看一家公司卷不卷，看它的考核指標就知道了。????

這段時間，很多保利發展的朋友跟董小姐說，他們身上的包袱又重了。

經董小姐多方了解，不久前，保利發展給各個地區公司總經理及其經營班子下發了一些新的考核指標。

跟往年不同的是，這次特意單獨設置了一個「存量去化指標」考核。到今年年底，各子公司的年終績效考核、獎金、領導人員考核、專業線考核等都要與存量去化強掛鉤。

大致的系數安排是，地方存量去化指標完成率如果少了1%，各地方管理層的績效大致要扣0.5-0.6分左右。

假設「去庫存」指標只完成7成，基本要扣15分左右。

之前，保利地區公司的內部績效排名，平均分大致在80分以上。

可見，很多人要額外再扣分了。內部的聲音說，到今年底，各地區總的整體績效考核如果低于70分，大概率會換防。連續2年低于80分也會有換人的可能。

綜合來看，存量去化的考核權重不算小。一旦換人，又是一陣動蕩，不排除繼續合并一些地區公司。

目前來看，保利發展內部存量比較大的地區大致在華南、灣區、湖北、江蘇等地。一些2017、18年拿的合作項目，現在非常痛苦，基本沒有去化的可能性。每個地區公司的存貨結構差別也大，還有不少要與當地及合作方持續溝通，是個持久戰。

「這個新考核有點一刀切，很多庫存項目，不是集團下令強壓，就能順利往前推進的。」

一位保利的朋友說，他希望公司能從集團層面幫地方與合作方溝通溝通。

在保利，一個劃分標準是，存量項目指2022年之前拿地的未售出項目，22年及之后拿地的項目被稱為增量。??

過去，保利雖然經常強調「去庫存、調結構」，但一直都只做整體任務考核。

這次還是第一次單獨將「存量去化指標」拎出來。

公開數據顯示，截至2023年年中，保利發展存貨中已建成待出售物業的規模還有1241.04億元。

據一位保利的朋友說，他所在的地區公司，會出現交3套房，有1套還沒賣出去的情況，且建設資金全部都投入了。

「如果我們不抓住合理時機加速去存和提升去存質量，多數產品將會過時，甚至落后。在二手房沖擊、購買力降維的疊加下，產品性價比將越來越低。」集團管理層在內部這么說。

其實，把去庫存指標單獨提出來，和地方團隊績效、獎金掛鉤這事，保利現在才做，在國央企房企同行中已經算晚了。

據董小姐了解，華潤、中海2021年就已經這么干了，招商蛇口和綠城是2022年開始啟動，更不必提很多民企早年就有。????????????????????????????

考核就是個大錘，今天錘這里，明天錘那里。

距離年底沒幾個月，忽然加上存量去化的考核指標，壓力實實在在給到了一線——地區管理層的庫存業績考核壓力，必然會傳導至一線團隊。????????

每個人都要為過去承責。???????????????????????

據說，保利內部已經開始強調要「解放思想，放下包袱」，很多存量房的價格底線放低了，「價格一降到底，只要業績」，營銷費的上升空間也增加了。

不過，另一邊，保利審計署對實虧的項目，也很在意，已經去地區公司駐場了。

這道「考核新規」更像對地區管理層的一次業績鞭打或整頓。

因為這兩年，保利很多地區的營銷總基本已經換過一輪，大區下面的團隊走動的也不少，各地營銷都已經被壓到了極限，但是結果上面還是不滿意。

董小姐聽說，23年年初，保利發展董事長劉平，就拿著具體到項目的數據表，挨個給地區公司總經理打電話，問他們某某盤為什么賣不動了，以及，為什么流速下降了？管的非常之細。

保利很多項目走的是著名的「高周轉」模式。今年9月，保利佛山有個項目，因為拿地后做到了75天就取證開盤。全公司還為此大肆慶祝了一番。

大概從去年下半年開始，保利發展設置了地區公司的「紅黑榜」，對地區單月及年度銷售業績達成率進行排名。?

有地區公司一把手因為連續三個月，每個月業績都是「黑榜」，進了集團「小黑屋」約談，挨批評，做述職，想破局辦法。

現在，保利內部的經營形勢會上，仍在不斷強調「去化仍是一切經營工作的基礎」。

集團管理層打雞血說：

「8月底以來，分化加劇，二手拋售沖擊，市場不會更好。當下形勢嚴峻，但依然是去庫存的最佳窗口。望各位一線營銷斗士，圍繞去化主基調，對內推動經營協同，對外拼搶競爭優勢，全力以赴完成去化使命！9-12月是一切以結果為導向，一切以結果論英雄。」

考核加強之后，保利發展還開始強調大家要有正確的業績觀。

什么叫正確的業績觀呢？

就是不準弄虛作假，一旦發現假業績，會三倍扣除。比如，如果地方有人造假業績10個億，就扣除30億的業績額。

作為23上半年的「銷售一哥」，對房企同行來說，保利發展的很多動作都值得觀察與關注。???????

多位保利的朋友告訴董小姐，目前，二手市場已出現結構性拋售潮。未來幾年，他們覺得二手掛牌量將呈現確定性的持續大幅增加，接下來，越來越多的「次新」二手房源將沖進市場，會加劇存量戰場的空前慘烈。

「有別于2015年的新房去庫存時代，行業已迎來了歷史性的總量大庫存時代！」

這可能是保利此時決定加強去庫存考核指標的根本原因。

大跨步的地產時代過去了，但歷史包袱需要化解。

盡管，現在品嘗庫存苦果的團隊，未必是當初種下種子的那一批人了。

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