盡管碧桂園和恒大的名頭很響，但在20年前，地產界的主角是“招保萬金”。

“招保萬金”指的是招商、保利、萬科、金地，之所以有此說法，因為這四家公司成為了行業的優秀代表。

攻城容易守城難，更難的是一邊攻城一邊守城。

20年來，地產行業風吹雨打，風云變幻，今年更是行業最難的時期。一些黑馬房企，猶如流星劃過，轉瞬即逝，但這四家公司仍然位居頭部。可以說，這非常不容易。

不久前，四家公司中的金地突然更換了掌門人，64歲的凌克因身體原因辭去了金地集團董事、董事長和董事會戰略委員會委員的職務。

凌克從1998年擔任金地集團董事長，已有25年，他執掌期間，金地經歷了上市與壯大，外界幾乎把他與金地劃上等號，也被視為金地的“靈魂人物”。

圖源：弘金地體育微博

行業人士對金地這家公司印象，便是穩健，不激進；對凌克的印象是，與商人相比更像是工程師。

但是，目前辭任并非是一個比較好的時機，各家房企神經緊繃，非常擔心風吹草動對公司產生影響，而換掌舵人不可謂不是一個很大的動作。

凌克辭任公告的第二天，資本市場給出了反應，10月17日金地遭遇股債“雙殺”，股價一度觸及5年新低。從10月17日到10月20日，金地集團、金地商置均跌近10%，境內債券21金地01跌超55%，16金地02跌超54%，21金地03跌超52%。

從個人而言，無論是年紀還是身體原因，都能夠解釋凌克身退的原因，第一代地產人退休本也不算是新鮮事；但從時機來說，并不合理，交接班沒有緩沖時間，未考慮外界輿論的接受程度，一向行事穩健的優等生金地很少打無準備的仗。

一些媒體也提出了疑惑：凌克為何在金地發展關鍵期辭任？究竟是激流勇退還是臨陣脫逃？

01

金地的安全線

在黑板君看來，無論是激流勇退，還是臨陣脫逃，都不像。

激流勇退，可以選擇更加寬松的環境下，而25年大風大浪經歷過的凌克，在公司狀況仍然良好的情況下，更不像是臨陣脫逃。

最近一次凌克在眾多媒體面前露面，是在今年5月的2022年度業績說明會上。

當時，他對于整個未來市場走勢預估較為克制，稱難以對行業的系統性持續改善持明顯積極態度。但金地已經在2023年的前面4個月內，新增拿下了130.4億元的土地貨值。

當前負債，金地短期內應該無憂。

截至2023上半年，金地集團總資產4260億元，負債3072億元。其中短期借款13.04億元，一年內到期的非流動負債401.5億元。

從整體債務來看，未到期的境內債券共有17筆，總存續規模約為250.84億元；正在流通的美元債有一筆，規模約為4.8億美元。

未來5個月內，金地將迎來約100億元的償債高峰，但金地上半年貨幣現金有460.8億元。

加上公司的日常支出，支撐一年可能會存在缺口，但如果能夠維持一定的銷售額，以及還未兌現的授信，再加上一定的降本增效措施，只能說有壓力，但遠未到危險邊緣。

目前房地產行業處于深度調整期，誰又沒有壓力呢？

02

險資成為大股東

既然公司情況并沒有惡化到無可挽回，凌克又為何會在關鍵時刻辭任？

從股權結構來看，金地集團的股權結構有些意思，盡管凌克已經擔任了25年金地集團的董事長，但他持股比例很低，即使管理層持股全部加起來也遠遠趕不上大股東。

目前，富德生命人壽持有29.83%股權、深圳市福田投資控股有限公司持有7.79%股權、大家人壽持有3.65%股權。

但從之前的董事會席位來看，又并沒有根據股權劃等號。

據資料顯示，金地董事會有15名董事會席位，分別有10名執行董事、獨立董事5名。執行董事中，金地管理層占據5席，深圳國資代表占據3席，第一大股東生命人壽占1席，第三大股東大家人壽占1席。

這也意味著，金地集團背后的險資，已經持股到具有決策權與表決權，而作為以凌克為代表的金地管理層，實為職業經理人。然而，由于董事會席位的原因，險資話語權并沒有很大。

2013年，富德生命人壽實控人張峻便吸納大量金地集團股票，逐漸成為大股東。2016年，他因涉及案件，被帶走協助調查，失聯多年。

圖源：富德集團官網

險資控股上市公司，多年來一直存有爭議，多家險資企業曾表示，對上市公司投資主要為財務投資。但這并不意味著，當時凌克為首的管理層，不需要去考慮大股東的意見。

2022年11月16日，張峻重返富德集團。2023年，張峻開始密集亮相富德集團。2月28日，張峻變更為董事長；4月17日，富德集團開啟大量招聘。

2022年，曾有市場傳言稱金地管理層與險資大股東發生矛盾，但隨后被管理層辟謠，并稱股東和管理層配合度較高，股東方大多數時候會支持公司新的發展戰略。

而到今年，原本計劃在5月召開的金地集團董事會換屆選舉被擱置。天眼查顯示，7-9月，凌克、黃俊燦、徐家俊和韋傳軍四位金地管理層，密集退出金地集團旗下多家投資公司的管理層職位。

