蘇州，剛剛誕生了一塊新地王。

這宗由綠城競得的地塊，刷新了蘇州宅地的樓面地價紀錄，溢價率高達42.05%。

熱鬧不止于蘇州。

土拍市場，又開始熱起來了！樓市風向標，正在回暖。

直接看數據：

第一，土拍溢價率，明顯漲了。

克而瑞數據顯示，2月平均溢價率達到5.2%，重新回到2022年以來平均線的上方。

這個成績，也創下了近7個月以來的高點。

不知不覺，土拍溢價率已經悄悄“三連漲”，怎么不算是回暖呢？

流拍率，也回落到了近一年的低位水平。

第二，高溢價率地塊頻頻出現。

龍年首次土拍，各大城市和開發商紛紛摩拳擦掌，鉚足了勁兒要搶幾塊靚地。

北京打響了第一槍。盡管加上了“10000平方米現房銷售”的苛刻條件，依舊迎來超過20家房企報名參戰。

一次次舉牌加價后，當天兩宗地塊的溢價率雙雙觸頂搖號成交，為新年土拍送上了“開門紅”。

杭州出讓7宗涉宅地，100多個“小目標”美滋滋收入囊中，平均溢價率高達19.1%。

最瘋狂的當屬合肥。“龍年第一拍”TOP10房企幾乎都來了，3宗涉宅地塊全部溢價成交，最高溢價率是恐怖的54%。

進入3月以來，土拍熱度不減，成績單一個比一個驚人。

蘇州新地王，來了一點小小震撼。

成都爆發“搶地大戰”，錦江區的潘家溝31.2畝地塊，足足拼殺了55輪競價才決出勝負，溢價率也沖上了31.76%。

值得注意的是，頭部民營房企僅剩的“獨苗”龍湖，今年已經拿下了西安和佛山的兩宗地塊。

土拍，向來是樓市的風向標和前哨站。

開發商敢不敢拿地，敢不敢溢價拿地，民營房企有沒有拿地，是觀察樓市溫度的幾個重要指標。

去年“小陽春”前夕，北京上海都出現了“幾十家房企圍獵一宗地”的火爆場面。

今年雖然熱度稍遜一籌，但比起去年年底也顯著回溫。

難道說，樓市又要高歌猛進了嗎？

當我們把觀察范圍拉長，會得出一個很明確的結論：

火起來的只有少數一二線城市，熱鬧都是它們的。

至于廣大三四線城市，仍然在苦苦掙扎，可以說是毫無起色。

看看這份讓人皺眉的榜單吧，都快被城投占領了。

來源：中指數據

今年前兩個月，拿地金額前10的企業里，石家莊城發投集團名列第5。連大央企保利都只能屈居第11位。

拿地面積榜就更直白了，前排幾乎被城投包圓了：

湖北金圓投資開發集團、岳陽城建、萍鄉贛湘產業園區發展、濟南高新控股集團……

無論是金額，亦或是面積，都絲毫不見民營房企的身影。

往下劃拉了很久之后，才終于看到一家民營房企大華集團，排名第30。

來源：中指數據

即使是民營房企最活躍的杭州，情況也并不樂觀。

這次的7宗涉宅地里，有5宗直接被民營房企拿下（濱江集團、西湖房地產、興耀房產、海威置業），占比相當高。

另外2宗地塊，1宗被混合所有制的綠城摘得，1宗由民企濱江與“國家隊”聯合拿下。

來源：中指數據

但是，這些民營房企都是杭州的“家生子”，幾乎只專注于杭州本地市場。

就拿濱江集團來說吧。

去年濱江集團合計取得土地32宗，總投資金額高達560億元。然而，這其中有26宗位于杭州，占總數超過8成。

興耀地產，2023年全口徑銷售額才剛突破200億，權益銷售額100億+。以這個體量，很難影響更大范圍的市場。

反觀廣州和廈門，曾經“粵系”和“閩系”的大本營，民企死的死、傷的傷，誰還有余力爬起來拿地呢？

幾年前，“布局全國”“進軍xx區域”是各大房企掛在最邊上的目標。而現在，極少有房企敢進軍一座沒碰過的新城市。

據“地產總裁參考”統計，

作為全國化布局的10強房企，龍湖進入的城市是最少的，只有68個。近兩年為了應對市場下行，更是收縮到了20個主力城市，優中選優。

收縮，而且是大范圍收縮，才是活下去所必須的。

即使是那些30%、40%、50%的超高溢價率背后，房企心態并非大舉進攻，而是：

謹慎，保守，小心翼翼。

不光民企小心翼翼，前兩年在土拍市場上瘋狂“掃貨”的央企國企，也變得如履薄冰。

央企招商蛇口，以12.98億元競得濱科城BK202401號地塊，住宅樓面價25050元/平方米，溢價率54%。

論地段，濱湖科技城，是合肥紅盤分布最密集的區域之一，搖號屬于家常便飯。

樓面價超過2.5萬/平，且容積率只有1.8，大概率是11-12層的小高層大面積改善產品。

再加上地塊面積43.2畝（約28800平方米），總貨量并不會很多，去化速度有保障。

更何況，合肥剛剛榮登最新一屆“搶人大戰”冠軍，去年新增常住人口近22萬人。這都是未來真金白銀的購買力啊，開發商敢不看重嗎？

混合制的綠城，溢價40%拿下的蘇州新地王，其實總價只有8億。

論地段，獅山路區域，是蘇州出了名的高端改善板塊，近年來土地供應非常稀缺，出一宗火一宗。

新地王的容積率僅僅1.02，建筑高度限制在10-24米，戶型面積不低于180平，純疊墅或者純洋房，沒跑了！

成交樓面價45455元/平，估計能賣到6萬，總價千萬起步，貨量也就100套左右。

梳理過多個案例之后，可以簡單總結出房企的拿地邏輯：

太剛需的，不要，因為剛需市場不景氣，客戶都跑去買二手房了，改善市場才有得玩；

總價太貴的，不要，因為會占用過多資金，進一步加重周轉壓力，現金流一定要保住；

面積太大的，不要，因為去化速度會慢，戰線無限期拉長，直接影響回款速率。

總而言之，房企們共同的核心訴求就是，花錢越少越好，跑得越快越好。

現在有多著急呢？

上午剛拿地，下午已經開始建群蓄客，正在成為房企們的“常規動作”。

杭州土拍當天下午，各種購房群里冒出上午多個項目的客戶群二維碼。連銷售都吐槽：“市場太卷，我們后端銷售只能提前介入搶潛在客戶”。

以前，我們希望熱點地塊能“以點帶面”，把一座城市的熱度都帶起來。

然而就在同一個蘇州，當獅山砸出40%溢價率的時候，太湖新城地塊悄無聲息地撤退了。

越來越多房企認清現實：

樓市一面是冰山，一面是火焰，本就是毫不相干的。

盡管如此，土拍依然是樓市的風向標，并沒有失效。

只不過，它不再是發起沖鋒的號角，而是避免踩坑的警鐘。

對房企而言，以前市場好的時候，即便拿錯一塊地，房子慢慢也能賣完，大不了花個幾年時間。

在當下這個環境，拿錯一塊地，是關乎生死的大事。如果不是財大氣粗的央企，很可能就無了。

試錯成本太高，倒逼還活著的房企一再小心，生怕踏錯了小命不保。

也因此，土拍一定程度上成為咱們普通人買房的重要參考指標。哪怕是反向指標，也是很有價值的。

那些沒有房企碰的城市，沒有房企碰的板塊，你最好也繞路走。