8字頭買南山、寶中，4字頭買龍華，3字頭買光明……最近，深圳樓市展現出強大的價格吸引力。

不過，性價比雖高，但樓市連續探底之下，部分買房人信心還未完全恢復，以致于理智上雖然知道現在是買房的天賜良機，但情感上又不免擔憂，陷入想出手又不敢出手的糾結處境。

淘哥認為，現在的深圳樓市已經是一張明牌，3月成交量會破4000套，離5000套榮枯線僅一步之遙，量在價先，待筍盤進一步消化，價格也會逐步攀升，現在絕對可以出手，但問題的關鍵在于：怎么買更穩？

因為深圳本次救市雖然一定有用，但是絕不能期望所有房子普漲的大牛市重來。謹記：未來深圳樓市可能還有牛市，但一定是結構性的，選房一定要謹慎。

01.

15年翻7倍

深圳這種房子更賺錢

淘哥經過思考，總結出一個簡單，但是確定性、準確度又很高的選籌原則——優先選大規模、高品質、網紅商業體/商圈旁的住宅。

記住，一定是要同時滿足規模大、品質高、人氣旺這幾大條件的商業綜合體或者商圈，這種商業周邊的住宅，已經經過深圳樓市十幾年的深度驗證，是深圳漲幅高、價值堅挺的優質物業的典型代表。

比如深圳知名商圈南山海岸城，帶動周邊住宅房價翻了6-7倍。

南山海岸城2007年開業，在其開業之前，后海的房子幾乎無人問津，后來隨著南山海岸城商業價值的釋放，周邊物業也開始水漲船高，現在周邊住宅動輒10萬+/平。

淘哥一位朋友就是在2009年時，買入了南山海岸城旁邊的觀海臺，當時房價約1.8萬/平，前兩年最高漲到18萬+/平，如今也有11-13萬/平，十幾年翻了6、7倍，遠超深圳房價漲幅的平均水平。

比如南山萬象天地，帶動華潤城成為現象級紅盤。

南山萬象天地2017年9月開業時，華潤城潤府二期7-8萬/平的尾盤沒人買。

但萬象天地的開業，直接加速了潤府二期的清盤，更是華潤城日后成為萬人空巷的打新神盤和二手房價一度站上18萬+/平的重要推動力。

再比如香蜜湖山姆店。去年11月份，香蜜湖一號某套約380平的豪宅，單價約34.7萬/平、總價約1.32億成交，總價逆勢上漲約1200萬。

香蜜湖為什么人氣很旺、成交很堅挺？一個很重要的支撐點就是香蜜湖山姆店。

作為全球高端倉儲式零售的“頂流”，山姆憑借全球甄選的品質、高端的會員服務，一直備受中產及以上階層的歡迎，每到周末和節假日，香蜜湖山姆店經常排隊、堵車。

可以說，南山海岸城、萬象天地、香蜜湖山姆店這種大型優質商業綜合體/商圈是支撐后海、華潤城、香蜜湖高房價的重要因素之一。

02.

