今天（2月20日）上午，央行公布了最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

在此之前，1年期LPR為3.45%，保持不變；5年期以上LPR為4.2%，較前值下調25個基點。

這是自2019年LPR改革至今，5年期以上LPR第8次下調?；仡櫧鼛啄闘PR走勢可以發現，LPR從4.8下降至4.2用了4年時間，而以往降息幅度在10BP-15BP（即0.1%-0.15%）之間，這次則一次性把長期限LPR降低0.25%，算是史上最大降幅。

圖源：中國人民央行官網

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央行大幅下調LPR，既在意料之中，又在預期之外。前兩日（2月18日），央行開展1050億元7天期回購操作和5000億元中期借貸便利（MLF）操作，利率分別維持1.8%和2.5%。當時就有專家解讀，“MLF‘按兵不動’，LPR或將單方面下調”。但這次LPR下調幅度之大，還是超出預期。

MLF和LPR有何關系？其實按照央行的設計，我國利率體系是從政策利率（7天逆回購、MLF）、市場基準利率（LPR）、市場利率層層推進的。

MLF可以看成是商業銀行向央行借的錢，LPR是銀行對外的貸款利率，而最終的貸款利率，是在LPR基礎上上下浮動形成的，也就是說LPR=MLF+點數。

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MLF利率維持不變，可以看出政策是在持續釋放積極信號。而LPR大幅度下調，從微觀層面來看，對持有長期貸款的購房者而言，是重大利好，因為它和錢包緊密相關。

按照目前成都最新貸款利率來看，當前購買首套房和二套房房貸利率下限分別將至3.75%（5年期以上LPR-20個基點）和4.15%（5年期以上LPR+20個基點），差不多是歷史最低水平。

舉個例子，同樣是100萬的貸款，按照降息前4.2%的利率，貸款30年，每月需還4890元；

圖源：房貸計算器

如果按照現行的3.95%計算，貸款30年，每個月則需要還4745元。

圖源：房貸計算器

總共可節省：（4890-4745）*12*30=52200元。這個數字還是比較可觀的。

值得注意的是，LPR調整后，購房者的房貸利率不是立即調整的。一般情況下，房貸利率調整時間有兩個，一是每年1月1日，二是貸款發放日（不同銀行政策不同，用戶可以在簽訂貸款協議時進行選擇）。

圖源：華夏銀行APP

圖源：建行APP

對存量房貸來說，會在利率重定價日當天，按照最新的LPR報價利率加上合同約定基數點重新計算新利率，并在下一周期執行。

除了為購房者帶來實實在在的利好，從宏觀層面來看，本次降息也意義重大。它體現了央行對房地產行業的扶持，加大了樓市托底力度。

去年年底，各大銀行下調了中長期存款利率；今年年初，央行又下調再貸款、再貼現利率，降準0.5個百分點，釋放了約1萬億中長期低成本資金，這些舉措一定程度助推了LPR下調，釋放了更加積極的信號，有助于行業信心增長。

新春開門紅，央行的“救市”動作一出，今年的金三銀四可以期待一波了。

除此以外，

撩叔有話說

首先，從時間周期來看，利率繼續下行概率比較大。樓市與金融是一個長期“博弈”的過程，這個周期會根據“市場冷暖”做相應調整。

其次， 不要過于執著樓市利率，利率有漲有跌，房貸30年的事不能只關注眼前，房子該買還得買。尤其是“三核物業”，更要趁早下手！

最后，還是那個觀點，無論市場如何，核心城市核心區域的房價依然堅挺，這才是你要關注的！

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