2024年1月，萬科內部組織了“2024年目標與行動溝通溝通會”，據說主題是：

“特別難，也有解；特別好，才能活。”

這也正是當下地產行業的最佳寫照，行業愈發艱難，對房企要求越來越高，但總有求生之道。

萬科2024年目標與行動溝通會，來源互聯網

作為行業的“常青樹”，萬科“活下去”的秘訣，都藏在上海年度銷冠樓盤【理想之地】里了。

這個樓盤不僅是上海面積和套數的年度雙冠王，屬于叫座又叫好的明星樓盤，甚至不少外地房企都組團來參觀學習。

理想之地的空前成功，總爺將其秘訣總結為三個關鍵詞：均好樓盤、城市視野、面向未來。

最近總爺再度去現場踩盤，才發現無論對開發商還是樓盤來說，真的是“特別好，才能活”。

另外，在一個銷冠樓盤的勢能輻射下，那些競品正在度過最艱難的時光。

01

年度銷冠，均好樓盤

1. 理想之地：年度銷冠，分量十足。

理想之地由萬科和中建玖合聯合打造，是2023年上海成交套數和面積和雙冠，單盤單年銷售120億！

克而瑞2023年上海樓盤排行榜

在市場迅速變化的2023年，理想之地前后四次開盤四次日光，合計吸引了全市近5千次認購。

理想之地一期870套房源，收獲1746組認購，認購率約201%，入圍分65.5分；

理想之地二期615套房源，收獲1485組認購，認購率約241%，入圍分67.81分；

理想之地三期385套房源，收獲995組認購，認購率約258%，入圍分68.72分；

理想之地四期234套房源，收獲666組認購，認購率約285%，入圍分68.25分。

在500萬這個價位段，理想之地卻沒有受市場影響，幾乎吸引走了板塊、甚至全市的高分客戶。

理想之地的空前成功，也引發了全行業的關注，很多同行都來窺探其逆市熱銷的秘訣。

2. 均好樓盤：逆市熱銷的最強秘訣。

一位資深上海營銷總，最近告訴總爺：“越是樓市下行期，客戶對樓盤越挑剔”。

在樓市火爆期，但凡是產品、配套、規劃但凡有一個突出點，幾乎就可以鎖定熱銷。

而在樓市下行期，樓盤只要存在任何明顯短板，都有可能遭遇滑鐵盧。

理想之地，恰好就是一個典型的“均好樓盤”，無論是開發商、配套、規劃都非常突出。

理想之地效果圖

在開發商和產品力方面，萬科+中建玖合的組合，幾乎是業內頂配了。

萬科作為未來城市的踐行者，貢獻了強大產品力；中建玖合作為“世界地標專家”，為項目建設保駕護航。

配套方面，作為未來城市的實驗范本，理想之地的橫空出世，離不開強大擇址觀。

理想之地緊鄰嘉定新城站和萬達廣場，北側就是瑞金醫院北院，所有配套均步行可至。

嘉定新城實景圖

規劃方面，理想之地站上了五大新城的風口。

理想之地位于嘉定新城的核心區位，享受到了五大新城崛起的最大紅利，也成為了全上海的網紅樓盤。

盡管有了均好樓盤的優秀基礎，但理想之地能夠成為同行爭相學習的模板，靠的則是超越行業的城市視野。

02

城市視野，面向未來

1. 城市視野：垂直混合的開放社區。

理想之地地塊總建面達到了57.8萬方，整體由6個地塊組成，自西向東由軌交節點展開。

理想之地 六大理想單元示意圖

如何串聯起這座未來之城？萬科采用了1條中央活力軸+8座空中連廊。

首先，靈活、充滿活力的中軸空間是項目的核心。萬科以茂育路作為1條中央活力軸線，將6個地塊用步行街道連接。

理想之地示范區，總爺實拍

總爺從設計圖中發現，理想之地的中軸并不僵硬，寬度和空間布局隨長度變化而變化。

理想之地 六大場景模型 分析圖

其次，六個地塊通過步行街區連接到一起，并有空中連廊二次串聯。

西邊4個地塊通過8座空中連廊在二層連接，并直接聯通地鐵站，顯著提升了出行效率，也讓地塊形成二次聚合。

空中連廊，中建萬科·理想之地 效果圖

1條中央活力軸+8座空中連廊，聚合形成了一個完整的“未來城市理想單元”。

區別于傳統開發商街區的平鋪直敘，萬科通過“小街區、密路網”的規劃設計手法。

理想之地效果圖

萬科以5分鐘社區生活服務可享為目標，實現樓棟入口200米內可達6種以上便利設施，100米內可達公園/活動場地。

這個精準拿捏的街區尺寸，能夠在盡量短的物理空間里，為居民帶來鄰里生活的歸屬感和社區感。

