阿基米德有句老話：給我一個支點，我能撬動整個地球。

對當下很多城市來說，這句話可以改成：

給我一個政策，我能撬動整個樓市！

在降價、取消限購、發購房補貼、鼓勵農民進城買房……都沒能救活樓市之后，終于闖出了一條新路——

國家隊直接下場，批量收購二手房了！

前兩天，安徽宣城市兩家國資企業整出了一個花活兒。

宣城市城建集團和宣城市國控集團聯合發布了一則公告，居民可以用宣城市主城區規定區域內的二手房，來換這兩家企業開發建設的多個小區的新房。

說白了，就是二手房“以舊換新”。

事實上，從去年開始，全國打出二手房“以舊換新”名號的城市已經一大片了。

比如山東的青島、東營、威海、臨沂、日照、淄博、濟寧；

江蘇的南京、蘇州、南通、揚州；

浙江的寧波、海寧……

但宣城這一次的“以舊換新”卻不太一樣，不論是交換的方式，還是對于交換房源的篩選條件，都是其他城市不曾做到過的。

首先，交換的方式足夠直接，也足夠有誠意。

企業會直接收購購房者手里的二手房，而收購的價格則按照三家評估公司估價平均值的“88折”收房。

收房后的款項會分批支付給購房者，第一批會先給你新房的首付，剩余舊房款需要等新房貸款放款成功后，再支付給購房者。

更關鍵的是，參與交換的9個新房項目，也都在規定的區域內，也就是水陽江大道圍合的片區。

其次，對于參與“以舊換新”二手房的限制條件足夠寬泛。

只要是限定范圍內的住宅，建筑面積144平方米以下、貸款還清、有獨立房產證、不是違建危房，都可以參與交換。

事實上，自二手房“以舊換新”的政策出現以來，遵循的模式無外乎就是兩種。

一種是幫賣模式，也就是購房者、開發商、中介，簽三方協議，購房者付定金鎖定新房，中介幫購房者優先賣房。

在規定期限內房子賣掉了，皆大歡喜。房子沒賣掉，定金退回。

這種“以舊換新”的模式，只能說是形式大于結果，最后考驗的還是二手房市場的成色。

第二種就是像宣城一樣的，直接收購的模式。

此前濟南的綠地瀾庭公館就搞過一次，但是給出的置換條件卻是：

舊房房齡控制在10年以內，擁有不動產權，舊房總價不能超新房總價的60%。

相比之下，宣城不限樓齡，價格更是能給到八八折，可是良心多了。

推行“以舊換新”最初的目的其實很簡單，就是去庫存。

從目前推行“以舊換新”政策的城市來看，有一個算一個，住宅的廣義消化周期要么長得離譜，要么增速迅猛。

比如青島、南通，2022年住宅的廣義庫存消化周期都在8-9年了。

這還是一二線城市的處境，三四線城市的庫存根本就沒眼看。

據克而瑞統計，三四線城市的住宅廣義庫存消化周期平均下來能到8年。

而且在三四線城市還有一個極其明顯的特點，那就是大量的庫存其實都積壓在國資企業手里。

從2021年集中供地以來，土拍市場的主力軍就成了各地的國資城投公司。

據克而瑞統計，在過去三年間，地方國企和城投參與拿地的數量加起來，占比已經超過了6成！

來源：CRIC

這其中，一二線核心城市還好一點，會有央企和實力強勁的民企撐場子。

可是對于三四線城市來說，地方國資和城投，已經是土地市場和商品房市場當之無愧的主力軍了。

就拿此次事件的主角安徽宣城來說。

市區內一共有21個在售新盤，我大概查了一下，8家都有國企背景。

而其中，除了宣城桃花源背后站著中海建筑這么一尊央企以外，其它7個樓盤均來自宣城市本地的國資企業。

發起此次“以舊換新”活動的宣城市城建集團和宣城市國控集團，更是其中的佼佼者，市區內的5個項目都是他們的。

而這5個項目，也都在此次“以舊換新”交換新房名單里。

宣城市城建集團一位相關負責人也直言，他們集團前期承擔了大量安置房和商品房開發任務，但2021年以來市場行情比較低迷，開展這一活動一方面是去化存量商品房，另一方面也是解決部分老百姓手中二手房賣不掉的但又想改善住房的需求。