2023年9月8日，金地集團終止了延續20年的長期激勵基金制度，該基金主要用來激勵中高層員工，累計激勵金額達57億。這個制度的終結，和年薪不足500萬的凌克退休同時期出現，是否有所關聯？

2023年9月15日，金地集團發布公告，指第二大股東深圳市福田投資控股有限公司擬為公司融資提供增信。作為持股比例7.79%的福田投資尚愿意為金地融資提供支持，為何第一大股東富德生命卻沒有同步給出支持？

據財新報道，金地集團相關負責人此前在一場投資者溝通會上透露，富德生命人壽提供資金支持意愿較低。

事實上，多年來，金地管理層與險資大股東之間的矛盾屢屢有傳出，只看時間線，凌克退休與張峻重回富德兩者之間的聯系存在可能性，但在公開場合，雙方都未證實過此事。

且看后續接棒的金地管理層與大股東如何相處。

03

凌克修“護城河”

凌克為首的管理層，盡管只是職業經理人，但卻讓金地集團壯大。

金地集團銷售額從2001年的5.34億元提升至2021年的2867億元，增長了536倍，成績輝煌。

2014年4月，富德生命人壽正式成為金地的第一大股東，其時第二大股東是安邦保險，兩家險企合共持有超過50%股份。在此之前，福田投資長年放權，凌克為首的管理層說一不二。

據當時媒體報道，生命人壽和安邦保險各派駐一名董事進入了金地集團董事會，加上原有董事會成員，金地集團董事會逐漸形成了“四足鼎立”的局面，即兩家險資企業，深圳福田投資以及凌克為代表的職業經理人團隊。

隨著險資的進入，金地管理層與大股東之間并非完全統一步調。

據中國經營報報道，管理層想要發展多元化，而險資想讓金地集團轉型養老地產，兩者想法難以重合。2014年年度股東大會，兩大險資股東聯手否決核心員工項目跟投議案。

此后，管理層對公司章程進行修訂，在提名董事候選人資格、更換頻率和數量上都做了限制，減緩險企獲得投票權的速度：

“2015年公司章程規定，單獨或者合計持有公司10%以上股份且持有時間在一年以上的股東或者上屆董事會，可以提名下一屆董事會董事候選人；同時為保持公司重大經營政策的連續性，董事會換屆時所更換、增加的董事數額總計不得超過上屆董事會董事名額的1/3。”

此外公司還積極分紅，2014年-2016年累計分紅金額占同期凈利潤88.55%，既“喂飽”了兩大險企，也拉攏了眾多中小股東。

前面提到，2016年富德實控人張峻失聯。從此，大股東們基本默認了財務投資者的角色。通過章程和分紅，凌克為首的管理層筑起了權力的“護城河”，重掌話語權。

04

博弈中造金地商置

在富德生命入局的同一時期，金地集團收購了香港星獅地產56.05%股份，并將其改名為金地商置。

2013-2014年期間，金地商置授出了高達11億份的購股權，其中，凌克、黃俊燦、韋傳軍和徐家俊4位執行董事獲得將近5.5億股購股權，占比總股本約5.96%。

2014年，金地集團持股金地商置72%；2023年6月，集團持股比例下降到40.27%，同年這四位執行董事持股3.21%。

凌克雖然辭任金地集團董事長職務，但與其他三位管理層一起，仍然擔任金地商置的執行董事。

恰好都是金地商置的執行董事 圖源：金地商置年報

金地商置定位是商業地產投資、開發和運營平臺，實際多年來一直吸納優質項目，實際大比例都是住宅業務。多位于北上廣深或省會城市，項目較為優質。

根據億翰智庫數據，金地商置2014年至2019的營業收入中，住宅收入占總收入的比重一直維持在90%左右。而且，從2019年開始，金地商置住宅業務占總收入超過90%，2021年達到了92%。

有媒體報道，市場擔憂的是，以商業地產+產業園區模式運營的金地商置，被金地集團收購后，仍然在重復著母公司的老路，以住宅開發同業競爭。

兩家公司的規模變化也比較明顯：

2013年，金地商置銷售額42.3億元；2022年，金地商置銷售額近618億元，翻了14.6倍。

2013年，金地集團銷售額450億元；2022年，金地集團銷售額為2218億元，翻了4.93倍。

不僅如此，自2014年起至今，金地商置凈利潤率普遍比金地集團高出10個百分點以上。

可以說，金地商置是金地集團的精華所在，2014年至今更派發了累計約50.575億的分紅。

此外，管理層們還同時從金地集團和金地商置領取薪酬。如2021年，凌克從金地集團和金地商置兩家上市公司領取的薪酬一共達到874萬元。

當然，這些薪酬很難跟金地集團的長期激勵基金相比，從2002年到2022年，這個基金累計向對公司有貢獻的中高層派發57億元。

如今，房地產市場整體低迷，金地集團和金地商置都下不出“金蛋”，長期激勵基金又正式取消，張峻歸來又讓大股東重新強勢，凌克等管理層因而萌生退意，似乎也可以理解。

第一大股東富德生命人壽日子也不太好過，其2021年、2022年年報一直處于延期披露狀態，低調許久的張峻相信也要大展拳腳一番。當然，這就是另外一個故事了。