最近，上海豪宅增加了推盤量，因此相關的咨詢也多了起來。

考慮到類似的咨詢并不少，所以今天就來聊一下豪宅的收割邏輯。

總結起來就是一句話。

很多時候，敗局早已注定，只是結果要很長時間才顯露出來。

事先聲明，本篇針對的人群，是高收入中產以及中小企業主。針對的品類也是豪宅中的低總價類，也就是五千萬以內的，或者我們也可以稱之為改善盤。

高收入者和富豪的本質區別在于賺錢模式，前者依靠的是現金流，比如高管打工收入，或者小企業主的經營利潤。而后者依靠的是資產證券化（也就是上市）。

就比如同樣的500萬的公司年度利潤，前者要存10年的錢才能投資一套低價豪宅，而后者依靠高市盈率變現就可以立馬兌現幾個億。前者賺的是消費者的錢，后者賺的是股民的錢。賺錢速度自然不可同日而語。

也正因為高收入者賺的也是辛苦錢，所以投資保值才特別重要。

但縱觀主流輿論對豪宅投資的理解，其說法就是三個核心，核心城市核心地段核心資產。

但這其實是沒有任何意義的廢話。對投資實戰沒有任何用處。

而真正的長線豪宅投資，我們講究的，是代際收割，也就是對手盤收割。如果不以對手盤為核心來思考豪宅的投資邏輯，那么被收割的就只能是我們自己。

何謂對手盤收割？

就是我們要在對手盤心中種下一顆種子，植入一個概念，讓對手盤相信，這是他自己的追求。然后在一個巧妙的時間點，完成這次收割。

比方說，十幾年前，有個相親節目的一句話爆火網絡。“寧愿坐在寶馬車里哭也不愿在自行車上笑”。

我認為這對寶馬公司是絕佳的廣告語。

正是這句話，在很多當時還未長大的少年心中，植入了“買寶馬就能泡妞”的概念。而這種未來的潛在購買力，形成了對寶馬公司未來營收支撐的預期。

那么地產呢？在新盤推出之前，同樣也需要熱炒概念，才能賣出高價。比如現在的上海前灘概念，20年前的上海聯洋概念。

當土地和房產還沒有交易到散戶手中之時，一定是IP塑造的黃金期，因為有人需要獲得賣房的IP溢價，盡量賣出高價。一旦交割完成，或者說某個板塊的土地全部賣完，這個IP，將不會再有人投入費用，投入廣告去刻意塑造，于是IP就進入了維護期和衰退期。

但受IP影響的，并不完全是買家，也有財力不足但雄心壯志的年輕人。這個時候，IP的塑造已經完成了對這個年輕人的概念植入。他也就變成了未來潛在的接盤者。

我們以上海聯洋為例，聯洋概念的塑造是20年前，也就是說，聯洋的新盤買家，都是20年前買入的。我們假設購房主力是30~35歲。時至今日，這批買家已經50~55歲。

什么意思？

也就是說，再過10年，聯洋將徹底淪為一個以老年人為主的老年社區。那么，在聯洋即將進入老年社區的當下，就是最佳的拋盤時機。所以我們看到，去年有很多火遍上海的拋盤交易截圖，都來自聯洋。

但是，由此引出的一個新問題是，接盤俠從哪里來？

我前面說過了，當年那些買不起聯洋，但已被概念植入的年輕人。他們付出了多年的996式的勞動，積累下了財富，終于可以買得起聯洋了。當他們用真金白銀實現他們心目中的“高端住宅”的夢想時。投資客中終于得以在聯洋老齡化之前順利完成拋盤交割。

我記得我一個85前的支付寶同事就曾以1000萬買下聯洋的兩房，并持續996努力工作，為的就是以后能置換一套聯洋的三房。我當然知道聯洋概念在他們心目中的地位。我只是覺得，當他們40多歲，用過去所有的財富積累加上貸款（未來的勞動透支），也就是終于得以用整個人生的勞動積累換下這套心目中的“高端三房”時，聯洋的IP，會不會即將煙消云散。

我們知道，上海的總和生育率是只有0.7的，也就是每隔一代人，就只能剩下35%的人口，而如果上海要維持其GDP，剩下的65%的缺口就必須引入外地人。

更進一步的問題是，外來的65%，大部分是經過篩選后的985/211。而上海本地的35%，根據統計數據只有不到20%能考上211，也就是只有7%（35%*20%）的人是對上海改善盤有購買力的。

這也就意味著，下一代的主要購買力來源，是外地的年輕人。只有他們的喜好，才能決定地段的價值。而對于他們，聯洋IP是不存在的。而當他們在一二十年后試著走進聯洋社區，發現全是白發蒼蒼的老者，其買房意愿可想而知。

