產金融視界獲悉，關聯交易在鑫苑系中并不罕見。鑫苑服務于2020年1月1日至2021年3月31日期間，與母公司及附屬公司進行了十項須予公布及關聯交易以及透過其持有51%權益的合營公司與母公司的附屬公司進行了一項交易。

相關交易受到香港聯交所的持續關注。2022年11月28日，香港聯交所發布對鑫苑服務及四名董事的紀律行動聲明，譴責該司執行董事王研博、前執行董事黃波損害投資者權益及譴責非執行董事張勇、楊玉巖。

在這則聯交所的紀律聲明中所提及的非執行董事張勇，正是鑫苑系的老板，鑫苑集團的董事長。

聯交所提到，相關交易的內部批準程序中，王研博及黃波均有密切參與。張勇及楊玉巖在鑫苑服務及母公司均擔任要職。張勇為母公司的董事會主席、執行董事及行政總裁并持有母公司29%股權，而楊玉巖則為母公司董事并持有母公司26%股權。

由于擔任上述職位，他們當時均知悉或理應知悉相關交易。鑫苑服務及相關董事已與聯交所協定，承認各自的違規事項，并接受上市委員會向他們作出聲明中的制裁及指令。

鑫苑服務曾被張勇寄予厚望。在港上市時，張勇就表示，鑫苑服務的上市將為公司未來的發展注入雄厚的資本實力，開辟更加廣闊的發展空間。

而如今，為了盤活鑫苑置業，張勇不顧鑫苑服務的生存壓力，在未知會并取得鑫苑服務董事會同意的情況下，質押了其4.02億元存款向鑫苑置業輸血，引發了外界強烈質疑。同時，也引起了鑫苑服務不顧情面向仲裁中心提交仲裁。

雖然仲裁中心要求鑫苑置業賠償鑫苑服務的損失，然而，鑫苑置業后續是否能及時賠償損失，鑫苑服務又是否能補全2022年業績及2023年中期業績并順利復牌，仍存在不確定性。

“地產老板”也不樂觀

從自曝存款被質押，到如今贏得官司，鑫苑服務經歷了將近一年時間。

雖然仲裁有了好的結果，但是順利追回存款的前景卻并不樂觀，因為如今鑫苑置業面臨著更大的壓力。不僅面臨多年經營虧損的情況，甚至債務也頻頻違約，一年內連續多次成為被執行人，是否能補上漏洞仍是問題。

地產金融視界了解到，2022年6月24日，鑫苑置業曾收到紐交所的通知信，稱其ADS交易價格低于合規標準，并且公司恢復合規的適用補救期將于2022年12月24日到期。

按照相關規定，如果在六個月補救期屆滿時，補救期最后一個交易日的ADR收盤價為1美元，并且如果在補救期最后一個交易日結束的30個交易日內未達到1美元的ADR平均收盤價，紐交所將啟動停牌和退市程序。

此外，受債務違約影響，在2022年5月31日-7月1日，鑫苑置業及其子公司曾三度被法院列為被執行人，被執行金額總計10.6億元。

票據和債券難以按期支付也是鑫苑置業面臨的常態。

2022年10月11日，鑫苑置業于新交所上市的兩只優先票據“14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD (REG S)”和“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD (REG S)”未能按時償付美元債利息發生違約，觸發了約2.3億美元本金的提前償付。

據此，兩筆違約本息合計為約2.67億美元，約合人民幣20億元。這發生在鑫苑服務自曝存款質押事項前不久。

今年6月12日，鑫苑置業宣布將向現有未償票據XIN 14.5 09/17/23、XIN 14 01/25/24及XIN 14.2 10/15/23提出交換要約，且聘請Alvarez and Marsal Corporate Finance Limited作為重組顧問，新發票據將于2027年到期。

今年以來，隨著政策端的持續發力，房地產市場出現回暖態勢，許多企業掙扎求生，正在試圖尋找一條求活之路。但鑫苑置業的債務壓力卻不容樂觀，并未出現回暖跡象。

今年3月，鑫苑置業宣稱對“19鑫苑01”展期，到期日調整為2025年4月1日，本金于到期日一次性兌付，利息按展期方案約定進度支付；7月，鑫苑置業又宣布對“21鑫苑01”債券展期，到期日調整為2026年1月7日。

