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01

這世上有絕對(duì)的好壞嗎？

瞭望君最近又又又又在重刷《甄嬛傳》，并再再再再次感嘆這真是一部常刷常新的劇，每次都有不同的感受。

這次讓瞭望君感受最深的一句話出自端妃，她說：

宮中美女如花，可無人能說哪枝最好。就例如說桃花吧，喜愛者稱為宜室宜家，不愛者棄之逐水飄零，其實(shí)各花入各眼，是非只在人心罷了。

為什么重刷這一遍對(duì)這句話感觸這么深？因?yàn)椴t望君從節(jié)后復(fù)工，一直在瘋狂地看盤，說實(shí)話每個(gè)盤都有優(yōu)缺點(diǎn)，而且都有人買。

可能你認(rèn)為這個(gè)樓盤讓你接受不了的“缺點(diǎn)”，在別人眼里就不是個(gè)事兒，或者就不是缺點(diǎn)，這或許就是端妃口中的“各花入各眼”吧。

這兩天，瞭望君在集中看大興的新盤，發(fā)現(xiàn)除了關(guān)注度最高的西紅門板塊外，位于南五六環(huán)之間的黃村板塊新項(xiàng)目也開始扎堆，進(jìn)入內(nèi)卷狀態(tài)。

▲大興黃村板塊新盤分布圖

今天，咱就好好聊聊大興黃村這些新盤之花，每朵花都入了誰的眼？

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02

黃村這些新盤，基本上都圍繞在地鐵4號(hào)線的兩邊。

▲黃村4號(hào)線與新房項(xiàng)目位置

中鐵興創(chuàng)逸境和新項(xiàng)目，在黃村一眾新盤中，最靠近南五環(huán)，距離4號(hào)線棗園站的直線距離在1.5公里左右。

其次，大興星光城和曉月和風(fēng)則更靠近清源路站，直線距離大概在1.3公里。

距離地鐵站最近的應(yīng)該是頤和公館項(xiàng)目，到義和莊站直線距離大概在400米。

而中駿金輝未來云城，則擁有“雙地鐵”優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在黃村火車站站和義和莊站之間，到兩個(gè)地鐵站的直線距離都在800米以內(nèi)。

▲未來云城與地鐵站位置

但未來云城目前到義和莊站更好走一些，不過瞭望君得知，項(xiàng)目東側(cè)的大興高鐵站連廊會(huì)在今年開通，到時(shí)候去黃村火車站站會(huì)更方便一些，大概步行距離在600米。

而規(guī)劃中的新城聯(lián)絡(luò)線S6線黃村火車站和已經(jīng)運(yùn)營多年的大興高鐵站，則成為黃村義和莊板塊除雙地鐵外，更獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)。

規(guī)劃中的S6號(hào)線，早期規(guī)劃到黃村火車站，未來通達(dá)向亦莊、通州等區(qū)域通行更加便捷。

說到大興高鐵站，也是義和莊板塊的重要交通配套，就在未來云城項(xiàng)目東邊，官方賦予這個(gè)高鐵站的價(jià)值意義是：

北京大興站是大興新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要門戶，北京大興國際機(jī)場(chǎng)與北京城區(qū)接駁的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)也是北京與雄安新區(qū)的重要橋梁 。

從大興高鐵站到大興國際機(jī)場(chǎng)車程12分鐘，到北京西站21分鐘，而到雄安只需要35分鐘。

不止交通，黃村這個(gè)板塊，城市界面和各項(xiàng)配套也都天差地別。

首先，曉月和風(fēng)、中鐵興創(chuàng)逸境等新項(xiàng)目依托的是黃村“老城區(qū)”，這里的生活氛圍很濃厚，各項(xiàng)生活配套也是最好的，但你說城市界面有多好，其實(shí)并沒有，片區(qū)內(nèi)老小區(qū)還是有很多的。

要論城市界面的新，義和莊板塊更好一些。

▲義和莊周邊城市界面

義和莊板塊，區(qū)域的商業(yè)、學(xué)校等配套，其實(shí)主要還是集中在北部，黃村火車站和義和莊站之間。西邊是兩個(gè)挺老大的公園，永定公園和念壇公園，同時(shí)圍繞地鐵站還有萬科天地、興創(chuàng)總部公園、泰禾中央廣場(chǎng)等商業(yè)和寫字樓。

此外大興少年宮，也在義和莊板塊，區(qū)域內(nèi)的九年制永華實(shí)驗(yàn)學(xué)校位于未來云城的西側(cè)。

這個(gè)區(qū)域的新盤項(xiàng)目，最北邊的未來云城，周邊的發(fā)展算是區(qū)域內(nèi)相對(duì)成熟的，而且這個(gè)項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)新盤中唯一的綜合體業(yè)態(tài)，聚合方隅公寓、家樂坊商街、寫字樓、住宅等全維生活業(yè)態(tài)。

其次位于中部的頤和公館，距離地鐵站最近，周邊空地比較多，現(xiàn)狀還是比較荒。

德賢華府距離地鐵站最遠(yuǎn)，要穿過整個(gè)念壇公園，而且距離南六環(huán)路太近，周邊城市配套也差。

對(duì)于未來義和莊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃方面，未來云城項(xiàng)目自身還配建有一個(gè)7000㎡的家樂坊商街，到時(shí)候商街開業(yè)，也會(huì)為義和莊板塊的其他住宅增加新的購物場(chǎng)所。