那么，當下懷揣著聯洋概念而以畢生勞動積累去接盤聯洋的中年人，就成了拋盤投資客的最終接盤俠。

接下來，讓我們切換到接盤俠對手盤的視角，來重新梳理和審視豪宅的投資邏輯。

我們投資豪宅的目的是什么？

通俗的說是保值增值，更深層次的，就是我現在正值壯年能賺錢，希望把錢以高端房產的形式保存下來。等我老了沒有賺錢能力了，這套房子或租或賣，是一個獲取錢財的手段。

這里面隱藏的含義則是，卡位未來的勞動力。通過賣出房產來獲取未來勞動力的勞動結余，來作為自己支出之用。

所以，文章開頭，我們把其稱為代際收割。也就是我們的投資邏輯，是預判未來勞動力的喜好并提前進行當下的布局。

低總價豪宅，或者說改善盤，其價格支撐來自于三個因素。

第一，品質；第二，地段；第三，IP溢價

首先，品質是不值錢的，因為可以批量制造，沒有稀缺性。并且隨著技術進步，未來的品質一定比現在的更好。

其次，是地段，如果我們進一步拆分地段優勢，又可以分為兩個方面來分析。

1 從人的消費需求出發

過去傳統市中心值錢的關鍵是，它擁有最好的商圈，最豐富的商品品類。但今天電商的出現已經顛覆了這一切。也就是說，我們把上海最繁華的幾個商圈，商品全部加總，其商品豐富度都不及淘寶的一個零頭。

那么商圈的消費需求可能就只剩下餐飲，小型兒童游樂場，電影院等等。但這些，可以在任何地段通過幾個大型shopping mall快速復制，并不稀缺。

2 從人的工作需求出發

過去工作機會都集中在市中心，但電商顛覆線下商圈的另一個副作用則是，工作機會可以移動了。既然淘寶的出現，使得居民對線下商業完全不依賴。那么也就意味著地段可以快速復制。

于是我們發現，最賺錢的工作，也就是科技產業，現在全都搬家了。

北京的頭部科技公司集中在北五環外，上海集中在外環的張江唐鎮漕河涇，杭州集中在繞城高速外的未科，成都集中在繞城高速外的高新區。

無一例外，全部遠離市中心。地段的格局，也因此被徹底顛覆。

比如在成都，繞城高速外的高新區的房價，超過了一環內的春熙路。

所以，我們也能理解，華為的全球最大研發中心為什么會落地遠離上海市中心的青浦。

因為線下商圈已不構成居民遷移障礙。只要在研發中心附近建幾個shopping mall，再配合教育均衡化以及線上電商，年輕人就能大量被導入過去。

地段的快速復制，也就意味著我們圍繞地段的提前布局，充滿著不確定性。

因為我們不知道未來是否還會在其他的不知名地段繼續開辟新的科技產業區，成為高新區2.0版本。

盡管市中心依然是市中心，但在未來人口減少的大趨勢下，新的產業區必然分流和稀釋本就捉襟見肘的樓市購買力。

那么，最終我們所能剩下的，也就只剩下IP溢價。

所以我們要做的，就是找到那些潛在的被IP植入概念的年輕人，并在未來的某個時點，去等待他們。

比如，以成都高新區為例，阿里騰訊支付寶抖音已經全面入駐，基礎設施也全部建成。那么至少90后這一代人，其一生的工作，都將圍繞這片區域展開。

而這片區域的樓盤，高品質住宅，也將在這代年輕人心中留下那顆希望的種子。

我記得2018年我在支付寶成都研發中心出差，順便去了天府某街的售樓處，售樓小姐告訴我小戶型最暢銷，搶的人最多。然后我便告訴她我要那個最大的戶型。

之所以這么做，是因為我相信，這批90后在科技公司工作到40多歲收入巔峰之時，就會爆發出無比驚人的購買力。而他們年輕時買不起的最大戶型，就是他們的dream house。

而那時也將迎來成都高新區的繁榮頂點，也正是出貨的最佳時期。這也正如，當下北京五環外的上地西二旗一線。

五環外的諸如橡樹灣之類的品質住宅，價格也絲毫不弱于北京市中心。

但這并非主流自媒體宣稱的強者恒強的分化走勢，這不過是到了80后購買力最旺盛的周期頂點。而在此之后，自然就是老齡化的漫漫歸途。

后記：

本篇討論的是低總價豪宅的投資方法，但我其實更想說的是，作為一個畢生996辛苦工作付出的小鎮做題家，不要去相信任何概念，不要去相信任何溢價，保護好你的勞動所得。

我其實是向小鎮做題家揭示了一個對手盤的視角。

我們落地的具體策略上就是，避開年齡段過于集中的大型社區，因為這種天生自帶強周期。

不要在周期頂部被“強者恒強”的小作文蠱惑而去接盤。

很多時候，在你花重金買下改善的那一刻，敗局就已經注定，只是結果，要很長時間才會顯露出來。