廣州停止審批新增公寓等類住宅項目？

昨日，一份《廣州市規劃和自然資源局關于停止審批商務公寓等類住宅項目的通知》（以下簡稱《通知》）流出，引發業內熱議……

廣州禁止新增公寓？

據《通知》顯示，在全市范圍內停止新的公寓等類住宅項目的規劃審批，編制土地出讓方案時不得出現有關公寓等類住宅的表述，已出讓且規劃審批通過的公寓等類住宅項目，可按原規定繼續辦理后續審批手續。

《通知》明確，加強土地出讓管理，按照鼓勵商業、辦公以及新型產業類項目自持經營的原則，在土地出讓時，原則上需設定自持比例和自持年限，并在土地出讓合同中約定。

此外，《通知》表示，嚴格規劃許可審查審批。建設項目在申請建設工程規劃許可時，應嚴格按照規劃條件和土地出讓合同約定的具體條件進行設計方案審查和許可。落實《廣州市城鄉規劃技術規定》第三十三條有關要求，平面功能標注不得出現“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述。

此文件免予公開，據廣州市規劃和自然資源局多位工作人員反饋，該文件為內部文件，目前仍在進一步溝通和研究中。

據廣州市規自局工作人員透露，此舉旨在加強廣州市商業服務業用地及混合用地上建設的商業、辦公及新型產業類項目管理，嚴遏將上述項目變相改造為具備長期居住功能的商務公寓等“類住宅”建筑的行為，切實發揮公共設施基本功能，維護健康有序的房地產市場秩序。

利好市場？

廣州為何要禁止新增公寓？

事實上，公寓本身就是個“擦邊”產品。在城市規劃過程中，由于出現規劃不當，各個城市商業綜合體嚴重過剩，導致商辦寫字樓出現過剩，為了化解過剩的商辦庫存，“不限購、低門檻”的公寓應運而生，但從原則上來說，商辦類物業不允許擁有居住功能。一直以來，公寓在市面上就被反反復復“下禁令”過很多次。

據不完全統計，近年來就有上海、北京、杭州、南京、深圳、成都、廈門、佛山、海南等城市出臺過“禁公寓令”。

有業內專業人士指出，廣州對于公寓的態度，大方向上一直都是很明確的，不允許有居住功能，只是審批上偶有松動。此次發文執行，嚴格審批，嚴格控制，有一部分原因是為了降低供應，減輕樓市壓力。目前全廣州一手住宅庫存消化周期在20個月左右，整體呈現略微供大于求的情況。因此之前就有不少專家建議減少市場供應，緩解供求矛盾。而公寓是類住宅產品，對住宅市場起到一定的分流作用，禁止新開發公寓，可以間接起到減少供應，降低市場壓力。

廣東房協專家咨詢委員會委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認為，公寓這種非住宅類項目，消防安全標準完全不同于住宅項目，而且也沒有住宅類的生活配套，但居住人口以后，對安全和配套的需求增加，但事實上公寓無法應對這些需求。

目前，已經誕生的商務公寓等類住宅項目，價格下跌幅度比住宅價格大很多，對不動產價格體系產生巨大的沖擊，去化難度較大，給投資者、開發商造成巨大損失，不利于招商引資，明確了不再審批新項目，對穩定存量價格有積極作用。

公寓的“春天”來了？

憑借著“不限購、低門檻”，公寓受到不少剛需客的青睞，也曾風光無限。如今廣州禁止新增公寓，市場上現存的公寓，搖身一變成為了“限量品”，對公寓而言，是否能憑借此力“步青云”？

一直以來，公寓存在的“硬傷”就非常勸退購房者，不能落戶、沒有學位、不能明火、安全性私密性差等問題讓公寓市場一直都弱于住宅市場。如今住宅尚在緩慢修復，而“問題多多”的公寓，想在此時打“翻身仗”恐怕有點困難。另外，雖然廣州禁止新增公寓，從源頭上限制了供應，但在目前的市場上，全廣州公寓庫存量近34個月，即使沒有新供應，也幾乎能賣3年，這還沒算上大量二手市場放售的產品。

對此，有業內專業人士認為，供應減少對公寓肯定是利好，但是長期而言，公寓的行情還是要取決于產品本身的真實價值，所以給現存公寓帶來的利好是有限的，對于市場上的公寓，可能去化會更快，但交易價格估計不會產生太大變動。