01.

樓市的好日子還長(zhǎng)

關(guān)鍵要提升認(rèn)知

現(xiàn)在，一些人對(duì)樓市的未來(lái)心存疑慮，淘哥堅(jiān)定的認(rèn)為，前途是光明的：

1、樓市的好日子還有很長(zhǎng)時(shí)間。一定要堅(jiān)定信心，堅(jiān)定認(rèn)識(shí)：樓市不會(huì)垮，不會(huì)消失，尤其以北上廣深一線為代表的核心城市，機(jī)會(huì)還有大把，只是換了一批人在玩。

2、在這種大背景下，樓市依然有大機(jī)會(huì)。樓市的客觀規(guī)律就是：拉長(zhǎng)5-10年和更長(zhǎng)時(shí)間看，核心城市的房?jī)r(jià)和M2高度正相關(guān)。我們明顯處于新一輪的貨幣放水周期，貨幣遲早要在稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上體現(xiàn)。

3、躺贏普漲的時(shí)代，一去不復(fù)返了。有很多地方是嚴(yán)重供大于求；但是也有些地方，中長(zhǎng)期其實(shí)是明顯供不應(yīng)求的，短期低迷只是暫時(shí)的，比如北上廣深的好地段、好房子。

4、不要抱怨市場(chǎng)不公，認(rèn)知對(duì)了就能大賺，認(rèn)知錯(cuò)了就會(huì)踩坑，而且以后坑比機(jī)會(huì)多的多。

所以中產(chǎn)的資產(chǎn)配置需要更加謹(jǐn)慎，需要提升認(rèn)知，才能守住、創(chuàng)造財(cái)富。

記住，最可怕的不是房?jī)r(jià)/資產(chǎn)暴跌，而是失去認(rèn)知、失去賺錢(qián)能力。

02.

樓市大拐點(diǎn)已到

史上第三大買(mǎi)房時(shí)機(jī)

淘哥認(rèn)為，目前樓市已經(jīng)出現(xiàn)了大拐點(diǎn)。

先看看經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，華為實(shí)現(xiàn)新突破、帶來(lái)了新曙光，科技戰(zhàn)、金融戰(zhàn)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)能企穩(wěn)，樓市也能穩(wěn)住。

高層已經(jīng)定調(diào)樓市的供求關(guān)系發(fā)生重大改變（救樓市），也聲明要活躍資本市場(chǎng)（救股市），既然要救，就沒(méi)有大的問(wèn)題，大的風(fēng)險(xiǎn)可以排除。

地產(chǎn)，作為經(jīng)濟(jì)的壓艙石，關(guān)乎的上下游產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)人口非常多，務(wù)必需要穩(wěn)定發(fā)展。這是經(jīng)濟(jì)的基本盤(pán)，而高科技是突破的尖刀。如果基本盤(pán)不穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)也好不了。所以大家對(duì)地產(chǎn)要有信心。

其次， 淘哥對(duì)未來(lái)一年的判斷是：美聯(lián)儲(chǔ)停止加息，中美利差縮小，美元指數(shù)到頂，人民幣匯率升值，我國(guó)貨幣政策空間更大。同時(shí)，美元重回寬松后，全球風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)都會(huì)反彈。

樓市政策松綁預(yù)期疊加全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境逆轉(zhuǎn)預(yù)期，明年4-5月，一線樓市很可能會(huì)迎來(lái)高潮。

最重要的一點(diǎn)，歷史表明，政策+貨幣雙放松，深圳樓市會(huì)進(jìn)入新一輪上升周期，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房最賺錢(qián)最安全。

比如2008年、2014年，正是市場(chǎng)最差、房?jī)r(jià)大跌、最悲觀、政策拐點(diǎn)來(lái)臨的時(shí)候。

當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)大跌，泡沫擠干凈；然后政策救市——2008年底四萬(wàn)億，2014年底去庫(kù)存，之后樓市大漲。

到了2023年，樓市整體的價(jià)格也處于低位，政策更出現(xiàn)了重大拐點(diǎn)， 現(xiàn)在是繼2008年、2014年后的，史上第三大買(mǎi)房時(shí)機(jī)。

注意一點(diǎn)，目前深圳樓市還處于筑底期；廣州卻是最快啟動(dòng)的一線城市：

廣州出臺(tái)二套首付4成、局部放開(kāi)限購(gòu)等措施后，現(xiàn)在樓市已經(jīng)火起來(lái)了。

前段時(shí)間天河一塊地拍賣(mài)，此地塊去年流拍，但本次卻被一大批家房企爭(zhēng)搶?zhuān)詈髢r(jià)格到頂后搖號(hào)決定歸屬。拍地結(jié)果出來(lái)后，周邊的樓盤(pán)就宣布提價(jià)。

這一次，廣州樓市走在了前面。

03.

