上海第三批次土拍，儼然變成一場國央企爭霸賽，而招商蛇口無疑又是大贏家。

憑借本輪101.61億拿下2幅地塊，招商蛇口今年在上海已斬獲5幅地塊，拿地金額超過142.06億，持續發力土拍。

與此同時，今年前三季度，招商蛇口在上海做到了全口徑、操盤金額、權益銷售金額、操盤面積全面第一，繼續領跑市場。

2023年1-9月上海房企全口徑金額排行榜

兵家必爭的上海市場，招商蛇口憑什么坐穩第一？今天總爺就來和大家一起分析一下。

01

進軍城央，郊區拿地更加精準

2003年，招商蛇口進入上海，接連打造了中環華府、虹橋華府、公園2040等多個項目，項目大多集中在寶山、浦東的郊區。

2016年，招商蛇口在上海銷售榜排第15名。

2017年，招商蛇口提出“重返上?！睉鹇裕?/strong>圍繞城市大規劃，開始強化對上海的布局。

接下來，招商蛇口在大虹橋、自貿區，五大新城打造了不少網紅項目，“重返上?！焙蟮?年里，招商蛇口在排行榜上一度沖上第7名。

2021年，招商蛇口提出“重返上海心”的戰略，產品布局開始轉而重倉城央。

短短一年內，招商蛇口在虹口北外灘，接連推出3個“璽”系產品，招商云璽、招商外灘璽、招商虹璽。

招商外灘璽地塊位置圖

2022年，招商蛇口繼續在城央擴大影響力，在靜安中興城打造了“天匯世紀璽”，在普陀打造了 “蘇河璽”、“天匯璽”，在徐匯濱江布局了“匯元璽”。

2年內7個“璽”系產品的布局，地段也從內環內擴展到一江一河，站穩了上海城央。

招商蛇口“璽”系產品在市區的布局

同時，招商蛇口在上海的銷售額也開始躥升。2021年排名還在第6位的招商，2022年就直接坐穩了第一的位置，并保持至今。

同時，對于郊區熱點板塊，招商蛇口布局也更加精準，要么價格優勢明顯，要么板塊供應稀缺。

比如說，閔行的招商象嶼公園1872，聯動價5.2萬/平，周邊項目都賣6萬+，因此8次開盤8次日光，1年內就賣了2299套房源，銷售金額高達131億元。

精細化布局的產品，大多都不愁銷量，招商蛇口“快拿快消”的策略也更加得心應手。

今年前三季度上海項目銷售排名中，招商蛇口參與的項目，占據了前10中的3席。象嶼招商公園1872項目，更是成為今年上海第一個“百億單盤”。

前三季度上海項目銷售金額TOP10榜單

收獲市場認可的招商，也就更敢下功夫去搶熱門地段。

在上海的今年第三批次土拍上，招商蛇口花費73.86億拿下浦東三林地塊，這也是這輪土拍成交總價第二高的地塊。

現在看來，“重返上海心”的戰略，讓招商蛇口的資金形成了一個良性循環。

招商蛇口三林地塊航拍

02

精工品質，助力產品走向“出圈”

