2024年的土拍，多少是有一點(diǎn)的故事的。

合肥的地價(jià)不斷刷新，杭州首拍超百億，然后是蘇州地王、寧波地王、廈門地王。

不用懷疑，地王再現(xiàn)，肯定是2024年的常態(tài)化。

我們不禁疑問，一面是銷售低迷的市場，一面是地價(jià)刷新的地王，地產(chǎn)圈到底發(fā)生了什么？

如果再認(rèn)真一點(diǎn)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)。

蘇州地王，北面為金雞湖，是豪宅區(qū)的出讓地。相比上次板塊地塊出讓，要追溯至2013年，不僅如此，這塊地還是超級干凈的低密度住宅， 容積率1.02。

這塊地是 經(jīng)過51輪競價(jià)，綠城以30.82億元的價(jià)格“打敗”中海、綠城、建發(fā)等企業(yè)，競得該地塊。成交樓面價(jià)6.50萬元/平方米。 突破江蘇省當(dāng)前地價(jià)“天花板”，溢價(jià)率為18.22%。

寧波地王，北面是余姚江，也算豪宅區(qū)的出讓地，容積率為1.35。

這塊地，經(jīng)過31輪競價(jià)，最終被寧波江山萬里、寧波東投以總價(jià)22.05億元競得，成交樓面價(jià)達(dá)到3.26萬元/㎡，刷新寧波樓面價(jià)的天花板。溢價(jià)率達(dá)到7.3%。

廈門地王，是島內(nèi)將軍祠2024P01地塊，是頭部核心區(qū)一個(gè)地塊 ，吸引多家巨頭房企集體出動(dòng)搶奪，這塊地是高密度地塊，它的容積率達(dá)到了4.49，此地塊此前網(wǎng)傳為“毒地”，但沒有妨礙房企拿地的決心，這都得益于此前湖濱里、建發(fā)壹里被搶購的信心。

畢竟，拆不動(dòng)的島內(nèi)，改善的需求太強(qiáng)了。

這塊地，經(jīng)過競價(jià)152輪，最終國貿(mào)競得，成交樓面價(jià)6.27萬/㎡，刷新廈門樓面價(jià)的天花板，溢價(jià)率41%。

從三個(gè)地王現(xiàn)象，我們基本可以看出地方的（土地）操盤邏輯。

一個(gè)是產(chǎn)品改革，用新的商品房產(chǎn)品（低密度）替代舊的商品房（高密度）。此前取消“限墅令”的邏輯也在于此。主官們的邏輯，希望引導(dǎo)頭部消費(fèi)，進(jìn)入“房產(chǎn)的產(chǎn)品迭代”，以點(diǎn)帶面，拉動(dòng)商品房消費(fèi)市場。

這個(gè)過程就像是“彩色電視機(jī)”替代了“黑白電視機(jī)”，“汽車”替代了“摩托車”等等，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)革命和消費(fèi)升級，拉動(dòng)需求。

一個(gè)是產(chǎn)品更新，用新的商品房（純新）替代舊的房（純舊）。這種邏輯適用于“老破”集中的區(qū)域。板塊的居民不僅有日積月累的購買力，還有強(qiáng)烈的“更新”需求。

這個(gè)過程就是“蘋果15”替代了“蘋果6S”，新捷達(dá)替代了50萬公里老捷達(dá)，純粹是為“舊產(chǎn)品”真的用了“舊”了。

但不管是哪種方式，都不代表“漲”的邏輯，但不排除“漲”的動(dòng)機(jī)。

因?yàn)檫@輪的地產(chǎn)消費(fèi)刺激，更多的邏輯在于“改善”和“換代”，更多關(guān)注的是“口袋里有票”的人群，幾乎所有的政策都指向了這部分人群。

但這部分人群的比例畢竟占比低，我們能不能通過拉動(dòng)“頭部交易”的流動(dòng)，帶動(dòng)“普通商品住宅”的流動(dòng)性，還是未知數(shù)。

我還是強(qiáng)調(diào)，地產(chǎn)的“三六九等”幾乎是不可逆的趨勢。地王重啟的背后，是市場嚴(yán)重割裂的現(xiàn)象級結(jié)果，單一樓盤或單一板塊的“獨(dú)立行情”，是未來的常態(tài)化。

重啟地產(chǎn)的邏輯還沒有出現(xiàn)，畢竟，我們提出“因城施策”的背后，恰恰是無法平衡的城市差異和策略空白。

但有一點(diǎn)可以肯定，一個(gè)城市每一波的獨(dú)立行情，都要抽走所對應(yīng)外環(huán)或所對應(yīng)舊時(shí)代產(chǎn)品的購買力。

毫無疑問，這是一場獻(xiàn)祭和賭博。

學(xué)習(xí)強(qiáng)國，走進(jìn)新時(shí)代