價值堅挺是有原因的

大型優質商圈背后的秘密

為什么大型優質商業綜合體/商圈周邊的物業，價格更貴、漲幅更高、價值更堅挺呢？淘哥分析有3大原因。

1、往往只有城市中心區域才能支撐起大型網紅商圈，所以有大型優質商業綜合體/商圈的地方，往往背后有更強大的城市、區域規劃。

比如南山萬象天地，其所在的華潤城，總建面高達約280萬平，包含寫字樓、商業、住宅、學校等多種業態。

同時，南山萬象天地與地鐵1號線無縫接駁，旁邊就是城市主干道深南大道，附近就是被譽為“中國硅谷”的南山科技園，產業、交通、配套資源都是深圳的TOP級別。

南山海岸城也是一樣，其周邊匯聚的是后海超總、南二外海德學校、2號線、深圳人才公園等眾多優質的產業、教育、交通、市政資源。

可以發現，大型優質商業綜合體/商圈的選址有一定的客觀規律，天然就更容易誕生在優質資源匯聚的城市核心區域。

南山海岸城 圖源海岸集團官網

2、基于第一點，大型優質商業綜合體/商圈所在的區域，一定是配套豐盛、宜居價值高的核心地段。

而地段本就是住宅價值的基石，本輪市場調整更加驗證了這個理論，雖然房價整體都有下行，但明顯優質地段的物業跌幅更低、成交也更活躍。

3、大型優質商業綜合體/商圈會反哺區域，進一步提升地段的含金量。

大型優質商業綜合體/商圈往往是城市的消費、生活中心，會吸引眾多人流、物流、錢流，強化區域價值，達到強者恒強的效果。

種種因素疊加，就注定大型優質商業綜合體/商圈周邊的住宅，是退可守（居住價值高）、進可攻（核心資產）的優質資產，擁有更出色的成長空間，也更能抵御周期的波動。

這種物業或許會因為市場下行而面臨一時的波折，但隨著時間推移、市場走出底部回歸正常，大概率能快速收復失地、再創新高。

03.

深圳新商圈橫空出世

比南山海岸城還牛

放眼當下，深圳最具潛力的新一代大型優質商業綜合體/商圈是哪里？

淘哥建議重點關注位于深圳西部市級中心寶安沙井、旁邊就是11號線馬安山站的萬豐海岸城購物中心。

萬豐海岸城購物中心是舊改大城萬豐海岸城自帶的商業綜合體，萬豐海岸城則是萬豐區域整體城市更新項目的A區，總建面約120萬平，目前已基本建成，除了萬豐海岸城購物中心，還包含深圳外國語學校（集團）寶安學校（本部）+生態公園+精品住宅+產業寫字樓等。

萬豐海岸城之外，萬豐區域整體城市更新項目還有B區和C區，三區合計總建面超500萬平，包含商業、住宅、產業、甲級寫字樓、高端酒店、學校教育、文化休閑、交通樞紐、生態公園等眾多業態。

萬豐海岸城規劃示意圖

也就是說，萬豐海岸城購物中心背靠的，是幾乎相當于2個華潤城的超級航母大城，匯聚了產業、公園、學校、交通樞紐等眾多優質資源，和南山萬象天地、南山海岸城一樣，位于城市核心的黃金地段，天然就有地段優勢加持。

地段優勢之外，萬豐海岸城購物中心還有2大優勢。

1、規模大，有組團效應，組團商業規模超百萬平，深圳西部新商圈之王。

萬豐海岸城購物中心規模高達約18萬平，目前已經建好，預計今年年中就能開業。

圖源商業地產觀察

淘哥團隊前兩天特意實地進行探訪，發現萬豐海岸城購物中心部分商家已經開始裝修，海岸影城的廣告牌已經掛出，據悉此店將按五星級標準打造寶安首家Cinity巨幕影廳，可同時容納近2000人觀影。

萬豐海岸城購物中心實拍圖

同時，萬豐海岸城購物中心旁邊還有寶安首家山姆會員店（預計2025年開業），萬豐區域整體城市更新項目規劃的高端主題餐飲商業區，形成規模高達約66萬平的沙井萬豐海岸城商圈。

山姆會員店效果圖

更厲害的是，萬豐海岸城購物中心一站之隔，就是約12.5萬平的華強城商業，以及約50萬平的“灣區壹方”購物中心。

一站之隔、相距不到3公里，沙井萬豐海岸城商圈+華強城商業+“灣區壹方”購物中心形成組團效應，合計商業體量超百萬平。

如此巨無霸的規模，可媲美南山的萬象天地+萬象城+太古城+海岸城，無疑將成為西部的又一地標級商圈。

示意圖 為大致標注 僅供參考

2、有優越的成功案例背書，天然有口碑優勢，品質可期。

南山海岸城已經經過10幾年的市場檢驗，是市場公認的優質商圈之一，淘哥的切身體會就是：對海岸城越了解，就越喜歡。

萬豐海岸城購物中心實拍圖

而萬豐海岸城購物中心又是南山海岸城的升級版，它是深圳西部腹地首個“公園里的mall”，不僅與海岸公園連為一體，還在L5-L6層打造了跨層立體公園主題區，并搭建了三座空中廊橋，可隨意切換場景，營造了全新的購物體驗。