而黃村這個(gè)區(qū)域，新盤的交通和城市配套最“荒”的，那肯定是蘆求路西邊大興城建的兩個(gè)新項(xiàng)目了。

黃村區(qū)域的這么多新盤中，哪個(gè)最好？

如果硬讓瞭望君選一個(gè)的話，從配套、城市界面、交通等多個(gè)維度來看，義和莊的各項(xiàng)“外部條件”都不錯(cuò)，綜合得分也更高。

而具體到黃村下面的義和莊區(qū)域的仨新盤中，未來云城的總得分要優(yōu)于其他兩個(gè)項(xiàng)目。

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03

不光要有面子，還要有里子。

對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說，外部的配套、環(huán)境很重要，但更重要的是產(chǎn)品和價(jià)格，也就是我們所說的“性價(jià)比”。

在如此艱難的市場(chǎng)環(huán)境之下，北京的各大新盤幾乎用盡渾身解數(shù)，來完成“賣房”的目的。

▲大興黃村新盤產(chǎn)品價(jià)格表

從產(chǎn)品面積段來看，目前黃村這些新盤中，基本上沒有一個(gè)盤能夠做到“獨(dú)善其身”。

70平—90平面積段，就有中鐵興創(chuàng)逸境、大興星光城、曉月和風(fēng)、頤和公館、德賢華府5個(gè)項(xiàng)目在做。

還有100平—150平面積段，也是目前黃村所有的新盤的主力。

所以，目前除了興城之星270平戶型產(chǎn)品外，幾乎每一個(gè)面積段，你都能在黃村這個(gè)板塊找到“平替”。

拿125平面積段來說，中駿金輝·未來云城、大興星光城、頤和公館、德賢華府4個(gè)項(xiàng)目都有做。

未來云城、星光城、頤和公館、德賢華府戶型圖

這4個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)都是時(shí)下最流行的“四葉草”式戶型，但還是有些細(xì)微差別。

就比如客廳面寬，未來云城達(dá)到4.15米，而同面積的大興星光城只有3.85米，128平的頤和公館也才4.1米，而127平的德賢華府卻只有4米。

通透性來講，德賢華府產(chǎn)品中，公區(qū)衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，而未來云城、頤和公館和德賢華府都做到了全明格局。

還有一個(gè)小細(xì)節(jié)，未來云城125平的4居產(chǎn)品都用上了“子母門”。

說起子母門，就要說到“裝修標(biāo)準(zhǔn)”這一塊了。目前子母門配置，黃村板塊曉月和風(fēng)、頤和公館兩個(gè)項(xiàng)目的140平以上戶型會(huì)配備。

還有目前入市的這些項(xiàng)目中，衛(wèi)生間配備智能馬桶的也是未來云城、曉月和風(fēng)和頤和公館。

而且，值得一提的是，未來云城是區(qū)域內(nèi)唯一大師設(shè)計(jì)，由梁志天團(tuán)隊(duì)操刀，做到了室內(nèi)和公區(qū)都一體化精裝。公區(qū)更是地上地下雙大堂，首層大堂還配置了中央空調(diào)，這配置堪比豪宅。

當(dāng)然，只談產(chǎn)品，不談價(jià)格都是耍流氓。

目前黃村板塊4號(hào)線的這些新盤中，指導(dǎo)價(jià)都定在5.9萬/平，新城西區(qū)的指導(dǎo)價(jià)在5萬/平。

從成交均價(jià)來看，棗園、清源路的在售新盤，成交均價(jià)在5.2萬/平以上，而義和莊板塊的未來云城和德賢華府的成交均價(jià)都在5萬/平左右。

即將入市的頤和公館，5.9萬／平的指導(dǎo)價(jià)，幾乎比未來云城、德賢華府的成交價(jià)高出1萬/平。在價(jià)格上，頤和公館顯然不具備優(yōu)勢(shì)。

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04

交付才能真正體現(xiàn)一個(gè)房企的實(shí)力。

尤其是這兩年，各大房企的日子都很艱難，即使在北京這樣的一線城市，多少項(xiàng)目都出現(xiàn)了“交付即WQ”現(xiàn)象，這也讓很多開發(fā)商頭疼。

這種情況下，別說提前交房了，就按時(shí)按質(zhì)交房，大家都心滿意足了。而大興黃村這個(gè)板塊，將在這兩年迎來集中交付期。

▲未來云城一期外立面已實(shí)景呈現(xiàn)，非常漂亮、大氣

黃村板塊的新房項(xiàng)目中，義和莊的中駿金輝未來云城一期是交房最早的，計(jì)劃是今年6月30日，與一期住宅同時(shí)交付的，還有7000平家樂坊商街。

其次，中冶德賢華府東區(qū)今年6月交房，有部分房子已經(jīng)延期至今年9月份交房，中鐵興創(chuàng)逸境的交房時(shí)間是今年10月底，還有就是中建星光城、綠城曉月和風(fēng)、德賢華府西區(qū)要等到2025年中下旬。

這么說，未來云城將成為黃村板塊內(nèi)，第一個(gè)經(jīng)受交付考驗(yàn)的新房項(xiàng)目。而且瞭望君聽說，未來云城原本定在2025年6月份交付的二期6018地塊的146套房，計(jì)劃提前半年與二期6024地塊的176套房同時(shí)交付。

也就是2024年12月31日即可交付，這得需要多大的勇氣和自信啊。

交付是買房人最關(guān)注的，中駿敢在這個(gè)時(shí)候玩兒提前交付，可見其對(duì)項(xiàng)目的交付品質(zhì)充滿信心。

綜上，大興黃村的新盤之花，你能說出哪只最好了嗎？

當(dāng)然，無論您選擇哪個(gè)樓盤，下手都該更果斷、干脆些。因?yàn)椋巯卤本鞘械男￡柎阂呀?jīng)開啟，好的項(xiàng)目成交明顯加快，可能稍微猶豫間，心儀的樓層或戶型就被別人挑走了。