3月11日，走訪武漢新希望D10。
該項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，該項(xiàng)目正籌劃漲價(jià)：
每平米漲5000元。
此輪漲價(jià)后，該項(xiàng)目均價(jià)約4.8萬(wàn)/平，最高單價(jià)5.2萬(wàn)/平。未來(lái)所售房源，單套總價(jià)全部1000萬(wàn)元起。
3月17日，在漢口國(guó)廣、西北湖、武漢天地、武昌中南等黃金地段，人們已經(jīng)看到這則漲價(jià)廣告：“中國(guó)豪門，領(lǐng)漲武漢”，“6月30日起，均價(jià)每平米上漲5000元”。
武漢D10，是武漢今年首個(gè)漲價(jià)的豪宅項(xiàng)目，也是二七濱江繼武漢天地、綠城武漢黃浦灣之后第三個(gè)漲價(jià)的項(xiàng)目。
在當(dāng)前武漢樓市盤整期，該項(xiàng)目憑什么漲價(jià)？是噱頭、套路，還是另有所圖？武漢D10漲價(jià)，是豪宅個(gè)案，還是武漢樓市“小陽(yáng)春”的縮影？
01
在武漢新房打折促銷、二手房?jī)r(jià)格大跳水時(shí)，為什么新希望D10此時(shí)漲價(jià)？
此前，該項(xiàng)目為追求流速，定價(jià)偏低。去年底，該項(xiàng)目的土地款全部付清。在此背景下，該項(xiàng)目謀劃一輪漲價(jià)。
武漢D10漲價(jià)，不是營(yíng)銷套路，也不是逼單噱頭。這背后有著自己的一套漲價(jià)底層邏輯：
從項(xiàng)目層面，該項(xiàng)目的外立面與公區(qū)，在很長(zhǎng)時(shí)間，具有不可替代性。在二七濱江乃至整個(gè)武漢，該項(xiàng)目的現(xiàn)有產(chǎn)品力，至少在5年內(nèi)，具有不可替代性。
從產(chǎn)品力層面，武漢新希望D10，是2023年武漢千萬(wàn)級(jí)豪宅銷售亞軍，也是新希望地產(chǎn)D10體系中產(chǎn)品價(jià)格與配置最高的。
舉例來(lái)說(shuō)，成都D10天府，曾經(jīng)的新房售價(jià)3-4萬(wàn)/平，如今二手房?jī)r(jià)格5.5萬(wàn)/平，是成都豪宅第一梯隊(duì)項(xiàng)目。這是新希望地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)品力持續(xù)投入的最好見證。武漢D10天元，未來(lái)的投入力度將遠(yuǎn)超成都D10天府。
從業(yè)主圈層角度，作為武漢時(shí)尚頭部豪宅，武漢D10有著一批年輕的粉絲業(yè)主。他們的年齡在35-45歲之間，對(duì)時(shí)尚、品質(zhì)有著獨(dú)到見解。
這批忠實(shí)的年輕粉絲，是武漢D10持續(xù)漲價(jià)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人還透露，臨江地塊即將上市，單價(jià)可能8萬(wàn)+，項(xiàng)目的產(chǎn)品與配置將全面升級(jí)迭代。
他表示，包括武漢D10在內(nèi)，全國(guó)多個(gè)D10項(xiàng)目，將集體漲價(jià)。這是公司的戰(zhàn)略舉措。當(dāng)前的市場(chǎng)下，公司不會(huì)冒險(xiǎn)拿地，而是深耕現(xiàn)有項(xiàng)目。
02
除武漢D10外，多個(gè)豪宅項(xiàng)目將跟風(fēng)漲價(jià)。
這一輪武漢豪宅漲價(jià)，個(gè)人總結(jié)為三大原因：
從宏觀上看，一二線城市豪宅進(jìn)入新周期。
3月起，香港、深圳樓市火熱，南京等二線城市豪宅熱賣，再次出現(xiàn)千人搶房的場(chǎng)景。
3月7日，廣州調(diào)整首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，中心區(qū)成交回暖較快。
3月9日，深圳，1000多人線下選房，某項(xiàng)目4小時(shí)，熱銷30多億。3月份深圳二手房實(shí)際成交量或破5000套，創(chuàng)近兩年新高。
