過去這段時間，地產圈子內最受關注的就是各家房企的2023年年報了，出爐的數據可謂是冰火兩重天，央國企和民企之間的差距越拉越大。

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根據15家重點上市房企財報顯示，只有4家凈利潤正增長，他們是央國企華潤、中海、招商和綠城，其中華潤、中海更是以313億、256億豪奪前二，成為地產新的帶頭大哥。

而民企的年報則沒有一點起色，盈利大幅縮水甚至虧損仍是常態。

千億房企碧桂園，陷入停牌延發年報，今年3月份權益合同銷售額僅為43.0億元，同比去年暴跌83%。

雅居樂、中駿集團、旭輝等現金短債比都不足50%，賬面現金嚴重告急。

融創雖較早完成了債務重組，剔除預收款的資產負債率則首次攀升超過了70%，正邁向資不抵債的境地。

就在這一片民企“大敗局”的氣氛中，有4家民企成了“異類”，穿越了大量出清的行業周期，表現異常穩健，在2024年1-3月房企銷售排名中穩居前20，甚至還有2家位列前10，他們就是：

龍湖、濱江、美的置業、新城控股。

在2023年如此困難的行情下，他們到底做對了什么，避開了民企集體性暴雷活下來了，背后的原因值得深思。

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首先是均衡發展，不僅是住宅，這些房企布局了其他可以造血的業務，雞蛋放在不同籃子里，這樣才能更好抵御風險。

比如龍湖，其年報顯示2023年其股東應分利潤為129億，核心稅后利潤率8.7%，這個利潤放在當下市場很不簡單。

剖開了看，龍湖的商業、長租公寓、物業、代建這4個經營性業務貢獻了60%利潤之多，可謂是多邊形戰士，即便住宅市場下行，其他業務可以自己造血，長期提供穩定現金流，這點讓很多民企望其項背。

當然，這些業務也得益于龍湖多年以來布局投入，前些年其他房企還在高周轉高杠桿，而龍湖每年將銷售回款的10%投入到投資性物業中，當時在地產擴張上“小步慢跑”，才有了如今的現金流反哺。

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其次在于，這些民企拿到了能續命的融資——經營性物業貸款。

在民企現金流困難的當下，靠項目銷售回款來還債肯定是不夠的，必須在融資渠道上殺出一條血路，有人說民企不是融資難，事實上還是有路子的。

比如新城控股，2023年，新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約140億元，目前仍有約400億元估值的投資性物業處于未抵押狀態，這些真金白銀都可以用于償還今年到期的公開債務。

比如龍湖，截至2023年底，公司經營性物業融資約474億元，平均融資成本不到4%，這個比例是很低的，基本和央國企同一水平了。

另外，龍湖已經有70座左右商場用于融資，還有40座左右，今年計劃新增200億元的融資，這些融資可以覆蓋2024年內到期債務余額147億了。

其實，經營性物業貸款是政府主動扔給民企的“救命繩”，1月上面出臺了相應政策讓商業銀行幫助優質房企盤活存量資產，言下之意，有優質商業資產作為籌碼的民企優等生，才能拿到玩家門票。

尤其是在刺激消費的當下，商業對民企的重要性熠熠生光。

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還有一點值得一提，當下行業劇變，操盤思維也發生了翻天覆地的變化，過去的民企盲目擴張全國區域，重規模高周轉，導致產品品質泥沙俱下。

而如今，各大房企開始縮編精簡人員，深耕大本營，把優秀團體聚焦高能級城市核心板塊，只有具備如此戰略眼光與運營能力管理層的房企才能活下去。

比如濱江集團，從開始建房子就重倉一個城市——杭州，過去五年，他們在杭州有60%-80%的區域占比，并計劃省外的項目不超過10%，而省外主要目標也是上海這種地產龍頭城市。

大家都知道，杭州借著G20和亞運會的東風，過去5年發展勢頭非常迅猛，頗有中國第5城的氣勢，土地價值相應大幅攀升，房價漲到了均價3萬多。

濱江集團從中分到了一大杯羹，連續兩年都是杭州地區銷售操盤榜和權益榜雙料冠軍，其營收更是連續5年增長，凈利潤連續4年增長，這個在行業內實屬罕見。

在正確的城市里越聚焦越正確，深耕一個核心城市，不攤大餅，穩住利潤，這個是少數民企能活下去的法寶。

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當下民企的困局令人唏噓，以前房企百強榜上多半都是民企，現在民企成了少數派。

但正因為有這些少數派的示范，已經暴雷或者快暴雷的房企才看得到希望，大浪淘沙下，最后能留下來的必定是精華。

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