自2018年發改委出臺大型主題公園投資限制令以來，主題公園與房地產捆綁的時代正式終結。然而，各地爭相建設主題公園的熱情并未褪去，一種“城投+主題公園”的模式正在席卷全國各地，或將醞釀成一場新的“主題公園投資泡沫”。

河南、湖北大型主題公園內卷

2023年8月8日，華僑城文旅科技集團與南陽產業投資集團、宛城區簽署南陽高鐵新城文旅示范項目合作協議，打造南陽華僑城項目，該項目總建設用地面積約1052畝，分為水公園、嘉年華樂園、主題商業街區、主題酒店等。

與河南南陽緊鄰的湖北襄陽，有華僑城集團的另一個重磅項目，襄陽華僑城奇幻度假區，該項目總投資700億元，有四大主題樂園——奇幻谷大型宇宙探索主題樂園、奇夢海灘水樂園、奇趣童年親子樂園、云海湯泉，并配套酒店、住宅、商業街等項目。

襄陽華僑城奇幻度假區奇幻谷

此前，襄陽華僑城度假區開業，吸引了30萬南陽游客前往游玩，“南陽賺錢襄陽花”一度沖上熱搜。2023年1月，在南陽市第七屆人民代表大會上，南陽市政府領導表示，這件事對他刺激很大，“為什么在南陽掙錢，在襄陽消費？說明南陽市的服務業、文旅文創產業落后。”

受到刺激的南陽加緊了文旅招商的速度，2023年2月，南陽市領導密集會見了華僑城、華強方特、常州恐龍園、錦上添花文旅集團，最終選擇了華僑城作為合作方。襄陽有一座華僑城，南陽也要有，“南陽賺錢要在南陽花”。

如果此地只有南陽和襄陽在競爭主題公園的客群市場，那么事情還好。但我們稍微把目光移向周邊。

與南陽緊鄰的河南駐馬店，正在建設方特熊出沒旅游度假區一期工程，該項目占地面積672畝，該項目包括熊出沒樂園、熊出沒水上樂園、熊出沒主題酒店和后勤配套設施等項目。

與襄陽緊鄰的十堰市，十堰方特項目于2022年3月開工，該項目占地1015.1畝，總投資46.5億元，主要通過3D技術、VR實景演藝、虛擬現實、立體影院等現代科技手段，建設寓教于樂的新型主題文化園。

與襄陽只有兩小時車程的湖北荊州，2019年開業了荊州方特一期，投資超30億元，擁有40多項游樂設施，如今荊州方特二期正在加緊建設中。整個荊州方特度假區預計總投資230億元，面積超過2000畝。

荊州方特“山海奇幻夜”

與荊州相隔兩小時車程、與襄陽相隔兩小時車程的孝感，2023年2月與華強方特簽約，打造孝感方特項目，計劃總投43億元，規劃用地1135畝，建設內容包括方特文化科技創新示范園、熊出沒水上運動基地、熊出沒主題酒店共三個項目。

與孝感緊鄰的武漢，有武漢歡樂谷和漢秀，還有曾經在此折戟的武漢萬達電影樂園。

就這一片僅有武漢一座大型城市的區域，云集著近10家大型主題公園。這還不算宜昌宋城·三峽千古情、荊門歡樂世界、隨州西游記公園等該區域其他中小型主題公園、游樂園。

城投公司入局 加劇投資過剩

如此密集地建設大型主題公園，當地真有那么多消費需求嗎？

其實，以市場化的角度來看，如此密集的投資大型主題公園顯然存在過剩風險。但問題就在于，這些項目的投資邏輯和投資方式，并不是那么“市場化”。上述提到的項目，除武漢歡樂谷、襄陽華僑城奇幻度假區外，均采取了“城投公司+主題公園”的投資模式。

例如，荊州方特項目中，荊州文化產業投資集團投資占比95%，華強方特投資占比5%；十堰方特由十堰城控資產運營公司、十堰聚鑫國投公司共同投資，華強方特暫未參與物業資產層面的投資，僅成立了合資的運營公司；駐馬店方特項目由駐馬店市發展投資集團投資，華強方特暫未參與投資，同樣是成立了合資的運營管理公司；孝感方特項目由湖北澴川國有資本投資運營集團投資，華強方特投資占比份額未披露；南陽華僑城項目的投資方為南陽產業投資集團有限公司和南陽新城建設投資開發有限公司，華僑城文旅科技集團投資占比份額未披露。

事實上，自2016年之后，華強方特就很少以重資產投資的方式落地主題公園項目，而是化身為乙方，承接各地城投公司的項目需求，為其提供規劃設計、建設施工費、游樂內容創作、品牌和IP授權以及運營管理等各類服務。

目前，華強方特旗下建成和在建的主題公園項目50多座，而其中華強方特自主投資建設的僅有蕪湖、青島、沈陽、鄭州、天津、株洲等6處。其他項目，幾乎無一例外都是由當地城投公司投資，如太原方特項目，華強方特持股比例5.2%，太原市龍城發展投資集團持股94.8%；徐州方特項目，華強方特持股5.4%，徐州漢盛建設開發集團持股94.6%；大同方特項目，華強方特持股0.7%，大同市文化旅游集團持股99.3%。