理想之地效果圖

城市生活自然離不開“吃喝玩樂”的各個場景，在理想之地的“超級十字路口”，萬科打造了四大公共建筑：

市集“春溪集”、展廳“新新所”、體育館“鼓浪館”和年輕力中心“陶然薈”。

如今，自帶“高級煙火氣”的春熙集實景呈現，室內由阿那亞食堂設計團隊支持，為業主還原上海梧桐樹下的市中心生活。

理想之地示范區，總爺實拍

總爺現場看到，這個開放式的生活集合空間，以綠色中庭為核心，集合肉鋪、brunch、咖啡、烘焙、中古售賣等業態。

理想之地示范區，總爺實拍

據說未來這里將由萬科×中建×Bloom團隊共同運營，將煙火氣與精致感完美融合。

也有買到理想之地的朋友告訴總爺：能夠買到理想之地，真的感覺很幸運。

萬科以城市視野，將未來城市生活進行了高度濃縮，讓客戶在步行范圍內享受高品質生活，同時也可以便捷抵達市區。

2. 面向未來：未來城市的最強范本。

理想之地之所以能夠稱為未來城市，與其處處考慮的綠色、低碳、智慧概念有關。

理想之地智慧系統示意圖

相比于大多開發商的概念炒作，理想之地則完全采用了智慧底盤打造，而且能夠將概念落位到項目各個角落。

首先，萬科高密度融合應用數字孿生、數據平臺、物聯網平臺等成熟技術，對項目汽車停泊、社區安防、信息服務進行全方面管理賦能。

理想之地智慧系統示意圖

其次，在設計、建造、運營等領域低碳技術的應用，住宅部分能耗降低約50%，室內噪聲降低約70%，溫度穩定性和均勻性提升。

另外，將因城市化而罕見的鄉土生境帶回社區，大面積的綠色屋面、社區花園、口袋公園，讓客戶可以回歸大自然。

理想之地智效果圖

一個均好樓盤，同時還能做到城市視野和面向未來，萬科和中建玖合詮釋了什么是硬核實力。

03

虹吸加劇，強者恒強

1. 虹吸加劇：下行市場的無奈。

有句老話叫“一將功成萬骨枯”，而在如今的行情下，也可以說“一盤銷冠競品哭”。

樓盤之間的差距被無限放大，更加謹慎的買房人，更愿意將珍貴的房票，投給那些被市場完全認可的項目。

在積分制的市場下，理想之地成為了絕對的焦點，而周邊的競品們則沒有這么幸運。

目前嘉定新城在售新盤并不多，主要是剛剛開盤的大家房產映翠府，以及即將推售的象嶼遠香湖岸。

映翠府，來自杭州“杭派精工”國企大家房產，自身社區和景觀規劃挺有亮點，是上海少見的“首層全架空+果嶺式堆坡”小區。

大家映翠府，總爺實拍

可惜因為區位交通原因，以及自身缺乏市場影響力，再加上與理想之地幾乎相同的價格，所以銷售業績略顯暗淡。

根據網房地產的披露，映翠府去年12月28日開盤，總套數344套房源，截至2月21日已售總套數仍有303套在售。

網上房地產數據，2024年2月21日

與映翠府相比，象嶼遠香湖岸在區位上距離理想之地更近，這次象嶼顯然在憋一個大招。

象嶼遠香湖岸有四塊地，為了差異化競爭，將提供稀缺的疊墅產品以及更小戶型的91平三房。

象嶼遠香湖岸示意圖

周邊一個競品的策劃告訴總爺：“我們比萬科更盼著理想之地趕緊賣完，他們不開完我們根本沒機會。”

超級紅盤的虹吸效應，在市場下行期被無限放大，帶走了幾乎所有的流量。

2. 強者恒強：巨頭崛起分化加劇。

和樓盤一樣，樓盤背后的開發商也在持續分化。

那些有能力打造爆款、拿下核心地塊的開發商，也大多都是頭部國央企，以及個別深耕民企。

根據2023年克而瑞的上海排名，前十名是清一色的國央企，前二十也僅有大華這一家純民企。

排名第一的招商蛇口，去年打造了公園1872這個閔行超級爆款，單盤銷售額106億。

排名第二的保利發展，去年推出了嘉悅云上這樣的軌交大盤，單盤銷售額90億。

排名第三的萬科、排名第四的華發…無一不是行走的紅盤制造機，單盤爆款比比皆是。

單盤爆款能力、大盤打造能力，成為頭部房企沖擊規模的利器。

萬科郁亮總那句“特別難，也有解；特別好，才能活”，和多年前那句“活下去”一樣，再次揭露了行業的殘酷真相：

如今的房企們，真正到了必須全方面做到均好，才有可能成為“活下去”的那批。

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