草灘還是草灘，借著“高鐵新城”的光環，區域發展依舊緩慢......

如果要說區別，那就是板塊內綠城桂語蘭庭、合能合悅華府新房交付后帶來的人口，比前兩年要更有人氣一些。

這也引發區域公共交通資源的緊張，看到不少人建議加大區域交通建設，官方對此回應區級部門無客運管轄權、與公交公司無隸屬關系。

至于軌道交通，官方回應有覆蓋。但何時建設卻并不確定。

之前流傳有地鐵19號線的消息，在2024年1月3日西安地鐵發布的《西安市軌道交通第四期規劃環評公示》并未提及，期望落空。

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高鐵新城發展困局

聊到這里，不得不提“高鐵新城”發展的“高拿輕放”；2018年經開區將草灘板塊和原高鐵新城兩個區域進行合并，被譽為高鐵新城2.0時代的開啟，一個總規模達42平方公里的區域將會迅速崛起。

但接下來的動作卻被打臉，以高鐵站為發展核心的區域地標陷入爛尾難以自拔，形成發展僵局。

就在2023年11月17日規劃部門又對高鐵新城起步區1.39平方公里控制詳細規劃進行了調整，被認為區域有救。

但事實是，北客站投入運營已經有13年，而對該片區域規劃的調整已并非是首次。

而處于核心之外的草灘板塊，除了每年會掛拍幾宗地之外再無動作，比如2023年板塊內推出的三宗地均由經開旗下企業經發集團和草灘集團以底價“低調”摘得。

目前板塊的發展主要集中于尚稷路以北，沿渭河水岸，有經開一小、一中，博愛中學、西安市兒童醫院等一些民生配套及住宅樓盤；

但路南區域則盡顯破敗，用頹垣斷壁形容不為過，有一座“中聞傳媒廣場”違規用地、未批先建，已經爛尾多年。

如果站在發展的角度來談板塊未來，將會經歷一個比較漫長過程；西安北跨戰略選擇了浐灞國際港，草高鐵新城的何時才能迎來崛起？卻存在著較多的不確定性。

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1.7萬元/㎡貴嗎？不便宜！

高鐵新城還在等風來！但房價已經迫不及待......

從2021年1.3萬元/㎡的綠城桂語蘭庭、合能合悅華府到目前的經發白樺林悅、草灘云起時，房價已突破1.7萬元/㎡，可謂“跳漲”。

在草灘云起時項目時，看房的大哥聽報價后，滿臉狐疑。

在西安買房1.7萬元/㎡貴嗎？不算貴但也絕不能說便宜，特別是在均價偏低的東北板塊，1.7萬元/㎡的單價，已經是很不錯預算，有不少的選擇空間。

那么我們就來聊一聊剛發布備案價格的草灘云起時項目，看看它的賣點究竟哪里？

前面我們講了區域發展的困局，目前看對于項目最有利的就是學校，一路之隔的經開一小及600余米的經開一中將會是項目最大的賣點，按2023年學區正好處于范圍之內（備注：學區每年存在變化，以當年教育局公告為準），優質的教育資源總能使西安的買房人們趨之若鶩，不知道在草灘板塊是否還適用？

除此之外，板塊內首個“第四代住宅”打出了產品差異化，空中露臺能夠帶來新的居住體驗，同時也有一定的贈送面積存在；但在關注贈送的時候，項目約28.3%的公攤率（按面積測算分戶明細表核算）也讓人驚訝。

露臺雖贈送，但后期不能封閉，在使用上存在一定的局限性，也是不可忽視的問題。

草灘云起時占地48.741畝，在2023年1月12日摘地，樓面價為5945元/㎡，地價相對較為便宜。

項目規劃了5棟高層、2棟小高層和1棟洋房及一座幼兒園，整盤戶型面積約118-188㎡，容積率2.55，比原地塊規劃指標上限略低，門口有1990㎡的口袋公園，在綠化方面可圈可點。

最新公示的5、6號樓為15層的小高層，為120㎡、143㎡三室兩廳產品，LDK一體空間比較常見，大露臺是特色；不過143㎡戶型兩次臥在北，算是該戶型的不足之處，并且除7號樓洋房外，其余棟樓都存在消防連廊，對室內可能形成一定遮擋，需要注意。

另外草灘集團雖隸屬經開管委會旗下，但在地產行業資歷較淺，并沒有什么項目；云起時算是“首秀”，與龍湖合作物業，項目預計2026年3月30日交付，到底如何現在很難評斷。

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到底值得買嗎？小小建議！

對于草灘云起時項目，重點要考慮清楚自己要什么？

看周邊的二手房掛牌情況，一路之隔的東晉桃源均價1.3萬元/㎡、綠城桂語蘭庭1.6萬元/㎡、金泰經開花城1.4萬元/㎡，房源量也不少，學區都是樣，即見即所得，倒也可以淘一下。

特別是那些對區域、對買房增值方面有很多期待的群體，個人建議還是選擇熱點板塊、各種配套更齊全的項目去買會更踏實一些。

畢竟項目差不多200萬的起步價也不是小數目，大家怎么看呢？

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