一

2021年后，形勢逼人思考。

地產行業信仰大切換，越來越多的人開始活在各種政治正確里。??????????????

包括且不限于：??????

地產職場正在成為單向通行的圍城：只能出，不能進。

當下買房，沒有最便宜，只有更便宜。

購買多套住房，思想有毒，做法有罪。

長三角必贏，三四五線必死。

拉黑期房，相信國企。

房住不炒。???????????????

等等。

這些表面上被現實循環驗證的認知公約數，幾乎覆蓋了職場就業、家庭消費與個人財富管理等領域。????

現實體感堅硬，所以，很難反駁。????????????????

但是，房地產底蘊很豐富，它又非常講究地緣精神與時間變量。

加上，過去二十年，地產行業把多數中國人動員了一遍，飯桌上的話題十句之內必有涉及地產，參與者眾多，又跟每個人的切身利益高度關聯，因此，觀點最認同、身體最誠實的反差案例，現實中，也比比皆是。????????????????????????????????????????

房地產天然就是一個拒絕使用平均數、追求結構性真相的行業。

如果你把它當作一個資產交易市場，那么，觀點的高度一致性，固然可以帶來房價的上漲與下跌。

但是，小到一個掙大錢的人，大到一個不動產行業，都有一個共同點：從大眾情緒中套利，從普遍恐懼里收獲貪婪紅利。?????

通俗點說，很多掙錢的機會，就藏在上述「認知公約數」的另一面。?????????????????

二

最近，在跟朋友探討另一個話題：各地的新區，買房還有戲么？?????????

這個話題很容易吵架，極易產生各種投資端的「正確與不正確」。??????????????????????

2021年3月，杰總曾經在土地兩集中計劃出臺時說，各地的新區建設，大概率會降溫。??????????????

但是，2023年年中，土地兩集中的出讓規則退潮了，脈沖式供地結束，對土地過度供應的擔心暫時可以破了。

那現在，這個老問題怎么回答？??

我的答案是，新區成功的概率是百里挑一，但是依舊有可能。

它需要有幾個前置條件。?

1，旁邊須有高能級城市，價差要足夠豪橫，足以產生購買力溢出。?????????????

2，自己須爭氣，具備從PPT到工地、再到產業、人口高地的實力。

3，實力玩家真金白銀背書。

4，超級關鍵X因素。???

四個條件，滿足其中任意兩個，可以說是博概率。

但是，四個滿足其三，大概率可以歸屬為一筆正確的投資。?????????????????????????????

三?

如果在全國找一個至少符合三個條件的新區，大灣區的中山馬鞍島會是一個更網紅的案例。

馬鞍島的區域地位很高。

它雖屬于中山翠亨新區，但是，更像是為深圳與港澳而生。

南沙、前海、橫琴三個國家新區和廣深港澳，正好可以劃出兩個「同心圓」，馬鞍島就處于圓心位置。

深圳從前海向西出發，跨過深中通道，登陸中山的第一個門戶就是馬鞍島，由此，它也成為中山的東大門。從深圳寶安機場出發，不過20分鐘，即可通過深中通道抵達馬鞍島核心位置。

也正是基于經濟上的地緣地位，最近數年，中山幾乎把家底里的產業、教育精華都規劃到了馬鞍島，全力押注、命運所系的說法，也毫不為過。??????????????????????

它的政治地位也不低。?????

2023年5月，廣東省出臺了100公里「黃金內灣」的規劃，在官方敘述里，其核心支點就是馬鞍島，對中山而言，它也是深中一體化的第一產業承載地。

然而，中國有多個區域經濟帶，每個經濟圈可能都有幾個「天賦與夢想」加身的新區驕子。

在大灣區的豪華底座上，候選對象的清單甚至更長。?????????????

但是，一個廣州的朋友打了一個小時電話試圖說服我。

「南沙與馬鞍島，都有光明的未來。但是，如果非要在二者之間PK誰更有未來，其實對普通人來說，這道問題可以簡化為，你更看好廣州、還是深圳的經濟輻射能力。」

我幾乎被說服了。

但是，更理性的證據是，誰集齊了那四個前置條件。?

2018年至今，馬鞍島給出了非常豪橫的答案。??????

第一，深圳的10萬+房價，在馬鞍島的2萬+均價面前，產生了勢不可擋的購買力溢出。更不用說，來自香港澳門的客戶，也開始主動買入。?????????????????????????????????????

第二，馬鞍島的規劃里，產業、教育、醫療、商務、港口概念顯得分量十足，住宅不是唯一的島主——這是它非常顯著的底色。?????????????????????????

第三，萬科、深業與其他TOP品牌玩家投資量都很大，地方國企與國家隊是主力造城者。????????????

第四，長達約24公里，雙向八車道，設計時速約100公里的深中通道將在今年6月正式通車運行，中山與深圳的通勤時間，將從約2個小時縮短到約30分鐘。???

馬鞍島的未來劇情里，這條屢屢出現在全國新聞里的深中通道，從一開始就是關鍵主角。

隨著時間表的推進，這個超級因素正在殺死比賽的懸念。??????????????????????????

