2024年開年之際，一線城市的深圳、廣州和上海等陸續(xù)松綁限購政策，市場風向標開始有動靜了。

同時，東莞發(fā)布了籌建3000套保障房的計劃，涉及多個鎮(zhèn)街，大城市多渠道的住房供應體系將陸續(xù)落地，加速構建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

對此，2024年東莞房價走向會如何呢？

一線限購松綁，虹吸效應不強

東莞這座作為夾在廣深中間的新一線城市，住房需求的變化深受廣深樓市的影響；對于廣深放松限購，中短期是虹吸部分向往一線城市的購買力。

房子是有極強的屬地性質，東莞核心區(qū)的優(yōu)質樓盤依然有足夠的吸引力。

對此，廣深放松限購對于東莞的虹吸效不會過于明顯，東莞自身高端房產(chǎn)的金融屬性更具地方競爭力。

站在中長期角度來看，廣深一線城市的樓市量價正向變化，也是有利于東莞市場的信心恢復，使得優(yōu)質城市將適應新的量價市場現(xiàn)象。

目前樓市更多的是路徑依賴或者經(jīng)驗主義，所以東莞房價的變化還是要回歸到具體板塊和樓盤，分析樓盤業(yè)主的標簽差異。

3000套保障房，削弱“地租經(jīng)濟”

2024年東莞計劃籌建3000套保障房，籌集2萬套保障性租賃住房，構建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

使得不同群體有不同的房子相匹配，進而形成正向的能量釋放。

據(jù)了解，2024年東莞首批配售型保障性住房項目，將選址于南城、東城、萬江、寮步、大嶺山5個鎮(zhèn)街。

售價方面，將按照當前新建商品住房價格的50%左右設定保障性住房區(qū)域參考價，具體售價結合實際情況確定。

值得注意的東莞推出的配售型保障房以90平左右的三房戶型為主，實行現(xiàn)房配售，這或將深度影響部分板塊內的剛需商品房的動態(tài)變化。

對此，東莞這次落地的配售型保障房更多的是解決部分群體的低門檻購房的需求，并不影響東莞高端商品房的高光時刻。

換個角度來看，豪宅（含優(yōu)質改善）價更高，保障房更有增長空間。

2萬套保障性租賃住房則是解決來莞工作群體有房住的問題，進而留住人，形成住房需求的迭代。

從產(chǎn)權屬性和地方CT公司角度來看，國有化和制造需求將成為地方實現(xiàn)經(jīng)濟內循環(huán)的工具之一，削弱“地租經(jīng)濟”的負反饋影響。

豪宅需暴漲，買房是儲蓄

房地產(chǎn)的新模式是租售并舉，商品房已進入“住的好”的階段。

這個“住的好”成為豪宅客或改善客選擇樓盤的關鍵因素之一，并不是只看簡單的地段因素。

市場的認知較大范圍還停留在過去普漲的認識中，容易用過去的結果和數(shù)據(jù)預判未來可能發(fā)生的現(xiàn)象。

東莞作為外貿型城市，本地的高端樓盤需要有容納資金的效應，讓更多的溢價資金沉淀在東莞這座城市。

東莞豪宅市場持續(xù)井噴的行情也將會迎來半飽和狀態(tài)，需要關注品質四房改善群體的需求；又或者關注家庭小型化的住房需求，例如父母養(yǎng)老房或者單身群體的住房需求。

綜合來看，東莞正在構建多渠道的住房供應體系，對于房價的變化需要切割分析，但是市場的慣性會帶來價格踩踏現(xiàn)象。

流動性問題是關鍵，不能讓沉淀在房地產(chǎn)市場中的資金持續(xù)沉默，如何適度釋放房產(chǎn)的金融屬性是經(jīng)濟增長的重要工具之一。

最后，買入大城市合適的商品房是大部分低杠桿群體最為妥當?shù)膬π罘绞健?/p>