過去在上海單單憑借“倒掛”優勢就能讓購房者買單，現在“品質”被提及的頻率則越來越高。

房企都在卷品質，招商蛇口是如何做到脫穎而出的？

招商產品的選材和設計，都高出區域水準。

1.更有特色的設計，更舒適的體驗

招商住宅，會根據項目所處的群體、環境來做社區規劃。

靜安世紀，作為上海的首個準“璽”系項目，結合市北高新園區的界面，用“現代、輕盈、度假、酒店”等關鍵詞來定義項目。

除了酒店式的入口空間、將公共綠化引入社區外，項目還打造了度假酒店式景觀空間“PARK 9境”。

靜安世紀景觀實拍

標志性的中央水景“彩云追月”，用現代手法演繹亭臺樓閣水榭、山水融合。

通過一條彩云般的回家道路上，能夠感受到山水融合的空間場景，曲徑通幽、步移景異、小中見大。

靜安世紀景觀實拍

面向年輕改善群體的產品，招商也深度鉆研了客戶的喜好。

比如招商虹橋公館二期，設計了度假酒店式花園，四季高大的喬木與1000㎡的社交草坪，再搭配約600㎡的水景，營造出一個森林與水景完美融合的花園美景。

為社區生活增加更多互動，也讓社區生活更有活力。

招商虹橋公館二期實景圖

招商虹橋公館二期實景圖

2.更下功夫的選材，更立意的審美

就比如說，建筑立面的打造。

招商外灘璽的立面采用大面積玻璃、鋁板，基座則是石材，這些材料讓項目有了歷久彌新的屬性。

設計上，通過經典三段式融合極簡現代構圖手法，勾勒出招商外灘璽的建筑形態，光是建筑的實體模型前后就歷經了數十次打磨。

最終展現極其舒展的立面形態，與北外灘天際線交相輝映。

招商外灘璽外立面實景圖

3.更具匠心的細節，更安心的交付

在購房者更為看重的交付品質中，招商更是不惜成本地下功夫。

近期，招商外灘璽預看房活動開啟，一進入社區你就能從其中的各種細節，看出產品的匠心。

比如說地庫，車子駛入后坡頂與兩側的第一排呼吸燈應勢亮起，接著燈環組感應、依次打亮坡道。

招商云璽地庫實景圖

地庫玄關的景墻采用折線石材，與星空頂的設計相得益彰。

車庫玄關吊頂選用古銅色鏡面不銹鋼，地面采用自流平地坪+聚氨酯超耐磨罩面，處處彰顯細致用心和品質追求。

招商云璽地庫實景圖

地庫大堂內深淺配色瓷磚、古銅拉絲金屬線條的點綴、木紋轉印鋁板、藝術玻璃背景墻與皮質沙發、休憩區的植物背景等每一處細節，都是招商蛇口上海公司匠心的縮影。

招商云璽地庫實景圖

看過這些招商的項目，再對比一些同價位段項目，都能感受到招商花在產品上的功夫。

其實不管市場怎么變，行業的基本邏輯沒有變，還是提供好產品。重返上海的招商，一直在踏踏實實做好這件事情。

03

合作開發，提高效率擴大份額

除了進軍城央地塊、主抓產品之外，招商蛇口還非常熱衷于合作開發。南昌市政、象嶼、保利發展、港中旅等房企，都曾和招商在上海合作過。

2022年，招商在上海斬獲10幅地塊，9幅地塊是聯合拿地，占比高達90%，僅有1幅地塊是獨自操盤。

今年也一樣，招商至今斬獲5幅地塊，3幅地塊聯合拿地，僅有2幅地塊是獨立操盤。

這種模式顯而易見的好處，就是實現在上海實現最大面積覆蓋。

圖源：丁祖昱評樓

而且憑借這一手交朋友的本事，招商蛇口能有更充裕的資金，去經營那些具有更高溢價的項目。

例如，現在備受關注的弘安里項目。

2021年，招商聯合體以42.2億拿下弘安里80%股權，年底又引入了綠城，整體是由招商、綠城、上海地產聯合打造。

這幅地不大卻很特別，有需要保護的歷史建筑，產品為容積率1.1純別墅，面積最小290㎡起，合計45套。隔壁項目的聯動價已經來到了21萬/㎡。

這類項目雖然拿地成本高，但是往往初始定價就有著很高的利潤。

弘安里實拍

此外聯合操盤同樣也有利于項目引流，國央企合作極具客戶吸引力。

例如招商蛇口與象嶼聯手打造的星耀翠灣，項目位于周浦，今年4月土拍以16.2億斬獲的地塊，僅僅6個月之后項目就要開始認購了。

星耀翠灣實拍圖

同月，與南昌市政在周浦聯合拿地打造的公園1872，早在9月就首開，224套房源超過450組認購，目前二期也在火熱認購中。

周浦公園1872一期開盤實拍

這兩年，房企都在高喊“活下去”，招商蛇口卻不聲不響地在上海扎穩了腳跟。

招商是如何在競爭激烈的上海坐穩第一？憑借的也就是三步走！

第一步，積極在城央和重點區位精準拿地；第二步，從項目規劃設計到產品交付，猛抓產品品質，修煉好內功；第三步，通過合作開發擴大市場份額，提高資金的利用率。

精準切入市場、提供更優質產品、合作提高效率，招商坐穩上海第一背后，每一步都走得很穩健。

現在行業都在談重返一二線，招商在上海的三步走，也給想扎根核心城市的房企，提供了不錯的發展思路。

對于招商坐穩上海第一，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。