No

-Number-

01

這世上有絕對的好壞嗎？

瞭望君最近又又又又在重刷《甄嬛傳》，并再再再再次感嘆這真是一部常刷常新的劇，每次都有不同的感受。

這次讓瞭望君感受最深的一句話出自端妃，她說：

宮中美女如花，可無人能說哪枝最好。就例如說桃花吧，喜愛者稱為宜室宜家，不愛者棄之逐水飄零，其實各花入各眼，是非只在人心罷了。

為什么重刷這一遍對這句話感觸這么深？因為瞭望君從節后復工，一直在瘋狂地看盤，說實話每個盤都有優缺點，而且都有人買。

可能你認為這個樓盤讓你接受不了的“缺點”，在別人眼里就不是個事兒，或者就不是缺點，這或許就是端妃口中的“各花入各眼”吧。

這兩天，瞭望君在集中看大興的新盤，發現除了關注度最高的西紅門板塊外，位于南五六環之間的黃村板塊新項目也開始扎堆，進入內卷狀態。

▲大興黃村板塊新盤分布圖

今天，咱就好好聊聊大興黃村這些新盤之花，每朵花都入了誰的眼？

No

-Number-

02

黃村這些新盤，基本上都圍繞在地鐵4號線的兩邊。

▲黃村4號線與新房項目位置

中鐵興創逸境和新項目，在黃村一眾新盤中，最靠近南五環，距離4號線棗園站的直線距離在1.5公里左右。

其次，大興星光城和曉月和風則更靠近清源路站，直線距離大概在1.3公里。

距離地鐵站最近的應該是頤和公館項目，到義和莊站直線距離大概在400米。

而中駿金輝未來云城，則擁有“雙地鐵”優勢，項目在黃村火車站站和義和莊站之間，到兩個地鐵站的直線距離都在800米以內。

▲未來云城與地鐵站位置

但未來云城目前到義和莊站更好走一些，不過瞭望君得知，項目東側的大興高鐵站連廊會在今年開通，到時候去黃村火車站站會更方便一些，大概步行距離在600米。

而規劃中的新城聯絡線S6線黃村火車站和已經運營多年的大興高鐵站，則成為黃村義和莊板塊除雙地鐵外，更獨特的交通優勢。

規劃中的S6號線，早期規劃到黃村火車站，未來通達向亦莊、通州等區域通行更加便捷。

說到大興高鐵站，也是義和莊板塊的重要交通配套，就在未來云城項目東邊，官方賦予這個高鐵站的價值意義是：

北京大興站是大興新城經濟發展的重要門戶，北京大興國際機場與北京城區接駁的重要節點，同時也是北京與雄安新區的重要橋梁 。

從大興高鐵站到大興國際機場車程12分鐘，到北京西站21分鐘，而到雄安只需要35分鐘。

不止交通，黃村這個板塊，城市界面和各項配套也都天差地別。

首先，曉月和風、中鐵興創逸境等新項目依托的是黃村“老城區”，這里的生活氛圍很濃厚，各項生活配套也是最好的，但你說城市界面有多好，其實并沒有，片區內老小區還是有很多的。

要論城市界面的新，義和莊板塊更好一些。

▲義和莊周邊城市界面

義和莊板塊，區域的商業、學校等配套，其實主要還是集中在北部，黃村火車站和義和莊站之間。西邊是兩個挺老大的公園，永定公園和念壇公園，同時圍繞地鐵站還有萬科天地、興創總部公園、泰禾中央廣場等商業和寫字樓。

此外大興少年宮，也在義和莊板塊，區域內的九年制永華實驗學校位于未來云城的西側。

這個區域的新盤項目，最北邊的未來云城，周邊的發展算是區域內相對成熟的，而且這個項目是區域內新盤中唯一的綜合體業態，聚合方隅公寓、家樂坊商街、寫字樓、住宅等全維生活業態。