而華僑城文旅科技集團正是華僑城設立的對標華強方特的存在，華僑城旗下的歡樂谷主題公園項目均為自投，且位于北京、上海、深圳、武漢、南京這些中心城市，而華僑城文旅科技集團旗下的卡樂星球系列，主要為輕資產模式，位于常德、柳州等三四線城市，分別與當地城投公司常德經投集團、柳州東城集團合作。此次與南陽市政府合作開發南陽華僑城項目的，也是華僑城文旅科技集團。

自投和城投公司投，這之間的差別很大。自投的項目，要自己承擔市場風險，不會盲目投資，沒有利潤、沒有前景的項目不投，例如華僑城的自投產品歡樂谷只投在中心城市，華強方特的自投項目也是經濟發達的城市，投在蕪湖、株洲的項目，也是當地開出了比較優厚的招商政策，給了大量的政府補貼。

城投公司投資主題公園，基本上是地方政府的意志。地方政府對主題公園有著強烈的投資沖動，一直存在市場條件不具備的情況下也要強行上馬項目的現象。

此前，地方政府通過將主題公園和地產綁定的方式招攬投資商，典型的模式就是萬達集團過去投資的13座萬達文旅城，各大地產商也爭相推出各自的主題樂園類的“文旅城”，如山水文園和美國著名主題公園集團六旗合作，在各地推出六旗樂園項目，恒大的恒大童世界項目，藍光集團的藍光水果俠樂園項目。這些“房地產+主題公園”項目現在要么已經成為各地產商手中的燙手山芋，要么已經煙消云散。正是鑒于主題公園領域的這些投資亂象，2018年發改委出臺政策，禁止主題公園和房地產捆綁。

如今，城投公司取代房地產企業，正在成為地方政府上馬主題公園項目的得力助手。相比房地產公司靠賣住宅回本的模式，城投公司的投資更加偏離市場化，甚至不用考慮回本，通過不斷的融資、發債、借新還舊，就可以維系整個體系的運轉。

大型主題公園本來就存在投資大、運營成本高、回收周期長的問題，當項目投資一旦偏離市場化，其經營結果可想而知。以華強方特項目為例，華強方特與各地城投公司合作落地的這些項目經營狀態，大部分處于虧損或微利狀態。

2022年，嘉峪關絲路神話虧損1.4億元，長沙方特虧損4618萬元，大同方特虧損4173萬元，太原方特虧損2572萬元，荊州方特虧損1848萬元，濟寧方特虧損577萬元，泰安方特虧損425萬元。2022年有疫情影響，虧損屬于情理之中，但倒推到2018年，方特的很多項目業績表現也不盡如人意，如2018年蕪湖方特虧損8508萬元，青島方特虧損2583萬元，沈陽方特虧損895萬元。

如今，隨著地方政府加緊上馬新的主題公園項目，進一步分流各地的旅游客群，各地大型主題公園的業績將進一步面臨挑戰。

旅游投資要有前瞻性

事實上，2018年發改委出臺主題公園投資限制令，其針對的就是主題公園項目盲目上馬、同質化競爭等問題。發改委明確表示，各地要根據經濟社會發展情況、區域人口規模、城市化程度和旅游市場條件等因素，嚴格科學論證，統籌研究本區域主題公園項目的數量和布局。要防止一哄而起、盲目發展、同質化競爭，防范地方債務、社會、金融等風險。

在知酷文旅看來，各地政府積極發展旅游，活躍區域消費，這本身沒有問題。城投公司作為投資主體去投資旅游項目，這種方式有利有弊，運用得當的話，能大大加快當地文旅產業的發展。但是，城投公司紛紛去投資大型主題公園，或許不是好主意。

大型主題公園的優點是客流拉動快，旅游帶動效果強，簡單來說，建設快、效果立竿見影，對于政府來說，能快速見到政績。但大型主題公園的缺點也很明顯，同質化現象嚴重，一旦進入市場過剩階段，主題公園將淪為一堆荒廢的鋼筋水泥。這個規律，在日本的旅游業發展歷程中已經被充分證實。正是基于此，國家才會嚴格調控主題公園的建設。

河南、湖北交界的幾個地市，周邊僅有武漢一座中心城市，卻云集著近十個大型主題公園項目，且大部分由地方城投公司所投資，這顯然不是一種健康的行業現象。希望各地政府在引入大型主題公園項目時，能夠做更長遠的考慮。

其實，并不是襄陽建立一座主題公園，虹吸了南陽的游客，南陽就要迅速上馬一座類似的主題公園，以留住南陽的旅游消費力。知酷文旅認為，更好的做法是投資不同品類的優質項目，形成差異化競爭。

游客是會產生審美疲勞的，襄陽的樂園也許在前一兩年可以吸引南陽的游客，但三五年之后，隨著游客消費需求的變化，這種產品或將不再有吸引力，如果南陽此刻研究三五年之后的旅游市場變化，提前布局相應的產品和項目，也許三五年之后，就會出現“襄陽掙錢南陽花”的局面。

作者| 吳莫言

編輯 | 知酷君

設計 |Joe

圖源 |關聯企業官方微博等