?有毒的爛尾樓

2005年2月11日，農歷大年初三，賣打口碟的阿茂在海豐首屆原創音樂節上認識了賣盜版書的仁科。出于共同的音樂理念，兩人在元宵節后一起去了石牌村（廣州最大的城中村），并湊齊了5個人，組建了一個中國土特產搖滾樂隊：

五條人。

在樓間距不足一米、樓群之上不見天光的石牌村里，五條人為了生計疲于奔命，最終只剩下“兩條人”，即號稱“農村拓哉”的仁科，以及一年四季穿著人字拖的阿茂。

在一次接受公開采訪時，不愛言語的阿茂傷心地說：

（五條人樂隊）就好比城里建了一半的房子，沒錢了，就爛尾了。

和穿著皮褲高歌“我要怒放”的正能量搖滾不同，五條人樂隊試圖在歌曲中描繪一代鄉土青年入縣城、闖都市的稀松人生與悲歡離合。

例如在2018年發行的單曲《爛尾樓》中，五條人以戲謔荒誕的音調唱道：

爛尾樓聳立在他面前

冰冷的水泥包圍著他

像神秘的撒哈拉沙漠

這里居然有人號稱酋長

歌曲中提到的這幢樓，就是爛尾了17年的港澳江南中心。

在廣州房地產界，港澳江南中心充滿了傳奇色彩：眾多的債權人、業主、施工方人員在物業處發生過多起“打成一片”的故事，搶先在此開店的世紀聯華超市（合作方之一）忍無可忍選擇主動關店，某位前期合作老板在此跳樓自鯊…

業內人士稱：

不要來這個爛尾工地，會變得不幸。

然鵝，港澳江南中心其實是幸運的。因為在漫長的拉鋸與轉手之后，該項目居然被成功盤活，并更名為達鏢國際酒店。

2012年，廣州市房管局專門就此事發文，熱情洋溢地表揚、總結了該項目的先進經驗，同時還宣布：

全市登記在冊的141宗爛尾地塊，已有126宗開始盤活。

但沒人知道，未被盤活的15個房產項目里，是否包括賣出去近200棟，有業主2384戶的澳洲山莊？

這個廣州市規模最大的爛尾樓項目始于1992年，迄今已爛尾：

31年。

傷感的是，部分爛尾樓業主因背負著還貸壓力而無力購置新房，只好入住了這個雜草叢生的所謂社區。

沒有水，他們徒步到山里挑泉水；電壓不穩，他們每家自備一臺穩壓器；為了防止蛇蟲入家，他們在房子和道路周圍撒上硫磺粉…

2022年，75歲的業主劉叔稱，20多年來，他和母親一直住在這個爛尾樓里。老母親沒能親眼看到重建之日，100歲時在山莊內離世。他一直不敢想一個問題：

如果不是生活在爛尾樓盤，母親是不是可以更加長壽？

更傷感的是，每一年，澳洲山莊的住戶都會舉行一個特殊的集體儀式，悼念住在爛尾樓里逝去的業主。

（相互照顧、送別老人，是澳洲山莊住戶們最注重的儀式之一）

如果說恒大暴雷之后房地產市場被看空，是近期爛尾樓的直接導火索。那動輒爛尾十年二十年的樓盤，就讓普通人看不懂了：

在房地產上行周期里，房價一直在漲，房事如醉如癡，為什么大型爛尾樓盤沒有抓緊機遇，反而無奈躺平呢？

答案是：

盡管復工重建方案在賬面上有利可圖，但爛尾項目往往伴隨著巨大的潛在法律風險。

例如達鏢國際酒店位于廣州市海珠區最繁華的商業區，門口就是地鐵2號線與8號線，周邊配套成熟（3公里之內有9所中小學、10所醫院），在2012年最終建成后以2萬元/平的高價開盤…無一不說明，這是一個連瞎子都看出重整價值的樓盤。

可在1995年爛尾后，它被4次轉手，先后被稱為港澳江南中心、保華廣場等，直到2012年才艱難贏得“復活賽”。這17年內，連置地集團這樣的港資地產大佬都搞不定該樓盤牽涉的：

300多起債務糾紛。

直到2009年海珠區本土企業廣州江南房產有限公司接手，這個樓盤才艱難重啟，并在有關部門協調下交付使用。

（達鏢國際酒店擁有廣州市海珠區最好的區位）

更詭異的是澳洲山莊。

澳洲山莊從1998年爛尾，但隨著2014年增城撤縣改區，依山傍水的澳洲山莊樓盤對廣州市民具有莫大吸引力。尤其是在廣州市政府親自督建下，黃埔區正式通過了《澳洲山莊盤活重建方案》，所有人都以為該項目將咸魚翻身，迎來多方共贏。

