去年12月下旬，新城控股在湖南省常德市落地了湘贛區域的第9座、湖南地區首座地級市商業綜合體——常德鼎城吾悅廣場。

以吾悅廣場為代表的商業綜合體是新城控股踐行“住宅+商業”雙輪驅動戰略的重要落腳點。房地產市場下行周期中，這一業務為新城控股筑起“護城河”，為公司帶來長期、穩定的現金流。

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“護城河”底色凸顯

根據3月28日披露的年報數據，2023年，新城控股商業在管規模進一步擴大，22座吾悅廣場如期開業，其中14座自持，8座代管，堅持“輕重并舉”。

截至報告期末，新城控股已經在全國135個城市布局了198座吾悅廣場，已開業吾悅廣場達161座，開業面積達1499.11萬平方米，出租率達96.48%。

作為第二增長曲線，新城控股商業板塊的競爭力正在不斷加強。以銷售和客流規模來看，目前，吾悅廣場年服務用戶達14.8億人次，會員基數超3000萬人，其中活躍會員突破2000萬人。

這樣的基本盤為商業板塊的業績提供了支撐。

2023年，新城控股實現商業運營總收入113.24億元，同比增長13.17%；實現不含稅物業出租及管理收入106.31億元，占公司營業收入的8.92%；物業出租及管理業務毛利74.31億元，占公司總毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物業出租及管理毛利率更是高達69.9%。

近年來，新城控股商業板塊持續實現規模與質量雙增，穩步邁入商業收獲期：2020年開業規模突破百座；2022年商業運營總收入首次突破百億；2021年以來商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，2023年該比例為2.55倍。

為實現吾悅廣場的更大價值，增厚“安全墊”，去年10月新商會期間，新城控股正式發布“深度運營策略”，聚焦吾悅廣場服務能力和經營坪效的進一步提升。

據悉，“深度運營”是新城控股持續踐行幸福商業價值理念過程中所內生出的能力，也是在存量時代、用戶主導的市場下，新城商業面對未來所選的道路與策略，“新城商業希望通過深度運營，實現共生共贏，打造‘越來越’的幸福商業生態，讓每個參與者都受益。”

隨著運營實力等不斷提升，商業板塊的經營目標也被進一步提高。據透露，2024年，新城控股計劃實現商業運營總收入125億元，計劃新開業吾悅廣場12座。

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經營性現金流連續6年為正

住宅基本盤來看，2023年新城控股實現合同銷售金額759.83億元，合同銷售面積968.78萬平方米，實現回款金額812億元，回款率107%，位居行業前列。

去年，實現總營收1192億元，對應歸母凈利潤7.37億元，整體毛利率保持穩定，為19%。截至報告期末，新城控股已售未結轉面積達到2170萬平方米（含合聯營項目），提前鎖定未來業績。

同時，新城控股積極響應政府“保交樓、穩民生”要求，落實企業主體責任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，2023年全年共計交付超14萬套物業。

守住穩定安全的財務基本面，確保現金流安全也依然是重點工作。

數據顯示，2023年，新城控股擁有在手現金余額190億元；經營性現金流凈額為102億元，經營性現金流連續6年為正；整體平均融資成本進一步下降32個基點，為6.2%。

公司同期償還境內外公開市場債券107.45億元，這也令其獲得了監管機構和資本市場的認可，并在融資端多次取得突破，獲取增量資金。

去年5月，新城控股境外子公司新城環球完成發行1億美元的無抵押固定利率債券；6月成功發行11億元公司債；7月和12月在中債增全額擔保支持下，成功發行兩筆8.5億元中期票據，此外7月還成功發行一筆規模為13.16億元的綠色CMBS……

在營吾悅廣場也為新城控股的融資性現金流帶來重要補充。2023年，新城控股通過吾悅廣場為抵押物獲取的經營性物業貸及其他融資約140億元。

穩定現金流、保持融資通暢外，新城控股也在努力持續大幅壓降有息負債規模。

截至2023年，該公司期末融資余額為571億元，同比壓降142億元，有息負債水平保持低位，公司合聯營權益有息負債也降至52.08億元。據了解，2024年，新城控股需償還境內外公開債僅51億元，大幅降低，公司也表態“將一如既往確保每一筆債務的如期兌付”。(CIS)