家人們誰懂??！去年眼看著隔壁的兄弟高調賣出，梅花鋁地塊把自己收拾一番準備風光出嫁。

結果爆冷，沒人要！今年灰溜溜改個土名字牛利崗北街地塊回來重新出讓，居然被瘋搶。

牛夫人翻身成小甜甜，原來只需要改名嗎？

其實不然，實際上跟市場變化以及出讓條件更改有關，果然市場好了，冷饃饃也能變成香餑餑。

剛剛，該地塊被中鐵建幸運搖到，天河北再增強勢項目。

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回爐再造，翻身成火熱搖號地塊

先回顧一下這塊地的情況。

去年7月，燕塘地塊三（現越秀·天河和樾府）以樓面價約5.08萬/㎡封頂搖號，打開了當時的天河北市場熱度，不少人都對接下來的土地市場抱有期待。

梅花鋁廠地塊也想照葫蘆畫瓢走燕塘地塊三的劇本，沒想到年底行情遇冷，又受口罩影響，開發商們按兵不動，導致地塊流拍了。

不過今年的土地市場換了走向，總喜歡把“回鍋肉”送上搖號臺，諸如番禺客運站地塊、嘉禾望崗地塊都是這個套路。

而梅花鋁廠地塊除了改名成牛利崗北街地塊之外，還更改了競拍條件，在市場回暖的當下，自然會吸引一眾央國企的追逐

1、起拍總價下調約3.1%，從53.5794億元，下調至51.988億元，降了1.6億元；

2、縮減需配建幼兒園的建面，且不再占用宅地本身，調整為獨立用地配建；

3、需配建300套安置房，精裝標準不低于1500元/㎡，品質不低于同批商品住宅；

4、作為廣州“智慧+品質”試點項目，首次采取“限地價+競品質+搖號”方式出讓。

盡管調整之后的配建要求還是比較高，但這塊地仍吸引了華發、中國鐵建、招商、中鐵置業、越秀、保利、中海、金茂、珠實等超11家實力房企。

經過40輪角逐，觸及封頂搖號后，最后由中鐵建以52714元/㎡（扣除配建）的樓面價收入囊中，順利擠進廣州樓面價TOP5。

這邊地剛拍完，那邊和樾府馬上就有了動作：

在售產品全線漲2%；加推1棟樓王180㎡新品，全盤僅52席；2棟可能會有清棟促銷。

目前越天和的均價8.5萬/㎡，樓王新品吹風10萬+/㎡，牛利崗地塊速度快的話明年就能與越天河剛上，牛利崗地價要貴2000元/㎡，定價有點吃力了。

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廣州首個“智慧+品質”試點住宅

那么能被拍到搖號的地塊本身素質如何？

外部條件跟越天河相差不大，畢竟它們離得真的很近，彼此之間只隔了一條小路。

地塊靠近地鐵3號線梅花園站，直線約300米，五站可直達珠江新城，交通便利。

周邊配套有白云京溪小學（怡新校區）、四海小學、省婦幼保健院等，配套較完善。

牛利崗地塊體量中等，占地面積73953㎡，當中出讓宗地面積僅47341.16㎡。

居住環境相對沒有那么純粹，除了需要配建9班幼兒園外，開發商還需要配建300套安置房源，套內建筑面積22471.8㎡，裝修標準不少于1500元/㎡，所以建設成本會相對高很多。

另外地塊更近城中村，部分樓棟避免不了望城中村。不過，地塊西側是白云山，可遙望白云山，越天和的視線則會被遮擋。

不過牛利崗地塊更近地鐵站，步行距離約300米，未來，地塊附近還會有18號線北延線的京溪路站為3號線分流，出行情況應該較為良好。

另外地塊隔壁就是片區內唯一一個大型商業綜合體信達金茂廣場，比越天河更接近配套，生活也更便利一些。

而且地塊容積率約為3.0，比越天和略低，更適合打造舒適度更高的改善產品。

值得一提的是，牛利崗北街地塊是廣州首個用來做“智慧+品質”住宅標準的試點項目。

所謂的“智慧+品質”，就是要安全、要健康、要舒適、要節能環保、要智慧與數字。

拿了這宗地的房企，是要和政府簽訂一份承諾書的，要按照《廣州市建設“智慧+品質”住宅 打造好房子好小區行動方案》的標準建房，綜合評分不能低于80分。

從拍地、到施工到預售到收樓，全程政府各部門會進行監管。

這意味著牛利崗地塊做出來的產品要求會很高，質量不會差且不會存在交標差的問題，就看中鐵建怎么做了。

不過越天河有12班幼兒園+45班九年一貫制學校這一套強勢組合王牌，而牛利崗地塊僅有1所9班幼兒園，到時候只能蹭蹭隔壁兄弟的學校了。

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樓市分化仍在加劇

從近期的政策利好+黃金周戰績+第三輪土拍情況，廣州樓市的趨勢已經十分明顯：核心區的資產才能留得住人。

盡管天河北地塊會被詬病：“非洲外在、歐洲內在”，但片區的發展成熟度和黃金地段是實打實的“硬”。

現在有越天河強勢入駐，又有牛利崗地塊跟進，日后片區將會形成聯動，促進天河北的煥新，提高板塊預期。

像127億海珠上涌果樹、63億天河世界大觀、166億漢溪大道北等，都是典型的例子。

而預期低的外圍地塊，哪怕地塊素質好又便宜，都不會創造這樣盛景，甚至還會流拍。

就像前兩天拍出的兩宗知識城地塊，只能由城投兜底，而番禺永大一號地塊直接流拍了……

接下來十月還有好幾宗地塊等著出讓，按照這樣的趨勢來看，估計結果都不太好看。

有6宗南沙、1宗增城的地，大概率會流拍，而海珠新滘西路以北、番禺廣州新城停車場綜合體、黃埔長嶺居地塊等可能會熱度高一些。

市場回暖不假，但也是“限定”版回暖，只有核心區的熱門板塊能夠維持熱度。

樓市分化仍在加劇，土地市場亦不例外。

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