（2014年，廣州某媒體報道的澳洲山莊項目重啟儀式）

但項目剛宣布重建，原開發商、攜款1.2億元跑路的外籍商人胡耀智通過澳美公司，與廣州規劃和自然資源局黃埔分局、黃埔金坑林場打起了官司。

原來，澳美公司于2007年與方興（第三方公司）聯手偽造了一筆債權債務，把偽稱的澳美欠債款項拆分成3筆，分別用3則仲裁以3個地塊的轉讓來抵債償還，且方興同意地塊暫不過戶。

這意味著澳洲山莊的地皮存在嚴重的產權糾紛，一旦敗訴，這片原屬于黃埔金坑林場的土地將面臨著“國有資產流失”、“林地改建設用地審批”的指控。

這個隱性炸彈的威力過于巨大，宣告著接盤開發商隨時面臨著“退建復林、血本無歸”的尷尬境地。

于是，盡管當地有關部門直到2022年都在努力盤活，但澳洲山莊的未來依然難以預測。

（2022年，當地有關部門仍在評估澳洲山莊項目）

一位房地產專業人士告訴我：

某些爛尾樓項目像一坨屎味的巧克力，但總有開發商捏著鼻子吃下去；另一些爛尾樓項目是一坨屎里的巧克力，沒有開發商敢吃，吃下去會嘔吐中毒的。

?屢禁不止的資金體外循環

在鄭州“爛尾樓夫婦”被某TOP4開發商激情毆打、隱入煙塵之后，有些“理中客”開啟了“受害者有罪論”。

例如某地產大V發文后的精選留言中，購買了同一個小區的業主認為亮亮麗君“不顧大局、把事情搞大”，只會讓開發商房子更難賣，回籠資金更困難。話里話外透露出一個詭異的邏輯：

為了讓開發商有資金把爛尾樓建成交付，有必要助紂為虐地孤立刺頭業主，騙更多冤大頭來購房。

這些奇葩都沒有弄清楚第二個殘忍的真相：

為什么賣得好的期房樓盤，也會因資金鏈斷裂而爛尾呢？

例如亮亮麗君購買的融創城，是近年來鄭州市最大的舊改項目之一。2019年12月11日晚第一期開盤時，從中州大道向南到紫辰路1000多米道路被堵得水泄不通，數千人冒著零下5度的低溫熬夜排隊買房，全然不顧售樓處工作人員以大喇叭喊話：

報備客戶已經超過了7300組，請后面的朋友不要排隊了。

（融創城第一期開盤時的“熱賣之夜”，當時的亮亮麗君還沒有排隊的資格）

此后，融創城一口氣開到第六期，期期熱銷。

例如2022年1月，中指研究院公布了鄭州地產企業銷售業績排行榜，融創城以銷售面積23.8萬平米排名第一，銷售金額35.2億元排名第三。

按照克爾瑞地產公布的數據：

近年來房地產企業平均銷售利潤率（ROS）12%-15%，但知名開發商ROS可達 30%-35%”。

換算下來，售賣去化異常順利的鄭州融創城項目，足以開啟“以前期銷售回款滾動后期開發，順利完成交付”的良性循環，開發商和業主們不應該擔心資金鏈問題才對啊。

問題出在哪里？

一個扎心的真相是，包括融創在內的開發商，并沒有把項目前期預售資金用于后期開發，從而實現“穩打穩扎”的項目建設，而是急于把套現的預售資金輸送給總部，用于其他項目。這就是赫赫有名的“預售資金體外循環”。

這又分為兩種情況。

第一種是在房地產上行周期里，以恒大為代表的“三高房企”，瘋狂地把期房預售款集中，用于后續土地拍賣與撒豆成樓，從而達成高杠桿、高負債、高周轉的開發模式。也就是說，許家印們恨不得把一個樓盤的預售款用來：

買第二塊地、給第三塊地打地基，同時撬動四個在建項目。

在房價上漲的節奏里，這個“瘋狂暴兵”是有利可圖的，反正未完工樓盤可以售樓花，最后慢慢開發就是了。但一旦房價下行、銷售回款不力，開發商將得到的，是資金耗盡的4個爛尾樓盤。

第二種情況是在房地產下行周期里，開發商也傾向于抽調預售資金，用于“集中精力辦大事”。這個“大事”的尺度比較微妙，可以是利潤率更高的項目，也可以是被開發商視為“ZZ任務”、必須優先完成的：

