「用商業(yè)角度 破解世界變化」

這是「商業(yè)偵探佳」的第 104篇視頻

很多人說投資房地產(chǎn)的最佳時(shí)間是五年前，其次是現(xiàn)在！Really？商業(yè)偵探佳將開啟「2023全球房產(chǎn)市場(chǎng)盤點(diǎn)」系列。在年末帶大家好好探訪一下今年的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)。

哪里低迷？哪里興旺？最佳投資機(jī)會(huì)又藏在哪里……？

我們的房產(chǎn)投資之旅的第一站就從美國(guó)開始！

低迷的美國(guó)房市

2023年，對(duì)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)來說就是沒人買房子的一年！美國(guó)房產(chǎn)交易平臺(tái)，Zillow剛剛在10月下調(diào)了今年整體二手房銷售的預(yù)計(jì)到410萬戶，和去年相比大幅縮水了18%！如果只和去年比還不說明問題，我們就來和過去18年的銷售做個(gè)比較，今年依然是最差的，連金融危機(jī)那兩年都要比今年好那么一丟丟。

那就不得不提到為什么關(guān)注二手房？因?yàn)樗济绹?guó)住房市場(chǎng)的份額很大，比如去年，二手房銷售是新房銷售將近8倍。

另一個(gè)指標(biāo)也可以看出沒人在買房，就是房源從進(jìn)入市場(chǎng)到最終出售的平均時(shí)間！根據(jù)Realtor.com對(duì)美國(guó)50州數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，2021年的時(shí)候，這個(gè)指標(biāo)才只有71天，去年開始放緩，到今年已經(jīng)達(dá)到83天。我身邊不少朋友都在抱怨，想賣房子賣不出去。

剛才說的是民用住房，再來看看商業(yè)房產(chǎn)，美國(guó)房產(chǎn)服務(wù)商CBRE年中預(yù)估，今年整體商業(yè)房產(chǎn)投資會(huì)比去年縮水37%。

而光是第二季度更是年比下滑了6成，其中施工中辦公樓面積上半年降低了11%。

為什么沒人想買房子？

我們也還是先來看下民用住宅，美國(guó)有將近六成的住房是戶主自住，對(duì)于這個(gè)自住人群來說，在買房還是租房的靈魂拷問面前，最大影響因素就是哪個(gè)更劃算。《華爾街日?qǐng)?bào)》一篇報(bào)道的標(biāo)題形容，沒有比今年不租而買房更不劃算的時(shí)候了，說得有點(diǎn)繞，再簡(jiǎn)單一點(diǎn)就是買房子住，你可是虧大了！

主要是因?yàn)槁?lián)儲(chǔ)不斷加息，美國(guó)房貸利息太高了，10月已經(jīng)飆到了8%。

CBRE統(tǒng)計(jì)了第三季度，美國(guó)新成交的住房房貸的平均月供，是$3,322，同時(shí)又算了一下同一時(shí)期新的租約的平均房租，是$2,184，做一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算，你會(huì)發(fā)現(xiàn)月供比租房子高了52%。

這里還沒有計(jì)算管理費(fèi)，地產(chǎn)稅等其他養(yǎng)房成本。Well，我們的下一個(gè)問題就是這個(gè)差額正常么？

CBRE從1996年就開始定期統(tǒng)計(jì)這兩個(gè)數(shù)據(jù)，可以在這張圖上看到，兩個(gè)數(shù)字一直動(dòng)態(tài)變化，有時(shí)買房更便宜，有時(shí)租房更劃算，但長(zhǎng)期趨勢(shì)是趨向于差不多，在06、07年，也就是金融危機(jī)前，也有過買房貴很多的小高峰，但也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在這么夸張。

而且不但租房子比買房子住便宜，如果你是今年買房子出租做投資，按剛才說的數(shù)據(jù)算，你的現(xiàn)金流收入還是負(fù)的。如果你拿同樣的錢去買美國(guó)國(guó)債，沒有任何管理的麻煩，躺著都能拿4-5%的回報(bào)，你還有動(dòng)力買房子么？

再來說說商用地產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)是也沒有人投資。借貸成本是重要因素，現(xiàn)在美國(guó)商業(yè)房貸利息都飆到7%上下，當(dāng)然降低了投資人的熱情。再說說需求，辦公樓的閑置率今年上半年又漲了將近1%，達(dá)到18.2%，30年最高，沒啥需求的同時(shí)房租幾乎沒漲。工業(yè)房產(chǎn)租金雖然還在增長(zhǎng)，但是閑置率也在提高，同時(shí)30萬平方英尺以上的大面積出租第二季度是下滑了29%，零售和酒店業(yè)雖然沒怎么跌，但也沒什么增長(zhǎng)，這種環(huán)境下當(dāng)然沒什么人想出手。

沒人買房，為什么房?jī)r(jià)還會(huì)漲呢？

但是有意思的是，2023年雖然是美國(guó)沒人買房的一年，但是房地產(chǎn)的價(jià)格卻并沒有跌，反而是在上漲的，尤其是住房。這里和大家介紹一個(gè)指標(biāo)，是研究美國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)向必須知道的，就是Case-Shiller 指數(shù)。

