如果將套總價2000萬元以上的房子定義為豪宅（不考慮其他因素），那么今年一季度北京樓市的豪宅行情可謂冷淡。

據麗茲行數據：今年3月份北京豪宅新房成交156套，比1月份下降10.34%，比去年9月份下降69.53%。

北京的豪宅一季度銷售行情遠不及中低端改善房子；二手房豪宅行情也差不多，有的二手房豪宅甚至成為降價急先鋒，動輒降價百萬元。

與北京樓市不同，上海樓市豪宅市場一片紅火。

3月28日，上海豪宅中海順昌玖里（17.2萬元/平米）開盤認購505套房，銷售額196.5億元。

緊接著，上海一批豪宅迎來了熱銷、積極認購：上海濱江凱旋門（17.28萬元/平米）認購率突破500%；香港置地啟元（17.8萬元/平米）過會價預計能達到準滿分……

以上項目套均售價在2000萬元以上，有的甚至達4000萬元以上。這些豪宅在上海跟“賣白菜”一樣，而在北京卻賣不動。

實際上，北京樓市豪宅也曾風光過：2022年有學府壹號院、中建壹品學府公館、圓明天頌等豪宅項目入市，也曾引得全城排隊購買；2023年也有中信城四期（中海都闕臺）、中信國安府、北京城建天壇府等稀缺的二環內城豪宅入市，也曾吸引“億萬富翁們冒著40度高溫排隊”。

因此，今年一季度北京樓市豪宅成交差，主要是供給側的問題，也就是市場上沒有能吸引富人購買的豪宅。

但是，也會有朋友說：北京不也有融創ONE9這樣的豪宅入市嗎？

的確，但是融創ONE9的豪宅定位太高，它是一個名片產品，而且套數少，不會有順昌玖里那樣的開盤認購505套、銷售額196.5億元的刺激效果。

一季度，北京樓市豪宅不如上海樓市豪宅賣得好，除了供給側缺乏明星項目入市外，還因為兩個城市的豪宅市場基因有很大不同：

1、客戶不同。北京和上海這兩個城市雖然經濟體量、集聚資源能力不相上下，但是從房地產需求端來看，兩者區別還是很大的。

簡單來說，上海周邊有江蘇、浙江兩大經濟強省，長三角基礎設施一體化程度高，不斷有江浙的富人進入上海買豪宅。這次熱銷的順昌玖里認購客戶當中，來自江蘇浙江兩省的人占了50%。

反觀北京，豪宅大多數得靠本市富人消化，周邊的華北、東北和西北地區的富人，現在來北京買豪宅的越來越少（具體原因私聊）。

2、需求不同：很多人說順昌玖里是價格倒掛，買的人是炒房為主，其實不然。順昌玖里和旁邊的豪宅項目產品定位不一樣，老豪宅項目多數是300平米以上的大平層和別墅，順昌玖里是180平米起步的大平層戶型。

請注意，低總價的大平層產品是這個城市新晉富裕階層最喜歡買的，相當于買愛馬仕、保時捷的入門款。這些人以后更有錢了，還會置換更大面積的豪宅。這樣的置業動機包含了自住需求和身份地位認可雙重因素。

反觀北京的豪宅，由于“新錢”進來的比較少，“老錢”住的豪宅品質比新房還好，看不上新房豪宅，置換積極性不高。

老豪宅客戶孩子結婚、分戶是個硬需求，也是當下豪宅新房市場客戶的主力需求，但是這些人的買房偏好——要求地段在老豪宅附近（距離父母近），房子面積不要太大（暫時沒孩子），滿足這些條件的豪宅新房不多。

3、產品不同：順昌玖里在上海的位置，相當于北京的三里屯。正如一位粉絲留言所說，“北京具備豪宅素質的地塊比上海少，而且限高、限價，開發商做產品品質受限”（具體可以私聊）。

如果北京的東西城能出好地塊，且能做豪宅，吸引的是全城的購買力。如果北京亦莊出個豪宅地塊，自然只能吸引亦莊的購買力。上海順昌玖里的地段和品質吸引的不僅是上海全城購買力，更是江浙滬經濟最強的地方購買力。所以一季度北京和上海新房豪宅市場表現，自然不可同日而語。

此外，北京這兩年具有豪宅潛質的地塊，都會被開發商哄搶，最后搖號定輸贏，拿到好地塊的開發商可能都沒做過豪宅。但是，公司又要求快回款，豪宅沒辦法打出自己的節奏，客戶到售樓處后體驗感不好，最后是新房豪宅的產品、銷售、客服全鏈條管理松垮。

豪宅的案場管理很重要，這點大家去融創壹號院、縵合北京的售樓處看看自然明白。并不是說售價高的豪宅服務好，售價低的豪宅就可以服務不好。豪宅客戶都是“吃過、見過”的，不管你是什么價位的豪宅，如果服務不好，他就不買。

房小評日前陪一位粉絲去某豪宅項目看房，他本來對這個位置和這個尺度的產品很有預期，有資金也有購房資格，就因為售樓處的人又多又雜，就皺了眉頭。

房小評在現場看到，好幾家中介公司的人掛著工牌，帶著人進進出出看樣板間，現場秩序混亂，宛若菜市場。銷售講解一天嗓子都說啞了，但是成交卻是零。

最后，我們粉絲在看到售樓處洗手間馬桶上有污漬后，扭頭就離開了。

這個案例給房小評很大觸動——當下樓市銷售難，有市場原因、有預期原因，真的也有管理原因。

北京豪宅，二季度加油吧！

PS：昨天房小評去國家植物園踏青，發現一大片郁金香花海，非常漂亮，想去觀賞的朋友記得提前預約買票哦。祝大家周末愉快！

中國房評報道原創發布

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