3月14日，杭州全面放開二手房限購(gòu)，當(dāng)?shù)卣_啟強(qiáng)勁搶人戰(zhàn)略。
香港、深圳、廣州等一線城市，開始搶有錢人。一線城市的“小陽(yáng)春”，正向武漢等二線城市蔓延。
從政策層面，高層鼓勵(lì)建設(shè)好房子，提供好服務(wù)，對(duì)高品質(zhì)住宅定價(jià)將徹底放開，高品質(zhì)住宅交給市場(chǎng)。
從中觀角度看，武漢豪宅有上漲空間與潛力。
同樣1000萬(wàn)+消費(fèi)，一線城市只能買一套改善小房子，在武漢能買一線濱江大平層。在買房享受當(dāng)下生活的背景下，有錢人更多考慮居住需求。
武漢豪宅的價(jià)格，與武漢的城市地位不匹配。與一線城市相比，武漢的千萬(wàn)級(jí)豪宅，在地段、產(chǎn)品配置、增值服務(wù)、江湖資源等方面，具有較高性價(jià)比。
與南京、杭州等同量級(jí)城市相比，武漢豪宅單價(jià)具備漲價(jià)空間。2月5日，涉及武漢的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶國(guó)土空間規(guī)劃獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，武漢與武漢都市圈將被委以重任。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，武漢已經(jīng)由新房市場(chǎng)為主市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)樾路颗c二手房并駕齊驅(qū)的雙市場(chǎng)。
從微觀市場(chǎng)上看，二七濱江大平層有漲價(jià)能力。
去年，二七濱江的新房?jī)r(jià)格非常堅(jiān)挺，是武漢非常少見的不降價(jià)區(qū)域。
這主要是二七濱江在售豪宅項(xiàng)目，屈指可數(shù)。在售200平米以上的大平層，更是極其稀缺。
二七濱江的超級(jí)豪宅區(qū)、年輕化的豪宅買家群體，超級(jí)大平層的定價(jià)權(quán)，掌握在開發(fā)商手中，而客戶面向全國(guó)范圍。
03
回顧近兩年武漢豪宅市場(chǎng)，出現(xiàn)過(guò)三輪漲價(jià)標(biāo)志事件：
一是去年8月，武漢天地云廷三期，單價(jià)破7萬(wàn)/平，最高9萬(wàn)/平，500平起。
單套復(fù)式總價(jià)突破4000萬(wàn)，一次將武漢豪宅拉升到4000萬(wàn)量級(jí)。9月4日，22套超級(jí)大平層開盤售罄。
18年時(shí)間，武漢天地從1萬(wàn)+，一路漲到9萬(wàn)+。優(yōu)質(zhì)“天地”二手房均價(jià)7.5-8.2萬(wàn)/平(武漢貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)）。
二是去年12月，綠城武漢黃浦灣三期，高區(qū)均價(jià)突破8.5萬(wàn)/平。
一線濱江的500+平超級(jí)大平層，價(jià)格據(jù)說(shuō)突破10萬(wàn)/平。
6年前，項(xiàng)目一期開盤4.3萬(wàn)+平。此后價(jià)格，一直上漲。到2022年，單價(jià)突破6萬(wàn)/平。
如今，一線濱江的“黃浦灣”二手房源掛牌價(jià)格7.2-8.4萬(wàn)/平(武漢貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)）。
這兩大頂級(jí)豪宅的頂級(jí)產(chǎn)品，代表著武漢頂豪的單價(jià)與總價(jià)水平。
第三輪，就是此次的新希望D10。
它單次漲價(jià)每平米5000元，漲幅并不高。但它將房源全部提升到1000萬(wàn)+量級(jí)。同時(shí)，該項(xiàng)目的臨江地塊，將二七濱江的豪宅單價(jià)推上8萬(wàn)+。
以上三個(gè)豪宅項(xiàng)目，定價(jià)均是一路上漲，能穿越周期；產(chǎn)品品質(zhì)與市場(chǎng)口碑，均是行業(yè)前列。