這是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主Robert Shiller和另一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Karl Case在1987年創(chuàng)立的，這個(gè)指數(shù)是用算法綜合不同房子各自的價(jià)格變化，而不是簡(jiǎn)單粗暴不考慮位置戶型大小純比價(jià)格，所以市場(chǎng)很認(rèn)它。

根據(jù)10月公布的8月Case-Shiller 指數(shù)，美國(guó)主要20個(gè)城市的房?jī)r(jià)從2月開始已經(jīng)連續(xù)上漲了7個(gè)月。然后我們?cè)賮砜纯碔MF公布的美國(guó)商用房?jī)r(jià)格指數(shù)，在頭兩個(gè)季度也是年比有小漲。沒人買房，為什么房?jī)r(jià)還會(huì)漲呢？

最簡(jiǎn)單的解釋是沒人買，同時(shí)也沒人賣，這個(gè)主要是住房市場(chǎng)，這里是來自Realtor.com的數(shù)據(jù)，可以看到今年的房屋庫(kù)存水平雖然從去年初的低點(diǎn)有所反彈，依然是保持疫情以來的緊張水平。

為什么呢？還是要說到房貸利率，現(xiàn)在大部分屋主的房貸利率都在4%以下，剛才說了，現(xiàn)在美國(guó)房貸利息已經(jīng)沖到8%了，本來有正常換房計(jì)劃的屋主，如果這個(gè)時(shí)候賣房子再買房子，就意味著要放棄原來便宜的房貸，而承受翻了至少一倍的新房貸。說白了，占到的便宜，誰都不想放。同樣也因?yàn)榇蠹胰绻麚Q房子，會(huì)承擔(dān)更高的房貸，所以就更不愿意降價(jià)賣房子。就好像陷入了一潭死水。

所以你會(huì)注意到一個(gè)有意思的事，就是今年有些地方老房子在漲價(jià)，新房子反而在降價(jià)，因?yàn)殚_發(fā)商不是換房，沒有比較利率的考慮，但是有回本的壓力，所以今年的新房賣得還是相當(dāng)不錯(cuò)。

有些機(jī)構(gòu)很緊張，比如Wells Fargo的經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)出預(yù)警，表示利息再不降，房產(chǎn)市場(chǎng)就要像80年代那樣崩盤了！我其實(shí)不是很同意，很主要的原因是就業(yè)市場(chǎng)完全不同，當(dāng)年房地產(chǎn)崩盤還伴隨著高失業(yè)率，一度是超過10%的，很多人真的是沒錢付月供，現(xiàn)在的勞工市場(chǎng)則是相當(dāng)強(qiáng)勁，10月的勞工報(bào)告顯示失業(yè)率還只有3.9%。

另外當(dāng)時(shí)房貸利率的水平已經(jīng)達(dá)到19%，和現(xiàn)在還有很多距離。

當(dāng)然我也理解Wells Fargo這樣的機(jī)構(gòu)為什么會(huì)發(fā)出這樣的言論，Wells Fargo是美國(guó)最大的房貸服務(wù)商，高利息不但沒人買賣房子，沒有新貸款，而且現(xiàn)有房主也不會(huì)對(duì)現(xiàn)有房貸做Refinance（再融資），對(duì)他們的業(yè)務(wù)打擊很大，自然會(huì)給出悲觀預(yù)測(cè)，間接給聯(lián)儲(chǔ)輿論壓力，跪求聯(lián)儲(chǔ)不要再加息。

同時(shí)我覺得現(xiàn)在市場(chǎng)不太涉及次貸等金融衍生品，也不太可能重蹈金融危機(jī)的覆轍。我更傾向于，利息一旦下降，死水流起來，很多滯后的買賣會(huì)集中發(fā)生，房?jī)r(jià)還有可能會(huì)繼續(xù)上漲。

如果說住房市場(chǎng)是，真需求，假平靜，那商用地產(chǎn)就沒準(zhǔn)是真的——連需求都沒有，很多人預(yù)測(cè)商用房產(chǎn)很快就會(huì)大跌，摩根士丹利甚至預(yù)測(cè)商用地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)從高點(diǎn)下跌40%，比金融危機(jī)時(shí)還慘。

而且不但沒有需求，債務(wù)問題還相當(dāng)嚴(yán)重。從今年到2025年底，有總共1.5萬億美元的商用地產(chǎn)貸款到期。

常規(guī)來說，很多會(huì)再融資，不但利息已經(jīng)漲了很多，抵押品就是房產(chǎn)開始降價(jià)了，而且還沒人愿意借給你錢了，因?yàn)榧酉ⅲ袌?chǎng)流動(dòng)性下降，對(duì)商用房產(chǎn)的貸款也在收縮，很多債務(wù)變得非常危險(xiǎn)，如果暴雷，不光是房產(chǎn)業(yè)，整個(gè)金融市場(chǎng)都會(huì)迎來危機(jī)。

雖然美國(guó)商用地產(chǎn)危機(jī)四伏，但是美國(guó)萬里之外，卻有地方商用地產(chǎn)風(fēng)景獨(dú)好，它到底是哪里呢？

感興趣的朋友們記得持續(xù)關(guān)注，我們下一期的「2023全球房產(chǎn)市場(chǎng)盤點(diǎn)」系列告訴你答案！

你如何看美國(guó)房產(chǎn)這一系列奇葩的表現(xiàn)呢，歡迎評(píng)論區(qū)與我互動(dòng)?

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