2025.05.23

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作者 |第一財經 馬一凡

又一豪華五星級酒店被擺上法拍“貨架”，前途未卜。根據阿里法拍平臺，大理第一家高端國際品牌酒店——大理實力希爾頓酒店即將于5月29日進行公開司法拍賣。

而就在不久前，二拍的廣州富力空港假日酒店起拍價在評估價的基礎上打了5.6折，結果無人問津。

去年至今，國內高端酒店行業遭遇寒流，一眾豪華酒店相繼被推上司法拍賣平臺，但成交率慘淡。業內人士表示，商務出行費用下降、投資回報周期過長、新型商務酒店沖擊等因素導致豪華酒店市場遇冷，而部分資產因債務糾紛等問題也令買家卻步。

豪華酒店“打對折”仍流拍

據阿里資產拍賣平臺披露，大理市首個高端國際品牌酒店——大理實力希爾頓酒店將于5月29日進行公開司法拍賣，該資產評估價約為10.93億元人民幣，起拍價約為9.84億元人民幣。

大理實力希爾頓酒店建筑總面積達到8.4萬平方米，該酒店最初由實力集團投資18億元建成，于2016年開業，坐落在蒼山洱海之間，除了擁有375間客房和多個宴會廳，內部設施還包括24小時健身中心、迷你高爾夫球練習場、兒童樂園、恒溫泳池和水療中心等。在攜程等平臺上，大理實力希爾頓酒店暑期普通房間價格超過1000元/晚。

天眼查顯示，該酒店目前是大理實力夏都置業有限公司的全資子公司，后者由云南實力融創文化旅游開發有限公司和交銀國際信托公司分別持股51%和49%。

此次法拍案件為云南省昆明市中級人民法院受理，酒店之所以被法拍，與恒豐銀行股份有限公司與大理實力夏都置業有限公司、云南俊堯混凝土有限公司、云南實力工貿有限公司、云南實力控股集團有限公司、麗江實力大酒店有限公司、迪慶實力大酒店有限公司、西雙版納曼貫雨林文旅發展有限公司、彭宇興、張婭借款合同糾紛一案有關。

這座大理首個高端國際品牌酒店首次法拍能否順利成交尚不得而知。從去年下半年開始，高端豪華酒店的交易熱度開始下降，與此同時，更多此類酒店被擺上貨架等待買家。

今年5月14日，富力地產發布公告稱，旗下廣州富力空港假日酒店第二次拍賣結果出爐，最終因無人報名而流拍。

該酒店已于4月22日一拍流拍，首次起拍價為2.77億元，5月12日至13日再次進行了拍賣，起拍價直接降低約5500萬元至2.22億元，相當于評估價3.96億元的56%，但仍然無人應拍。

與之情況相似的還有深圳金沙灣萬豪酒店，這是中國第一家萬豪度假型酒店，由于投資方佳兆業陷入債務危機，法院強制執行相關資產以償還債權人。2023年12月6日，該酒店首次被強制拍賣，評估價為23.87億元，起拍價定為16億多元，但最終流拍。2024年5月，該酒店第二次拍賣，起拍價降至13億多元，依然無人競拍。

一位上海酒店業內人士也對第一財經透露，某個造價高達60億的酒店，現在正以三折的價格對外開賣，已經尋找買家兩年多了，但是它屬于不良資產，背負著境內、境外的債務糾紛，這一點讓部分有意向者望而卻步。

新型商務酒店崛起搶占市場

2024年，大量高端酒店被折價甩賣，掛牌拍賣數量增多，但多數都流拍。亞洲旅宿大數據研究院統計顯示，2024年1到7月，全國共342個高端酒店被拍賣，但其中85%都流拍了。據邁點數據不完全統計，2024年第三季度，共有163家酒店被拍賣，僅9家成功交易，流拍率近95%，其中拍賣價格在億元以上酒店達52家。

今年以來，這樣的勢頭并未扭轉。

一位業內人士對記者表示，去年第三季度有40多家高星級酒店被拍賣，但是最終成交的只有三家。今年可能還會有更多的高星級酒店被擺上貨架，流拍率依然會較高。今年前四個月，在阿里法拍平臺上，已有18個價格超過一億元的酒店資產流拍。

為什么高星級豪華酒店行業出現這樣的拋售與流拍情況？上述業內人士表示，商務出行需求的不足，以及因企業降本增效帶來的商務差旅費用的普降，對行業產生了較大影響。據酒店之家驛鏡酒店大數據平臺數據，按實際入住統計，2024年全國各檔次酒店的平均房價（ADR）只有199.92元。

該業內人士表示，在酒店行業，收益率低于6%就是較差的生意，而五星級酒店在部分核心城市的核心區收益率才在6%-9%的區間，在郊區僅有4%左右。

另一位酒店行業人士則認為，一般來說現在投資一個中端新型商務酒店的平均回報周期是10年，而五星級酒店的投資回報周期甚至超過了20年。

盤古智庫高級研究員江瀚認為，豪華酒店折價大甩賣的現象，反映出當前豪華酒店市場面臨的嚴峻挑戰。

江瀚表示，商務出行一直是豪華酒店的重要客源市場，然而近年來各類商務酒店的發展日益多元化，新型商務酒店的崛起給豪華酒店帶來了巨大的沖擊。新型商務酒店精準把握了市場需求的變化，在服務、產品設計等方面進行了創新，在市場競爭中占據了一席之地。這些新型商務酒店雖然沒有豪華酒店那樣具備極致奢華的裝修，卻也能為住客提供舒適的住宿環境。

“轉型幾乎是必然趨勢。”江瀚認為，豪華酒店需要重新審視自身的定位和市場需求，尋找新的發展方向，一方面，豪華酒店可以在保持高品質服務的基礎上，更加注重個性化和定制化服務的提供；另一方面，豪華酒店可以加強與其他行業的融合，拓展業務領域，比如與文旅產業深度融合，打造具有特色的主題酒店，以當地的歷史文化、自然風光等為主題，將酒店打造成一個集住宿、文化體驗、旅游觀光為一體的綜合性場所。

但也有酒店行業的從業人士對記者表示，在不少豪華酒店資產價格已經打到五折甚至三折的情況下，投資這類酒店仍有不少機會，行業也存在轉機，隨著一系列提振消費政策出臺以及采購經理指數（PMI）的回升，情況或許會發生好轉。

微信編輯| 夏木