可見三四線國資當下真的是壓力山大啊。

這么多城市都在指望“以舊換新”實現去化，那么實際效果到底如何呢？

從當下已經在推行“以舊換新”的城市來看，推行了幫賣模式的城市就基本沒什么效果。

比如南京去年推行的“換新購”，剛開始參加的房企還不少，但要么就是房企拿出來的樓盤太偏、太差，要么就是購房者的房子實在難賣，市場積極性并不高。

而采用直接收購的地方，短期內起到的效果還是很明顯的。

比如開頭提到的，置換條件相對苛刻的濟南綠地瀾庭公館，去年實行“以舊換新”后的兩個月里，成交了差不多30余套。

不過也就是一陣風而已，現在這個盤依舊在努力促銷中……

可以發現，相比推行“以舊換新”需要下的功夫而言，這項政策帶來的回報其實并不高。

那為什么宣城的兩家國資企業還要繼續跟進呢？兩個關鍵：

一是為了化債，二是為了探索一個房地產長期運營的模式。

去年全年，宣城市的房地產投資為138.2億元，同比下降32.3%，商品房銷售面積為158.2萬㎡，同比下降33.8%，商品房銷售額同比下降36%。

整個宣城市的房地產市場縮水了三分之一。

但是宣城市的政府負債率情況卻是處在一個比較高的位置，并且還是逐年上升的。

這種情況下，指望賣地賣房賺錢，已經是不太現實的事情了，那要如何盤活整個房地產市場，更好的化解債務呢？

“以舊換新”是一個很好的思路。

此次宣城公布出來的可用于交換的新房項目有9個，這其中有5個處于市中心核心地段，還有3個處于宣城市的新區彩金湖板塊。

我仔細查了一下這些新房，發現有一些共同點。

首先，這些新盤都是當地價格段較高的樓盤。

宣城今年3月的二手房掛牌均價在7236元/㎡，如果按照“88折”收購，也就6367元/㎡。

而這些新盤的均價基本都在7500元/㎡左右，不少樓盤的均價甚至超過了8000元/㎡。

粗略一算，地方收購一平米，可以賺1133元/㎡。

其次，這些新房樓盤的面積段都很大。

我大概看了一下，這些樓盤面積基本都在110平以上，兩居室幾乎沒有。

可是三四線城市市中心的二手房，可很少有這么大面積段的啊。

而根據宣城市兩家國資企業公布的“以舊換新”方案，二手房按評估價打“88折”，而新房按原價出售。

也就是說，換房的人要么用兩套甚至多套換一套，要么就需要補差價。

這么一來，資金不就流動起來了嗎？

那收回來的二手房怎么辦呢？

民企要是收購這么多二手房確實不好辦，可是國企就不一樣了。

據宣城市城建集團相關負責人表示，收購回來的二手房會作為保障性用房或者人才房，也可以面向市場，作為長租房。

以前的保障房建設基本都集中在一些偏遠的區域，這對于城鎮化率高的大城市而言還可以接受，但是很多三四線城市的郊區那可真的是風吹石頭跑了，即便是低收入群體，也不太看得上這些房子。

現在，多出來很多市中心的二手房，這對于很多務工人員來說，吸引力就大大增加了。

這也很符合今年兩會提出的新型城鎮化概念，可以留住更多的農民工落戶。

在“以人定房，以房定地、以房定錢”的當下，對于三四線城市而言這就意味著發展的權利。

除此之外，市中心的保障房、人才房、長租房，也更有利于城市長線發展的需要。

改造存量房是當下房地產的主流，這也意味著可以得到上面更多的支持。

這個過程中，三四線城市原本極難流通的二手房，就被整合成了具有流通性的資產，而不是累贅。

可以說，宣城此次終于是將“以舊換新”給玩明白了。

那么這種模式能否廣泛推廣呢？

有魄力的三四線城市可以學，但是核心一二線城市是很難照搬的。

理由也很簡單，房價不一樣啊，核心城市有幾家房企能干得起這件事呢？

更關鍵的是，地方以折扣價回收二手房，對于區域房價是有著極大損害的。

不論是以6折收購二手房，還是以88折收購二手房，這就相當于政府給二手房定價了，和二手房參考價有著異曲同工之處。

不過對于三四線城市的朋友而言，如果你沒有打算向更高能級的城市置換，直接收購式的“以舊換新”確實是你改善住房條件絕佳的機會。

哪怕是用多套換一套，哪怕要補差價，也比手握著一堆三四線老破小要強得多。