是時(shí)候抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了

廣州有豪宅 漲了2500多萬(wàn)

三大拐點(diǎn)下，預(yù)計(jì)明年，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的估值會(huì)迅速回歸，現(xiàn)在已經(jīng)到了配置資產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)，謹(jǐn)記兩點(diǎn)：

1、現(xiàn)在絕不是現(xiàn)金為王，也不是黃金，而是瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2、買(mǎi)龍頭資產(chǎn)、時(shí)代資產(chǎn)。

一如巴菲特所言，他的成功是建立在美國(guó)國(guó)運(yùn)之上，我們也要相信中國(guó)的國(guó)運(yùn)，相信時(shí)代，抓住時(shí)代給予的機(jī)會(huì)。

這種機(jī)會(huì)，未來(lái)3年，最值得關(guān)注的領(lǐng)域就是國(guó)產(chǎn)替代、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，比如華為產(chǎn)業(yè)鏈，因?yàn)樗驱堫^優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

樓市也是一樣，現(xiàn)在買(mǎi)房，一定要買(mǎi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

為什么這么說(shuō)呢？ 深圳大部分房子跌到了6、7年前，還處于價(jià)格高地的，只有深圳灣、華僑城、福田香蜜湖的一些核心資產(chǎn)。

比如深圳灣悅府1期，今年8月31號(hào)成交一套263㎡的4房，總價(jià)7000萬(wàn)，單價(jià)高達(dá)26.23萬(wàn)/㎡，項(xiàng)目位于深圳灣人才公園旁，深圳最核心、網(wǎng)紅打卡豪宅地段，下樓步行即達(dá)深圳灣萬(wàn)象城，產(chǎn)品是華潤(rùn)置地的“悅府”系高端住宅。

來(lái)源：小鹿選房

最近淘哥跟廣州粉絲聊天發(fā)現(xiàn)，廣州一些網(wǎng)紅盤(pán)這三年漲幅很高，表現(xiàn)比深圳豪宅更強(qiáng)。

例如頤德公館最近成交一套170㎡的3房，單價(jià)24萬(wàn)/㎡，總價(jià)4168萬(wàn)；2020年成交一套173㎡的3房，單價(jià)11萬(wàn)/㎡，總價(jià)1920萬(wàn)；近3年漲了2000多萬(wàn)！

凱旋新世界廣粵尊府最近成交一套179㎡的3房，單價(jià)26萬(wàn)/㎡，總價(jià)4700萬(wàn)；2020年成交一套179㎡的3房，單價(jià)12萬(wàn)/㎡，總價(jià)2200萬(wàn)；近3年漲了2500萬(wàn)！

淘哥認(rèn)為，不要把投資眼光拘束在深圳，要有視野格局，需要謙遜心態(tài)，不然會(huì)錯(cuò)失很多機(jī)會(huì)。

04.

廣州核心區(qū)超級(jí)綜合體大盤(pán)

“萬(wàn)象商業(yè)+高定悅府”

現(xiàn)在買(mǎi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，要把握兩個(gè)要素：一是確定性，位于核心區(qū)的資產(chǎn)，增長(zhǎng)性更強(qiáng)。 比如深圳的發(fā) 展軸是一路向西，從羅湖-福田-南山-前海，每一次核心區(qū)的轉(zhuǎn)移都帶來(lái)了物業(yè)價(jià)值的爆發(fā)。

二是要買(mǎi)有稀缺資源的房子。比如深圳的豪宅區(qū)——華僑城、深圳灣、香蜜湖，無(wú)一不擁有稀缺的城市和生態(tài)資源，這些不可復(fù)制的資源也錨定了資產(chǎn)價(jià)格的天花板。

淘哥發(fā)現(xiàn)，前不久廣州局部放開(kāi)限購(gòu)后，一些核心資產(chǎn)被瘋狂搶購(gòu)，也具備了以上兩個(gè)要素。

今年4月20日，華潤(rùn)置地+長(zhǎng)隆聯(lián)合體，在廣州番禺長(zhǎng)隆拿下超級(jí)地塊，將打造建面約91萬(wàn)㎡的超級(jí)文商旅居綜合體—— 華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府 。

華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府效果圖

1）淘哥研究片區(qū)的規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府具有很強(qiáng)的確定性。

項(xiàng)目位于廣州南部CBD，相當(dāng)于廣州南部的“福田CBD”。 像福田CBD這類(lèi)核心區(qū)，是政府集中力量打造的重點(diǎn)區(qū)域，是各個(gè)片區(qū)行政、文化、教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的核心， 往往也成為最為宜居宜業(yè)的區(qū)域。表現(xiàn)在樓市上，則是價(jià)值最高、漲幅最大的區(qū)域。

此外，未來(lái)5年，隨著華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府的總部商務(wù)區(qū)、萬(wàn)象商業(yè)的建成，周邊大型舊改的落地，整個(gè)片區(qū)已經(jīng)進(jìn)入快速兌現(xiàn)期，項(xiàng)目作為片區(qū)最核心的資產(chǎn)，未來(lái)的想象空間很大。

2）淘哥去現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府匯集了城市的各類(lèi)核心資源，自帶的稀缺性也很明顯：

比如華潤(rùn)置地深圳灣悅府有萬(wàn)象系商業(yè)，華僑城有世界之窗，香蜜湖有城央生態(tài)資源， 而華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府擁有“萬(wàn)象系商業(yè)+世界級(jí)生態(tài)+優(yōu)質(zhì)教育+總部商務(wù)區(qū)”，相當(dāng)于匯聚了福田、南山的最精粹部分。