值得一提的是，開發商還邀請國際知名藝術家格里·猶大為萬豐海岸城購物中心獨家定制了一個15米高的藝術雕塑，可見其品質高度。

圖源商業地產觀察

山姆也不用多言，去年前海山姆旗艦店一經開業就引爆市場，開業當天人潮洶涌，部分網紅商品開業幾分鐘就被一搶而空。

這還是在新區前海，想象一下，在人口更為密集的寶安，首家山姆會員店一旦開業，又將是何種盛況。

前海山姆店開業時入口處排長龍

有如此成功的商業品牌背書，沙井萬豐海岸城商圈很難不成為深圳人民追捧的新晉網紅商圈。

總之，淘哥認為，沙井萬豐海岸城商圈同時符合超大規模+高品質+強號召力三大特點，大概率將迸發超乎想象的能量，很可能超越南山海岸城、萬象天地、香蜜湖山姆，成為深圳西部的新一代消費、生活中心，也注定會為周邊住宅帶去非常值得期待的成長空間。

萬豐海岸城購物中心實拍圖

04.

萬豐海岸城購物中心旁

緊鄰深外寶、海岸公園

收官樓王拿證 西部改善天花板

那么，沙井萬豐海岸城商圈周邊有什么住宅可買？淘哥獲悉，萬豐海岸城最后一批住宅“瀚府二期”6棟樓王單位已拿證，備案均價5.5萬/平，推129套住宅，為建面約143-189平的4房。

瀚府二期本身就緊鄰萬豐海岸城購物中心、海岸公園，連廊就能到達幼兒園和深圳外國語學校（集團）寶安學校（本部），是萬豐海岸城位置最好的一期住宅。

而6棟又是瀚府二期中位置最好的一棟，位于海岸公園中軸景觀帶之上，坐北朝南，下樓就是商場、公園、學校，北面俯瞰萬豐公園、大鐘山公園，西南直面海岸公園，擁有無遮擋通透視野和無敵樓間距，是“樓王中的樓王”。

瀚府二期6棟樓王位置 實拍 圖

更厲害的是，瀚府二期6棟北側不遠處還是規劃中的深圳外國語學校（集團）寶安學校北校區，此校區和6棟旁邊的本部校區強強聯合，為片區提供了超級豐沛的優質教育資源。

比配套更令人驚艷的是：品質。

萬豐海岸城對品質的把控已經到了“強迫癥”的地步，你能相信嗎？在各大項目僅把保交付作為核心目標的當下，萬豐海岸城竟然把瀚府二期6棟已經做好的大堂砸掉進行了重做，就因為老板對實際呈現效果不滿意。

公區效果圖

而且，據了解，瀚府二期公區的大理石和名樹種，用材直接對標20萬+/平的深圳灣頂級豪宅悅府。

在這種高標準、高投入之下，瀚府二期的品質的確出挑，外立面、電梯間、樣板間、園林等各個空間，處處都有媲美華潤城這種南山標桿豪宅的質感。

瀚府二期6棟實拍

本次6棟樓王的產品也是豪宅級別，3梯3戶、層高3.15米、僅有兩個面積段——建面約143平的4房2衛和建面約189的4房3衛，尺度闊綽、氛圍純粹、西部罕見，是能滿足一步到位、終極改善的優選。

其中建面約143平的4房2衛，格局方正、雙龍抱珠、客廳廚房雙陽臺設計、每個臥室都有飄窗、客廳+陽臺+雙臥室正南采光、俯瞰海岸公園，僅41套。

戶型示意圖

建面約189平的4房3衛為端頭位，雙陽臺+南北通透+雙龍抱珠，可以做3個套房，就算是三代同堂+二胎家庭，也能做到生活互不干擾。

戶型示意圖

此戶型是萬豐海岸城唯一的超級大平層產品，也是西部罕見的終極改善產品，僅88套。

建面約189平4房2廳3衛創意展示空間實拍圖

目前，萬豐海岸城已有超3000戶業主入伙，瀚府二期已經全部封頂、外立面工程接近收尾，海岸公園已經投入使用，萬豐海岸城購物中心今年年中就會開業，山姆會員店明年預計也會開業……整個大城已經進入價值兌現的關鍵節點，正是買入的上佳時機。

瀚府二期外立面實拍（施工中）

最后再次提醒，深圳樓市正在大反彈，觀望越久不確定因素越多，趁現在商品房還有限價優勢，而且優惠、折扣較多，建議有買房計劃的朋友，及時出手搶占瀚府二期這種大型優質商圈旁的高成長性物業。

因為待市場復蘇、進入新一輪的上升周期，這種物業往往會最先吹響反攻號角，屆時再入場，可能就要悔不當初了。