去年12月下旬，新城控股在湖南省常德市落地了湘贛區(qū)域的第9座、湖南地區(qū)首座地級市商業(yè)綜合體——常德鼎城吾悅廣場。

以吾悅廣場為代表的商業(yè)綜合體是新城控股踐行“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略的重要落腳點。房地產(chǎn)市場下行周期中，這一業(yè)務為新城控股筑起“護城河”，為公司帶來長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

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“護城河”底色凸顯

根據(jù)3月28日披露的年報數(shù)據(jù)，2023年，新城控股商業(yè)在管規(guī)模進一步擴大，22座吾悅廣場如期開業(yè)，其中14座自持，8座代管，堅持“輕重并舉”。

截至報告期末，新城控股已經(jīng)在全國135個城市布局了198座吾悅廣場，已開業(yè)吾悅廣場達161座，開業(yè)面積達1499.11萬平方米，出租率達96.48%。

作為第二增長曲線，新城控股商業(yè)板塊的競爭力正在不斷加強。以銷售和客流規(guī)模來看，目前，吾悅廣場年服務用戶達14.8億人次，會員基數(shù)超3000萬人，其中活躍會員突破2000萬人。

這樣的基本盤為商業(yè)板塊的業(yè)績提供了支撐。

2023年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入113.24億元，同比增長13.17%；實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入106.31億元，占公司營業(yè)收入的8.92%；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利74.31億元，占公司總毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物業(yè)出租及管理毛利率更是高達69.9%。

近年來，新城控股商業(yè)板塊持續(xù)實現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量雙增，穩(wěn)步邁入商業(yè)收獲期：2020年開業(yè)規(guī)模突破百座；2022年商業(yè)運營總收入首次突破百億；2021年以來商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當期利息支出，2023年該比例為2.55倍。

為實現(xiàn)吾悅廣場的更大價值，增厚“安全墊”，去年10月新商會期間，新城控股正式發(fā)布“深度運營策略”，聚焦吾悅廣場服務能力和經(jīng)營坪效的進一步提升。

據(jù)悉，“深度運營”是新城控股持續(xù)踐行幸福商業(yè)價值理念過程中所內(nèi)生出的能力，也是在存量時代、用戶主導的市場下，新城商業(yè)面對未來所選的道路與策略，“新城商業(yè)希望通過深度運營，實現(xiàn)共生共贏，打造‘越來越’的幸福商業(yè)生態(tài)，讓每個參與者都受益。”

隨著運營實力等不斷提升，商業(yè)板塊的經(jīng)營目標也被進一步提高。據(jù)透露，2024年，新城控股計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入125億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場12座。

02

經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)6年為正

住宅基本盤來看，2023年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額759.83億元，合同銷售面積968.78萬平方米，實現(xiàn)回款金額812億元，回款率107%，位居行業(yè)前列。

去年，實現(xiàn)總營收1192億元，對應歸母凈利潤7.37億元，整體毛利率保持穩(wěn)定，為19%。截至報告期末，新城控股已售未結轉(zhuǎn)面積達到2170萬平方米（含合聯(lián)營項目），提前鎖定未來業(yè)績。

同時，新城控股積極響應政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求，落實企業(yè)主體責任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，2023年全年共計交付超14萬套物業(yè)。

守住穩(wěn)定安全的財務基本面，確保現(xiàn)金流安全也依然是重點工作。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，新城控股擁有在手現(xiàn)金余額190億元；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為102億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)6年為正；整體平均融資成本進一步下降32個基點，為6.2%。

公司同期償還境內(nèi)外公開市場債券107.45億元，這也令其獲得了監(jiān)管機構和資本市場的認可，并在融資端多次取得突破，獲取增量資金。

去年5月，新城控股境外子公司新城環(huán)球完成發(fā)行1億美元的無抵押固定利率債券；6月成功發(fā)行11億元公司債；7月和12月在中債增全額擔保支持下，成功發(fā)行兩筆8.5億元中期票據(jù)，此外7月還成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.16億元的綠色CMBS……

在營吾悅廣場也為新城控股的融資性現(xiàn)金流帶來重要補充。2023年，新城控股通過吾悅廣場為抵押物獲取的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約140億元。

穩(wěn)定現(xiàn)金流、保持融資通暢外，新城控股也在努力持續(xù)大幅壓降有息負債規(guī)模。

截至2023年，該公司期末融資余額為571億元，同比壓降142億元，有息負債水平保持低位，公司合聯(lián)營權益有息負債也降至52.08億元。據(jù)了解，2024年，新城控股需償還境內(nèi)外公開債僅51億元，大幅降低，公司也表態(tài)“將一如既往確保每一筆債務的如期兌付”。(CIS)