7月20日，廣州天河冼村舊改項目迎來歷史性時刻。

“廣州天河發(fā)布”微信公眾號，隨著最后兩棟房屋在機械作業(yè)下被拆除，全村1950棟村屋實現(xiàn)全部拆除。

冼村是珠江新城最后一個城中村，這場歷時15年的城市更新攻堅戰(zhàn)，終于迎來了里程碑式突破。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，冼村舊改的主導(dǎo)方為保利發(fā)展。該項目從2010年啟動，中途一度停滯，到2024年《廣州市城中村改造條例》實施后加速推進。冼村舊改破局，生動體現(xiàn)了廣州舊改項目從利益博弈到依法推進的歷程。

“現(xiàn)階段只是完成了村屋拆遷清零，后續(xù)還有大量舊改工作需要持續(xù)推進，銷售節(jié)點目前尚無法明確。”7月21日上午，接近保利發(fā)展方面的人士向每經(jīng)記者表示。

“冼村舊改歷時15年，最終通過依法動遷實現(xiàn)了全村1950棟村屋的全部拆除，為全國城中村改造提供了寶貴樣本。”同日下午，中國礦業(yè)大學(xué)（北京）管理學(xué)院碩士生企業(yè)導(dǎo)師支培元向每經(jīng)記者表示，自2024年5月《廣州市城中村改造條例》實施后，“依法動遷”有效推動了項目提速。

冼村是珠江新城最后一個城中村

拆了15年，終于清零

2010年，在獵德村舊改成功的示范效應(yīng)下，冼村舊改項目正式啟動。

冼村村民來說，這是一個值得期待的消息，期待復(fù)制獵德的“致富傳奇”。

然而，項目因多重矛盾一度陷入僵局。

作為廣州人口密度最高的城中村之一，冼村約277畝土地上聚集了1421戶村民。每經(jīng)記者梳理冼村舊改進度發(fā)現(xiàn)，2019年時簽約率與拆除率均超過九成，但因與少數(shù)留守戶談判屢屢受阻，冼村一度成為廣州舊改“僵局”的代名詞。

由于地處城市新中軸黃金地段，土地價值隨城市發(fā)展持續(xù)攀升，村民對補償標準的期望水漲船高。部分村民提出超出政策框架的訴求，項目推進受阻。

盡管天河區(qū)政府始終未放棄推進，2015年重啟改造后，通過“以建促簽”“以拆促簽”“以清促簽”等策略，未簽約戶逐步減少至個位數(shù)，但復(fù)建區(qū)園林中央的留守房屋仍拆遷困難，致使整個舊改項目的樓宇一直未能如期拆除。

直至2021年，村內(nèi)仍有13棟房屋未拆除，成為“最后障礙”。到2021年年中，雖已僅剩1%的未簽約戶，但拆遷仍未完成。

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2024年。

當(dāng)年5月1日，全國首部專門針對城中村改造的地方性法規(guī)《廣州市城中村改造條例》正式實施，明確農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法收回集體土地使用權(quán)，為破解僵局提供了法律支撐。

事實上，早在2023年11月，天河區(qū)已率先探索依法動遷路徑，針對融資區(qū)（國有土地性質(zhì)）和復(fù)建區(qū)（集體土地性質(zhì)）的不同性質(zhì)分類施策，融資區(qū)按國有土地征收程序處理，復(fù)建區(qū)由村集體收回土地后申請行政處理。

2024年12月，融資區(qū)留守戶經(jīng)一審、二審敗訴后房屋被依法拆除；2025年1月融資區(qū)完成清零，7月20日復(fù)建區(qū)最后2棟房屋拆除，冼村舊改實現(xiàn)全面清零。

房屋在機械作業(yè)下被拆除 圖片來源：“廣州天河發(fā)布”微信公眾號

“冼村舊改的歷程反映了我國城市更新從利益博弈到依法推進的深刻轉(zhuǎn)變，具有里程碑意義。”支培元表示。

在支培元看來，冼村舊改的成功經(jīng)驗，主要體現(xiàn)在《廣州市城中村改造條例》提到的村集體經(jīng)2/3成員表決可收回土地使用權(quán)；區(qū)政府補償決定可直接作為執(zhí)行依據(jù)；設(shè)置60日行政復(fù)議與訴訟雙軌制。此外，天河區(qū)也在創(chuàng)新實施“雙軌并行”策略，如融資區(qū)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》作出補償決定，復(fù)建區(qū)運用地方立法賦予的集體土地處置權(quán)。

合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇則指出，相關(guān)改造條例的出臺為解決舊改拆遷難題提供了堅實的法律依據(jù)。

“未來，政策層面還可以在多個領(lǐng)域進一步完善，以提高舊改進度和效率。比如，明確集體與國有土地轉(zhuǎn)換流程，簡化手續(xù)；以激勵政策引導(dǎo)社會資本拓寬融資；銜接舊改與城市規(guī)劃防浪費；細化利益分配減博弈；構(gòu)建一站式審批平臺縮時提效。”羅宇分析。

“吹風(fēng)價”已來到18萬元/平方米

冼村舊改項目位于廣州珠江新城CBD核心區(qū)域，緊鄰地鐵18號線冼村地鐵站。從城市界面來看，過去冼村的握手樓、村屋與周邊摩天大樓相比，顯得較為割裂。

根據(jù)規(guī)劃，冼村舊改拆遷后，將建成一個集高端住宅、商業(yè)、辦公、教育、公共空間等多種功能于一體的綜合性項目。

在冼村舊改項目周邊，基本都是每平方米掛牌單價10萬元以上的豪宅。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，離冼村較近的尚東君御、保利心語花園、嘉裕公館等項目，二手房掛牌價多在11萬～12萬元/平方米。

冼村周邊房價每平方米已是10萬元以上

而冼村舊改后的新盤保利天御，規(guī)劃有3棟住宅樓、3棟辦公樓、1棟商業(yè)中心和地下商業(yè)廣場。該項目未正式入市，市場“吹風(fēng)價”預(yù)計將超18萬元/平方米。

值得一提的是，冼村舊改項目所處的“珠金琶”（珠江新城－金融城－琶洲）區(qū)域，正是保利發(fā)展的重倉區(qū)域。

根據(jù)公開資料，2024年保利發(fā)展在廣州共拿地7宗，總計耗資約254億元，其中6宗位于“珠金琶”區(qū)域，包括天河臨江大道地塊（原南方面粉廠地塊）、金融城西區(qū)員村二橫路以西地塊（原絹麻廠地塊），以及海珠琶洲南三地塊等。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向每經(jīng)記者分析稱，保利發(fā)展在“珠金琶”的連片重金布局，實質(zhì)上是對城市核心區(qū)域資產(chǎn)增值的押注。

對于當(dāng)前國內(nèi)典型舊改與城市更新趨勢，羅宇分析認為，國內(nèi)舊改正從增量擴張轉(zhuǎn)向提質(zhì)。

“隨著土地資源開發(fā)日益有限且房地產(chǎn)市場持續(xù)震蕩，存量舊改項目推進緩慢，新增項目投資風(fēng)險較大，勢必要優(yōu)先聚焦推進存量項目實施，以化解重大風(fēng)險。這意味著，舊改已從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。”羅宇表示。

記者|陳榮浩

編輯|金冥羽 陳夢妤 蓋源源

校對|陳柯名

封面圖片來源： “廣州天河發(fā)布”微信公眾號

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