種種延期舉動暗示著鑫苑置業如今面臨嚴峻的還債壓力。

10月18日，鑫苑置業最新公告稱，因重大事項存在不確定性，經公司申請，“19鑫苑01”、“20鑫苑01”、“21鑫苑01”將于2023年10月19日起停牌。

地產金融視界了解到，鑫苑置業發行的這三支債券的規模都不小，且利率較高?！?9鑫苑01”發行規模9.8億元，期限5年，票面利率8.4%；“20鑫苑01”發行規模9億元，期限5年，票面利率8.35%；“21鑫苑01”發行規模5億元，期限5年，票面利率8.35%。

此次債券停牌，也暗示鑫苑置業因沖裁結果受到巨大沖擊，是否能順利解決仍未可知。

近年來，鑫苑置業的經營狀況也并不樂觀。地產金融視界了解到，2017年-2022年鑫苑置業錄得收入分別為19.8億美元、22.2億美元、24.8億美元、17.5億美元、15.4億美元和9.5億美元，其營業收入在2022年跌下10億美元的門檻。

隨著營業收入的下滑與債務壓力的增大，鑫苑置業陷入持續虧損的旋渦。自2020年至2022年，鑫苑置業已經連續三年持續凈利潤虧損，分別虧損0.68億美元、4.13億美元和2.59億美元。

實際上，早在鑫苑置業2020年年報“難產”之際，其流動性問題就開始被持續關注。到2021年下半年，其債務違約、票據逾期、項目停滯等消息更是不斷涌現，直到由質押事件引爆，使得鑫苑系的種種問題真正浮出水面。

鑫苑系該何去何從？

鑫苑置業在美上市的那年，正是董事長張勇的高光時刻。那年孫宏斌才剛剛嶄露頭角，賣掉二次創業打造的順馳集團，正式開啟融創的創業之路。

可見，被稱為“國內房企紐交所第一股”的鑫苑置業在房地產行業發展初期的確輝煌一時。然而，處在頂峰的張勇卻犯了多數“暴發戶”會犯的錯誤，被勝利的迷霧遮住了理性的眼睛。

轉過頭來的2008年，鑫苑置業將集團總部遷至北京，宣布開始進軍全國房地產市場。顯而易見，底蘊不足的鑫苑置業雖然鋪大了盤子，但并沒能獲得實質性的進步。

此后十余年，鑫苑置業暢想擴張的美夢，卻并沒有取得理想的成績。張勇曾多次更換鑫苑置業的掌舵人，包括引入了時任萬達副總裁的王信琦，以及之后的萬達老將張立洲，但都沒有取得好的效果。接棒張立洲的李尚榮也在2020年6月離職，入職尚不滿一年。之后，由賀海飛接任總裁，一直持續至今。

這十年也是地產行業的黃金十年，許多頭部房企正是抓住這段時間的機遇，迎來規模與效率的大幅提高。然而，堅持“不囤地、不捂盤、零庫存”開發模式的鑫苑置業，卻沒能在黃金時代站穩腳跟，始終徘徊在中小房企之列。

資料顯示，2014-2021年，鑫苑置業的銷售額分別為82.3億元、135.6億元、190.7億元、233.1億元、295.1億元、221.9億元、226.3億元及200.5億元，在2017年達到高點后便停滯不前，甚至還出現下滑。

2017年，在鑫苑置業銷售額達到頂峰之際，張勇大手筆拿下紐約時代廣場的廣告大屏，面向全球華人送上了新年祝福。但頗為唏噓的是，這次高光之后，鑫苑系便跌入低谷，不僅是經營上被人落下一大截，更是陷入債務泥潭的旋渦。

2021年以來，鑫苑置業的危機逐漸爆發。財務危機、債務違約等消息不斷傳出，并從財務危機傳導至項目危機，進而導致項目停工、業主維權，企業風評急速下滑。

迄今為止，鑫苑置業仍有七次被法院列為被執行人的記錄，被執行金額達13.77億元。此外，鑫苑置業還被三家法院限制了高消費。再疊加此次抵押事項引起的風波，鑫苑置業的名聲也隨著業績一起跌向了低谷。

今年以來，雖然房地產市場有所復蘇，但這艘大船驟然轉向所產生的余波還在持續，曾常年穩坐銷售榜首的“宇宙房企”碧桂園也深陷債務泥潭。鑫苑置業能否順利度過難關還尚未可知。未來，鑫苑服務能否拿回損失成功復牌，鑫苑置業又能否順利走出困境，地產金融視界將持續觀察。

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