放在深圳，就是后海+ 華僑城+ 悅府+ 萬(wàn)象城+福田的結(jié)合體，值得深圳人重點(diǎn)關(guān)注！

華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府效果圖

具體來(lái)看，項(xiàng)目的商業(yè)、文旅配套、產(chǎn)品、交通、教育都很能打。

華潤(rùn)的經(jīng)典組合——“萬(wàn)象商業(yè)+高定悅府”：

深圳的經(jīng)典豪宅——深圳灣悅府，是典型的“萬(wàn)象商業(yè)+高定悅府”的超強(qiáng)組合，已經(jīng)成為了深圳樓市的價(jià)值高地，這是經(jīng)過(guò)深圳市場(chǎng)反復(fù)驗(yàn)證的成功案例。

華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府同樣也是“萬(wàn)象商業(yè)+高定悅府”的經(jīng)典配方：這次華潤(rùn)置地和長(zhǎng)隆的文旅資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，顛覆性打造建面約24萬(wàn)㎡的全新萬(wàn)象系商業(yè)。

其中，長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)是國(guó)家5A級(jí)景區(qū)，包括動(dòng)物世界、歡樂(lè)世界、水上樂(lè)園、飛鳥(niǎo)樂(lè)園四大主題園區(qū)，都是世界級(jí)的文旅設(shè)施，代表中國(guó)面對(duì)世界的IP。

華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府效果圖

其次，和深圳灣悅府一樣，華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府也是TOP級(jí)高定悅系產(chǎn)品。

今年9月25號(hào)，華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府首開(kāi)推出568套住宅，現(xiàn)場(chǎng)參與開(kāi)盤(pán)人數(shù)近2000人，相當(dāng)于3臺(tái)客搶一套的節(jié)奏；最終大賣(mài)9成，收金40億，其中不乏深圳購(gòu)房者的身影。

華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府首 開(kāi)人氣圖

而且項(xiàng)目首開(kāi)當(dāng)天，建面約98㎡的戶型已經(jīng)賣(mài)完，接下的新品是建面約123-140㎡的中小戶型，再往后可能只有建面約200㎡以上的大戶型，越往后門(mén)檻越高。

華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府效果圖

深圳人來(lái)投資太方便，3地鐵+近廣州南站：

如果想去外地投資， 通勤時(shí)間很重要，如果距離太 遠(yuǎn)，業(yè)主不太好 管理資產(chǎn)。

華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府的交通就很便利，從深圳北站到廣州南站僅29分鐘，再坐地鐵7號(hào)線4站即到項(xiàng)目。（來(lái)源：百度地圖）

此外，長(zhǎng)隆自身帶來(lái)的過(guò)千萬(wàn)年客流量、廣州南站和3條地鐵（3/7/18）巨大的客流輸送能力，都給項(xiàng)目帶來(lái)大量的居住和租賃需求。

隱藏的利好，教育資源值得期待：

還有一點(diǎn)，據(jù)淘哥了解，華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府所在的片區(qū)，教育資源一直以來(lái)非常匱乏；項(xiàng)目旁將有21班幼兒園、72班公辦制小學(xué)和36班公辦制中學(xué)的全齡菁英教育。

按照華潤(rùn)置地過(guò)往的案例，在這樣的核心地段，引入的學(xué)校應(yīng)該不差，估計(jì)會(huì)填補(bǔ)片區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)府的空白。（注：具體學(xué)區(qū)地段劃分，以官方信息為準(zhǔn)）

深圳人常說(shuō)，如果回到十年前，多買(mǎi)幾套華潤(rùn)置地的房子就好了。

現(xiàn)在福田、南山、前海新房均價(jià)10萬(wàn)，千萬(wàn)級(jí)的門(mén)檻， 而廣州升級(jí)版的華潤(rùn)深圳灣悅府，約6-7萬(wàn)/㎡的價(jià)格，相當(dāng)于回到十年前的機(jī)會(huì)。

華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府效果圖

淘哥最后提醒深圳人，在市場(chǎng)底部，只有持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能享受上升期的紅利。

從這點(diǎn)看，華潤(rùn)置地·長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府確實(shí)是千載難逢的抄底資產(chǎn)，項(xiàng)目是位于廣州核心區(qū)的超級(jí)大盤(pán)，靠近廣州南站，深圳人過(guò)去也非常方便，而且不限購(gòu)。

項(xiàng)目的產(chǎn)品也是TOP級(jí)的：住在悅府的高品質(zhì)住宅，下樓即是世界級(jí)IP長(zhǎng)隆和萬(wàn)象商業(yè)，這種豐富多元的國(guó)際化生活方式，在灣區(qū)其他地方很難感受到。

這種確定性和稀缺性都很強(qiáng)的產(chǎn)品，買(mǎi)一套少一套，深圳人，不要再錯(cuò)過(guò)下一個(gè)深圳灣悅府、華潤(rùn)城。