四?

第一個下注的人，獲益豐厚。

2018年，萬科成為第一個在馬鞍島拿地的大型開發商，此后五年，中山萬科四次拿地，已經成為馬鞍島下注最大的開發商，業態涵蓋了住宅、商業、寫字樓、超高層、聯檢碼頭、會展中心等。

2021年，萬科與深業聯手拿下1003畝地，開發萬科深業·灣中新城：

最近一次，是2023年7月萬科與深業聯手拿下148畝純住宅用地，開啟目前整個馬鞍島容積率（2.0）最低的項目。同年年底正式入市，熱銷近8成，第N次測試了大灣區的購買力。

圖片可向左滑動

這個低密洋房組團地塊的東南、西南交匯了270°十字水系，臨水建了建面約47萬平濱江公園，最寬距離達280米。項目規劃了建面約89-建面約139平米的瞰景高層，建面約129-建面約144平米的低密洋房，以及建面約198-建面約240 平米的『和苑』藏品，打造有天有地的院子產品，片區內2.0 的容積率僅此一家。

總的看下來，印象深刻是這幾點。?

1，社區的居住感拉滿，并沒有為投資客的存在而妥協。在全戶型面積段，萬科產品的經典特征都兌現了，高功能性背后是高性價比。建筑面積約89平米的戶型起步就是三居精裝配置。

2，灣景景觀資源的分配，與地塊稟賦，無縫融合，有「東南亞風情度假濱海社區」之感。看圖說話，三類產品的潛在賣家，都被照顧到了，非常協調。一個全齡社區躍然紙上。

3，室內空間根據家庭結構的可變性，被萬科設計師隆重強調。這是一個會隨著時間成長的社區。

4，項目如此定位，是有備而來。前期豐富的數據與買家調研，是它最好的雷達。??????????

根據克而瑞數據，2023年1-12月，萬科深業·灣中新城榮登中山樓市三冠王（套數、面積、金額）。銷售面積更是位居全國第9位、大灣區第1位。有機構統計，2023年的馬鞍島樓市，每賣出3套房就有1套灣中新城，數據相當驚人。

開售前，灣中新城全新低密洋房組團【原墅】VIP登記已經超過380組。

那么此時此刻，誰在真金白銀地買入馬鞍島？????????????????

答案，就在一張持續跟蹤更新的客戶來源統計表格里，它令人非常吃驚。??????

從單一地塊到單一戶型，都清晰地呈現出市場端的真相。????

45%的客戶來自深圳。其中，寶安區客戶占比37%，建面約120方戶型更高達五成。

過去，8% 的客戶來自港澳，大戶型尤其明顯，占比高達 13%。目前，全盤港澳客戶占比上升到17%。????????

中山本地客群占比22%，而13%的客群來自廣東省外。

我特意問了項目的朋友，來自廣州與南沙的客群有多少？

答案是不多。???????????

這個客群來源統計，是一筆豐富的數據資產，它可以用來復盤精細自己的定位。

但是，對于全國各地的新區開發項目而言，這也是一筆非常有態度、非常有力量的數據。???????

因為，在我看來，數據背面，其實寫著溢出與押注兩個關鍵詞。???????????????

事實上，它們在另一類數據上也得到了驗證。???

萬科的置業顧問從認購并簽約的客戶池子里，挑選了很多人 ，以不同的產品、不同的戶型分別做了訪問：

「你們為什么買房？」?????????????

答案非常有意思。

對購房目的的統計結果是，投資兼自住占比超40%。

這一特征在其他面積段的戶型內，得到了高度的同步。

更令人印象深刻的是，在灣中新城所有簽約客戶里，75%-85% 的客戶購買，帶有投資屬性。

這個數據，因為采樣真實，所以非常有分析價值。??????????????

帶有投資屬性，并不意味著炒房，也不能與炒房掛等號。

它只是給所有圍觀的朋友一個有趣的提示：?

買房觀里的「政治正確」與市場端的真實需求，既不沖突，也不矛盾。???????

五

沒有人愿意購買貶值的房子，即使是自住的剛需買家。

因此，將商品屬性從買房行為中完全剝離，是非常困難的一件事。

今天，不管是住建部的文件，還是央行的文件里，都寫明了要支持「居民合理住房需求」，以及，「讓商品房回歸商品屬性」。??

但是，對于它的內涵的理解，需要從一線實際與市場需求出發。

高達 45% 的深圳客群，來到中山馬鞍島置業，有的是被深圳的高房價溢出，有的是為了更大的面積改善，有的是為冗余的資金尋找一個目的地。?????

而17%的港澳居民，可能只是用更高的性價比換一個更舒服的居住環境，順便上車大灣區。??

在今天的局勢下，這種需求其實應該得到尊重。但是，對炒房的恐懼，讓我們不能平靜地看待購房行為里的其他屬性，甚至有所污名化。

也許，我們可以這樣看：?

商品房的商品屬性也是一個新區開發、甚至是房地產行業重要的融資來源。畢竟大家最終的目的是一致的：城市融合，產城破題。

里面深遠的城市化紅利，不會落下下任何人。

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