保交樓項目。

以融創為例，這是一家起源于天津的開發商，在該市打造過40多個城市封頂項目。2023年11月，融創集團發布的一篇文章稱：

2023年1-10月融創天津累計交付了5個項目、5965戶，贏得了業主的信賴和市場的認可。

在下行周期里，保交樓的資金從哪里來？鑒于開發商變不出錢來，那就內部封閉運行，統籌使用吧。

2022年11月，福州市城鄉建設局發布公告稱：

發現融創旗下子公司某項目違反《福州市商品房預售資金監管辦法》，在項目竣工驗收備案前將2310萬監管資金違規回流至建設單位的同名非監管賬戶，未實際用于項目施工建設，存在違規套取挪用監管額度內資金的行為。

可悲的是，對融創來說，這并非個案。

2022年10月，各大財經媒體競相報道稱，融創偷換與中融信托共管的保險鎖鎖芯，偷偷劃走預售資金監管賬戶上的11.4億元。

鑒于孫總領導下的融創具有特有的草莽氣質，我鄭重建議對亮亮麗君夫婦非常不滿的“融創6期業主”冷靜下來，用殘存的腦容量思考一個哲學問題：

各位業主善解人意地為融創爭取來的資金空間，會不會全部用于鄭州樓盤的交付？存不存在被融創肆意挪用的風險？

你們應當感謝亮亮麗君夫婦這樣的刺頭！如果沒有人抗爭，沒有人給開發商施壓，存在預售資金監管漏洞的開發商將毫不猶豫地玩弄資金體外循環的把戲。

教員同志說：

我們愛好和平，但以斗爭求和平則和平存，以妥協求和平則和平亡。

?業主群的隊伍不好帶

值得注意的是，爛尾樓的存在，是多方博弈的結果。其中，爛尾樓業主是推動事件解決的基本盤。很可惜，這個基本盤往往處于相對弱勢的群體。

一個常見的黑色幽默是，幫爛尾樓業主打官司的律師，出行連高鐵商務座都舍不得坐，因為律師費都是業主們一家一家湊出來的，得精打細算地花；而開發商聘用的律師，坐飛機都恨不得坐商務艙。反正律師費是通過預售資金中的撥款，根本不差錢。

但除此之外，爛尾樓業主由于“人心散了，隊伍不好帶”等原因，難以形成合力，從而加劇了博弈雙方的不平衡。

2023年9月，“學習強國平臺”全文轉載了中國新聞網刊發的報道《千萬豪宅或遭遇“停貸風波”》。

文中提到的爛尾樓盤名為“濱江一品苑”，位于上海內環的黃浦江邊。在2019年時，該樓盤均價高達11.18萬/平，主打戶型是500平米以上的超大復式，總價超過6000萬，即使是面積最小的131平米兩居，總價也超過了：

1500萬元。

然鵝，盡管登上了國內主流媒體平臺，甚至被日本、瑞士等國競相報道，盡管有業主發出了“終止貸款”的申明，該爛尾樓盤泰然自若、穩得一批。

此外，在“全國爛尾樓之都”鄭州，也曾爆出法院團購的樓盤遭遇爛尾的悲劇。

大多數人難以理解第三個殘酷的真相：

這些社會精英、強力部門人士遇上爛尾樓后，能調撥的資源更廣、對開發商的影響更直接，怎么可能爛尾得如此徹底？

但真理從來就是赤裸裸的。

由于密集的社會關系，這些精英階層的爛尾樓業主反而投鼠忌器，不太愿意全力維權，從而加劇了爛尾風險。

例如，公務員、基金經理、公司高管、企業主…等精英，背后大都有一個“單位”。你把事情鬧上熱搜，被列為有關部門重點監測名單，單位會怎么看？合作方或商業伙伴怎么看？

進一步推測，單位團購房爛尾時，單位和職工反而最容易互相推諉。

單位團購房的開發流程比較特殊，職工并不直接與開發商簽約，而是把錢交給單位，由單位先和開發商簽署協議，參與供地，協助開發商拆遷，等開發商開發完畢后再以優惠的方式回售給職工。

例如開發商說房價上漲帶動了建材與勞動力上漲，我資金鏈困難，要不您加1000萬，讓我把房子蓋完？此時單位就犯了嘀咕，我加錢了，如果你過兩天再要求加錢，我給還是不給？

當然，開發商可以“想人所想、急人所急”地建議，單位團購的初衷是成本價購房，現在成本上升了，要不您這樣，讓職工每平方追加200元，把事情給圓滿解決了？單位如果答應了，開發商再要求加第二次、第三次的成本價，直到讓職工拒絕付錢為止。

