近幾年來，中國新能源汽車市場高速發展，市場份額快速提升。據中汽協統計，2023年我國新能源汽車產銷分別完成958.7萬輛和949.5萬輛，同比分別增長35.8％和37.9％，市場占有率達到31.6％，累計銷量排名全球第一。中國新能源市場的急劇擴張，不但對于人們出行方式帶來改變，同時也對中國經濟帶來深遠影響。

雖然在一般認知中，新能源和燃油車的區別就是“之前加油，以后充電”。事實上新能源對于傳統燃油車取代的影響比一般認知要寬泛太多，它不但在看得到的地方實現了替換，在看不到地方同樣發生更迭——不僅是用電機+電池取代了發動機+變速箱、高度智能化取代了之前的機械化；也不僅是從前的傳統4S到現在遍布購物中心的城市展廳。事實上，新能源汽車的發展對于整體汽車產業鏈產生了深遠影響，甚至在某種程度上對中國經濟版圖進行了重塑甚至重構。

核心產業鏈條更迭動力電池取代發動機+變速箱

這種經濟版圖重塑首先體現在汽車產業鏈本身。之前，燃油車領域最重要的零部件系統為發動機、變速箱和底盤，俗稱三大件。但是在新能源時代，汽車產業鏈結構發生了重大變化，底盤依然重要，但是發動機和變速箱或者消失，或者權重大幅度降低，核心動力系統成為電池+電驅+電控的三電系統，尤其是動力電池，成為汽車產業鏈新的價值中樞。

按照2023年可參考價格，目前動力電池每千瓦時價格在500元至1000元區間，按照中位數，那么100度電池包價格則在7萬元左右，對于一部新能源汽車的成本占據了可觀份額。在產業鏈價值方面，汽車驅動核心價值也自然從“發動機+變速箱”轉移到以電池為核心的三電領域，典型比如著名動力電池大廠寧德時代，無論營業額還是市值已經遠遠超過采埃孚、愛信、電裝和濰柴等傳統零部件大廠。

除了動力系統的全面更迭，新能源產業鏈發展的另一個領域體現在智能化方面，智能化的發展，重塑了汽車產業鏈除動力系統之外的關鍵零部件體系。

之前，在燃油車時代，雖然智能化也在發展，不過更迭速度緩慢，品牌更注重從機械和動力層面對于產品性能的改良。在新能源汽車發展的同時，智能化水準同步提升，從“電動”向“智動”的研發重心轉移，已成行業明顯趨勢。

新能源行業的快速智能化，同樣對于汽車零部件體系產生了深遠影響。房地產專業服務和投資管理機構仲量聯行分析，“除了對高端芯片的巨大需求以外，自動駕駛對傳感器（攝像頭、毫米波雷達、激光雷達等）以及大算力計算平臺等的需求也將隨著更高級別技術的落地而顯著提升”。

可以參考的是，僅僅十幾年前，一臺30萬級別合資轎車，配置一塊6吋大屏、搭載ACC自適應巡航已經屬于高標準配置。現在隨著新能源發展，汽車行業智能化快速發展，一臺15萬級別的SUV車型，就可以搭載一塊15吋大屏，搭載L2級自動駕駛。一些態度激進的新勢力品牌，已經具備L3甚至更高級別的自能駕駛能力，如果法律允許，事實上已經可以實現點對點智能駕駛。

比如，上市不久的吉利銀河智駕版，指導價僅21.88萬元，卻搭載10個攝像頭，13個超聲波雷達，5個毫米波雷達，1個激光雷達。同樣近期上市的奇瑞星紀元ES標配了地平線增程3芯片，擁有5個攝像頭、8個超聲波雷達、2個毫米波雷達；星紀元ES頂配車型則搭載雙英偉達Orin-X芯片，擁有12個攝像頭、12個超聲波雷達、5個毫米波雷達以及1個激光雷達，除了常規的L2級輔助駕駛以外，還能夠實現高速NOP、城區NOA以及智能泊車AVP功能。

仲量聯行認為，隨著智能化技術不斷拓新迭代，小至手機應用程序聯網汽車、智能車機系統，大至車輛感知和控制系統，甚至車聯網智能交通系統，都將成為新能源汽車及其產業鏈的未來發展方向。智能化趨勢將為新能源汽車產業提供更廣闊的發展空間，催生新的產業機會。

多賽道產業鏈催生多元化物業需求

新能源汽車的快速發展不但對于上下游產業帶來全面更新，同時也對產業鏈周邊產業帶來促進，正在激活包括辦公樓、產業園區、工業廠房、倉儲物流以及城市中心展廳等多元地產物業需求，值得一提的是，新能源的物業需求與之前燃油車物業需求有著明顯溫差。

在終端展示渠道方面，傳統燃油車品牌更傾向于城市邊緣或者產業集群區建設規模巨大功能豐富的4S店，新能源車企更傾向于城市中心商場、購物中心，選擇人流密集物業作為展廳。仲量聯行分析背后原因，“燃油車與新能源營銷模式的不同，帶來不一樣的物業需求”。

仲量聯行同時認為，在更具代表性的研發、制造、生產、零部件等上游和中游，新能源在物業選址方面和燃油車也有明顯區別，但是新能源產業鏈內部選址存在一定的共性，“區域板塊的政策支持、資源配套以及人才可及性在新能源汽車產業鏈選址中具有重要的參考意義”。

以上海為例，徐匯濱江、金橋園區和虹橋樞紐等板塊受到新能源車產業鏈企業的充分關注。樓宇選址方面，整車品牌更關注項目首層展示空間、項目標識權等。新能源汽車零部件配套企業則更重視產業聚集效應，傾向將辦公地點設立于距離合作方較近的地點。一些自動駕駛算法方面供應商更多集中在上海金橋，因為國內首條自動駕駛智能網聯汽車測試示范區就在金橋，該板塊吸引眾多“自動駕駛”相關公司前來設立辦公或研發基地。

在更具體的選址細節中，仲量聯行分析，不同類型的品牌，對于物業以及建筑類型有著個性需求。比如研發試驗方面，部分設備對層高以及柱間距等要求較高；同時，如果空間設置在地下樓層，企業對地下入口標高、坡道凈高以及地下的梁下高度也有相應要求。“智能座艙域”企業往往對辦公場所的供電有擴容需求，同時對散熱、通風要求相對較高。

根植中國、面向全球，仲量聯行致力于為新能源汽車產業鏈上企業及投資者提供全面定制化、端到端的房地產解決方案，包括前期市場調研、供應鏈設計和咨詢、選址咨詢與交易、投資咨詢與交易、物業建造和項目管理、物業和設施管理等全流程服務，其專業團隊與各地政府、產業園區保持密切合作，擁有豐富的新能源車企產業招引、項目落地等實踐經驗與成功案例，賦能新能源汽車行業發展。