在歲末年終之時，上市公司瑞安房地產發布了一起交易公告。 這起交易意味著，2023年實體商業領域內最火的新項目——鴻壽坊的控股權已被轉讓。

這則發布于2023年12月29日的公告大體是這樣：瑞安房地產出售鴻壽坊所在的上海九澤置業有限公司65%股權。交易完成后，上市公司將獲得凈現金總額約為人民幣11.99億元。

同時，協議規定，于完成前或待完成后，項目公司將委聘或已委聘瑞安新天地（上海）、上海豐誠鴻壽坊物業管理有限公司及遠見投資分別就資產管理、物業管理及管理咨詢向項目公司及合作投資組合提供服務。

我們再回顧一下鴻壽坊項目基本情況：

1、 項目為位于上海市普陀區長壽路街道8街坊第 33丘地塊的一幅商業及辦公用地。

2、 總占地面積為15,258平方米，總地上建筑面積為63,363平方米。

關于這則交易的核心條款，也就是鴻壽坊項目的估值結果是這樣的：

根據瑞安聘請萊坊測量師行有限公司對項目的估值，通過參考周邊可比地區類似已落成物業的市場價值進行評估，截至2023年6月30日，整個鴻壽坊項目的估值為25.83億元，按照總地上建筑面積63363平米折算，單價為4.08萬元/平米。

那么，這樣4.08萬/平米的商業物業價格，與上海長壽路地段的住宅價格相比，屬于什么水平呢？

我上貝殼二手房查看了一下鴻壽坊周邊的長壽路板塊的二手住宅價格。以2023年12月31日的數據顯示，周邊老舊的二手房價格基本在6.5~8萬元/平米。近兩年新建的高端次新房價格可以達13萬元/平米。

按這樣的價格計算，鴻壽坊均價約4萬/平米的單價，只有周邊住宅價格的一半多一些。

圖：鴻壽坊周邊住宅價格 來源：貝殼網，房地產觀察家整理

當然，這樣的商鋪價值和住宅倒掛的現象，也是因為鴻壽坊處于上海的內環內核心地段，這個獨特的區域位置決定了這里住宅價格要高于商業資產的價格。

作為我們認為去年開業最成功的商業項目，我們再來復盤鴻壽坊的整體規劃。

鴻壽坊整體鳥瞰效果圖 來自公司官網

項目包含2棟新建甲級辦公樓，約4.8萬平米，和新舊建筑融合的新型街市商業，約1.5萬平米。其中，甲級辦公樓為瑞安辦公旗下的高端辦公產品“企業天地”系列，定位為高端辦公空間。

整個項目最有看點的就是街區商業板塊。這個1.5萬平米的餐飲主題商業，已經成功在全行業內引起了超高的影響力和人氣。這種以美食為特色的市集型社區商業，他們“用美食鏈接社區鄰里關系”、“萬物即可市集”、“精致的煙火氣”等經營理念，給全行業帶來了巨大的啟發，給小體量社區商業的經營模式開創了一條全新的思路。

鴻壽坊食集，圖片來自于房地產觀察家

我們也曾經深度分析過鴻壽坊商業的操盤模式，具體內容請見文章（點擊藍色文章名可查看全文）。

鴻壽坊作為一個非常精彩的商業項目，只是在剛開業初期，瑞安就將股權賣給險資以求變現，略有可惜。

而瑞安房地產對這次交易也有自己明確的解釋，那就是：這次交易符合集團的“輕資產策略”，該策略旨在改善集團的資金循環，并與大家控股等長期合作伙伴建立戰略合作伙伴關系，從而使集團能夠擴大所管理的資產及增加經常性管理費收入。”

商業項目

華東地區-上海：/////////

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西北地區-西安：/

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文旅項目

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東北地區-大連： |

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華北地區-北京：/ |秦皇島： |承德：

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西北地區-西安：

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