開發商有底氣與單位博弈，是因為團購房爛尾后，購買的職工會給單位施壓，寄希望于單位加錢或談判，這是一種變現的“搭便車”行為；而單位拒絕出頭，是因為對開發商沒有真正的約束，幫職工維權存在很大的不確定性。最終，團購房的“出發點是好的”，但在實踐中非常容易出現“公共地悲劇”。

此外，有部分單位職工已經有了房子，但并不會放棄已有的購房資格，他們會把“購房名額”轉賣給親戚、朋友，甚至不相關的“散人”。

一旦團購房出事了，本單位職工反而容易成為“沉默的大多數”，他們重視鐵飯碗，不愿意讓單位的名字出現在公眾輿論之下，就指望著“散人”們沖鋒在前，自己坐享抗爭成果；而本來更積極的散人們意識到多數人的想法，頓時心思就涼了。

段子手常說：

大學女生宿舍關系復雜，6個人可以建立5個微信群。

但團購房業主之間的心眼子，并不比女生宿舍少多少。

多種因素疊加，團購房更容易爛尾，就成了“意料之外、情理之中”的事。

?業主們血仍未冷

綜上所述，開發過程中潛在的法律風險、預售資金體外循環隱患、業主因社會關系差異而形成的離心力，使得房地產項目面臨“萬事開頭難，其次中間難，最后結尾難”的囧境。如果再考慮到“公司治理有漏洞、社會治理不完善”的無奈現實，爛尾樓的出現就相當合理。

如何預防、糾錯、保交樓，這是開發商、銀行、監管部門需要認真考慮的問題。

——但似乎不該是爛尾樓業主應該承擔主要責任的問題。

權利與責任是對等的。既然絕大多數爛尾樓業主在默默承擔按時還貸的義務，那么開發商與監管者就必須主動承擔如期交付的義務。期房購買者可以承擔房屋貶值的投資風險，但不該承擔開發商毀約的交房風險。

對于高高在上指點“爛尾樓業主的認知配得上他們的苦難”的人間清醒者，我只想說一句：

苦難沒有降臨到你我頭上，并不是因為我們多么聰明，只不過是我們運氣好而已。

而現實中，風險承受能力最低、對交付期望最大的爛尾樓業主是怎樣與苦難奮爭的呢？

2020年11月15日凌晨，遼寧省大連市君臨天下小區的鄭薇被凍醒，她看著昨晚釘上塑料布的大窟窿（窗戶），盤算著要不要多買一個熱水袋。

8年前，鄭薇以6300元/平方米的價格，購買了該樓盤5號樓二層一套82平方米的房子。2020年開發商破產后，她和部分業主入住了半截子的家。

在艱苦的居住環境中，大家勸著年齡大、不抗凍的老年人先行撤退；為了節省煤氣，大家結伴互助，撿來附近的建筑材料板當木柴，吃起了大鍋飯。

面對《南方周末》記者“為什么住在這里”的提問，美甲師鄭薇坦然地說起，一方面是這幾年賺錢不容易，住進來可以省出租房的錢，另一方面則是：

我們得替大家守在這兒，直到接盤的人交房。

三年過去了，又將迎來冬天的爛尾樓業主血仍未冷，他們的期盼還可以實現嗎？

（在冬夜，大連的爛尾樓業主）

2019年4月，嚴肅文學雜志《花城》刊登了對五條人、萬能青年樂隊等搖滾新勢力的評論，其中說到五條人樂隊：

如同唱的詩一般，可以算是中國最好的現實主義文學。

而五條人的《爛尾樓》，則被評價為：

這棟半吊子式的建筑物，是半吊子式的中國城市化進程的現實隱喻。

只是，風吹過爛尾樓，他們的憂傷該跟誰講？

——（全文完）——

寫在后面的話：

1，如無意外，這應該是關于爛尾樓事件的最終章，也就是回答一個核心問題“當房地產鮮花著錦的時候，爛尾樓究竟是如何產生的？”從明天起，我們將把注意力集中到更輕快一些的內容。畢竟，都快到經典的“大過年的”環節了。

2，《花城》稱五條人樂隊是詩人，我是比較贊同的。五條人擅長的，是以最平直的歌詞，寫最哀婉的故事，這是中國土味版鮑勃·迪倫。

3，由于之前兩篇文章的鋪墊，本文沒有對亮亮麗君進行太多敘述。面對普天蓋頭的嗡嗡聲，希望他們攜手共進，最終好起來吧。因此結尾處沒有選用五條人樂隊的《爛尾樓》，而是《阿珍愛上了阿強》。

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27 Nov 2023

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