兩年時(shí)間，三輪豪宅漲價(jià)，可以看出：
一方面，豪宅價(jià)格的上限，不是簡(jiǎn)單由供求關(guān)系決定，也不是能從土地價(jià)格、建安成本、裝修配置等成本測(cè)算出來(lái)的。它與經(jīng)濟(jì)周期、城市量級(jí)、財(cái)富人群濃度、購(gòu)買預(yù)期等密切相關(guān)。
另一方面，產(chǎn)品力超強(qiáng)的新質(zhì)豪宅（好品質(zhì)豪宅），具備獨(dú)立于市場(chǎng)大盤之外超強(qiáng)漲價(jià)能力。
簡(jiǎn)而言之，新質(zhì)豪宅（好品質(zhì)豪宅），是有錢人的“剛需”，也是市場(chǎng)上的“硬通貨”。
04
武漢豪宅漲價(jià)，市場(chǎng)能否接受？
與一線城市相比，武漢的有錢人濃度低。最近兩年，經(jīng)濟(jì)調(diào)整，財(cái)富人群的資產(chǎn)縮水。他們對(duì)市場(chǎng)缺乏信心，觀望情緒依然強(qiáng)烈。
在買方觀望時(shí)，豪宅漲價(jià)是對(duì)，還是錯(cuò)？
一邊，是供應(yīng)萎縮。
截至3月18日，武漢今年僅3個(gè)豪宅項(xiàng)目取證，市場(chǎng)供應(yīng)告急。以二七濱江為例，多個(gè)項(xiàng)目處于尾盤，200+平房源熱銷。
另一邊，是市場(chǎng)回暖。
在二七濱江板塊，
3月8日，綠城武漢黃浦灣成交一套總價(jià)1114萬(wàn)房源。
本月底，武漢瑞府即將加推新地塊房源，建筑面積約186、236平米全新四房。
中信泰富濱江金融城，僅剩少量175-220平大四房房源，是區(qū)域少有的現(xiàn)房實(shí)景豪宅。
在武昌內(nèi)環(huán)濱江板塊，
最近三周，武漢長(zhǎng)江中心，客戶到訪量均超過(guò)100組。
3月1日-17日，該項(xiàng)目成交23套，單套總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)。該項(xiàng)目住宅庫(kù)存約70套。
在武昌沙湖板塊，
建發(fā)·朗玥，即將清盤。整個(gè)項(xiàng)目還剩20多套房子。3月1日-17日，累計(jì)成交15套。
在沙湖板塊即將“斷貨”時(shí)，招商·武昌序順勢(shì)而出。
該項(xiàng)目是全國(guó)第三座招商序系創(chuàng)新奢宅。據(jù)說(shuō)，項(xiàng)目6棟住宅，21-31層，產(chǎn)品為155-186平的類四代住宅（陽(yáng)臺(tái)面積約占單套套內(nèi)建筑面積的20%）。
［后記］
樓市風(fēng)向悄悄轉(zhuǎn)向。
售樓部里的看房人多了，多個(gè)新房熱賣，二手房賣爆，豪宅漲價(jià)。
3月1日-17日，武漢新房與二手房累計(jì)成交5942套，其中新房2614套，二手房3328套（相當(dāng)于2月整月水平）。
最近的一系列市場(chǎng)現(xiàn)象，令我有一種2016年春節(jié)后的同感、預(yù)感。
漲價(jià)、熱賣、搶房、搶地，都是一夜之間的事。
7年之后的今天，老故事有了新主角。從一線城市來(lái)的大潮，很快傳導(dǎo)到武漢的一線售樓部。
高品質(zhì)豪宅，能穿越市場(chǎng)周期，是優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)。當(dāng)前，武漢豪宅項(xiàng)目率先漲價(jià)，有錢人率先行動(dòng)。
3月29日，武漢將拍賣武昌寶通寺、沙湖等核心地段地塊，豪宅陣營(yíng)再擴(kuò)容。
從武漢的城市底盤、人口結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)規(guī)模上判斷，武漢樓市大盤穩(wěn)固。同時(shí)，在豪宅產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容等方面，武漢豪宅市場(chǎng)還有很大潛力與空間。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）