其次位于中部的頤和公館，距離地鐵站最近，周邊空地比較多，現狀還是比較荒。

德賢華府距離地鐵站最遠，要穿過整個念壇公園，而且距離南六環路太近，周邊城市配套也差。

對于未來義和莊區域的商業規劃方面，未來云城項目自身還配建有一個7000㎡的家樂坊商街，到時候商街開業，也會為義和莊板塊的其他住宅增加新的購物場所。

而黃村這個區域，新盤的交通和城市配套最“荒”的，那肯定是蘆求路西邊大興城建的兩個新項目了。

黃村區域的這么多新盤中，哪個最好？

如果硬讓瞭望君選一個的話，從配套、城市界面、交通等多個維度來看，義和莊的各項“外部條件”都不錯，綜合得分也更高。

而具體到黃村下面的義和莊區域的仨新盤中，未來云城的總得分要優于其他兩個項目。

No

-Number-

03

不光要有面子，還要有里子。

對于一個項目來說，外部的配套、環境很重要，但更重要的是產品和價格，也就是我們所說的“性價比”。

在如此艱難的市場環境之下，北京的各大新盤幾乎用盡渾身解數，來完成“賣房”的目的。

▲大興黃村新盤產品價格表

從產品面積段來看，目前黃村這些新盤中，基本上沒有一個盤能夠做到“獨善其身”。

70平—90平面積段，就有中鐵興創逸境、大興星光城、曉月和風、頤和公館、德賢華府5個項目在做。

還有100平—150平面積段，也是目前黃村所有的新盤的主力。

所以，目前除了興城之星270平戶型產品外，幾乎每一個面積段，你都能在黃村這個板塊找到“平替”。

拿125平面積段來說，中駿金輝·未來云城、大興星光城、頤和公館、德賢華府4個項目都有做。

未來云城、星光城、頤和公館、德賢華府戶型圖

這4個項目的設計都是時下最流行的“四葉草”式戶型，但還是有些細微差別。

就比如客廳面寬，未來云城達到4.15米，而同面積的大興星光城只有3.85米，128平的頤和公館也才4.1米，而127平的德賢華府卻只有4米。

通透性來講，德賢華府產品中，公區衛生間是暗衛，而未來云城、頤和公館和德賢華府都做到了全明格局。

還有一個小細節，未來云城125平的4居產品都用上了“子母門”。

說起子母門，就要說到“裝修標準”這一塊了。目前子母門配置，黃村板塊曉月和風、頤和公館兩個項目的140平以上戶型會配備。

還有目前入市的這些項目中，衛生間配備智能馬桶的也是未來云城、曉月和風和頤和公館。

而且，值得一提的是，未來云城是區域內唯一大師設計，由梁志天團隊操刀，做到了室內和公區都一體化精裝。公區更是地上地下雙大堂，首層大堂還配置了中央空調，這配置堪比豪宅。

當然，只談產品，不談價格都是耍流氓。

目前黃村板塊4號線的這些新盤中，指導價都定在5.9萬/平，新城西區的指導價在5萬/平。

從成交均價來看，棗園、清源路的在售新盤，成交均價在5.2萬/平以上，而義和莊板塊的未來云城和德賢華府的成交均價都在5萬/平左右。

即將入市的頤和公館，5.9萬／平的指導價，幾乎比未來云城、德賢華府的成交價高出1萬/平。在價格上，頤和公館顯然不具備優勢。

No

-Number-

04

交付才能真正體現一個房企的實力。

尤其是這兩年，各大房企的日子都很艱難，即使在北京這樣的一線城市，多少項目都出現了“交付即WQ”現象，這也讓很多開發商頭疼。

這種情況下，別說提前交房了，就按時按質交房，大家都心滿意足了。而大興黃村這個板塊，將在這兩年迎來集中交付期。

▲未來云城一期外立面已實景呈現，非常漂亮、大氣

黃村板塊的新房項目中，義和莊的中駿金輝未來云城一期是交房最早的，計劃是今年6月30日，與一期住宅同時交付的，還有7000平家樂坊商街。

其次，中冶德賢華府東區今年6月交房，有部分房子已經延期至今年9月份交房，中鐵興創逸境的交房時間是今年10月底，還有就是中建星光城、綠城曉月和風、德賢華府西區要等到2025年中下旬。

這么說，未來云城將成為黃村板塊內，第一個經受交付考驗的新房項目。而且瞭望君聽說，未來云城原本定在2025年6月份交付的二期6018地塊的146套房，計劃提前半年與二期6024地塊的176套房同時交付。

也就是2024年12月31日即可交付，這得需要多大的勇氣和自信啊。

交付是買房人最關注的，中駿敢在這個時候玩兒提前交付，可見其對項目的交付品質充滿信心。

綜上，大興黃村的新盤之花，你能說出哪只最好了嗎？

當然，無論您選擇哪個樓盤，下手都該更果斷、干脆些。因為，眼下北京樓市的小陽春已經開啟，好的項目成交明顯加快，可能稍微猶豫間，心儀的樓層或戶型就被別人挑走了。