最近，太原市杏花嶺區人民法院受理了一起因房屋租金未交付引發的訴訟案件。原告為國企——國藥山西國康大藥房連鎖有限公司，被告為個體商戶——彥軍唐久便利店。一審判決公布后，引來網友熱議。一起簡單的訴訟背后卻隱藏著更為復雜的爭議。

2021年，太原市杏花嶺區彥軍唐久便利店(以下簡稱彥軍唐久)向國藥山西國康大藥房連鎖有限公司(以下簡稱國康連鎖)租賃了一套門面房，簽署了一份為期九年的租房合同，租賃期限自2021年7月27日至2030年7月26日，年租金為41萬元。彥軍唐久如期支付了首年租金，并經營起了便利店。然而，在2021年國慶期間，租賃房屋屋頂出現裂痕并嚴重漏雨的情況，導致彥軍唐久的店面裝修及部分商品受到不同程度損壞。2022年，受新冠疫情影響，便利店生意陷入困境，好在國家出臺了國企對個體經營戶減免6個月房租的相關政策（針對中高風險地區）。不管是漏雨造成的損失如何賠償，還是疫情減免房租政策該如何執行，國康連鎖沒有主動提及，彥軍唐久更沒有提出非分要求。彥軍唐久的負責人總覺得要和國康連鎖租房九年，和國企打交道，任何問題肯定會得到公平合理的解決，所以起初沒想著在租金問題上起爭執。

彥軍唐久在第一年的租金到期之前，就聯系了國康連鎖準備支付第二年的租金，然而卻遭到了拒絕，理由是“可能情況有變”，緊接著在租金到期的前兩天，國康連鎖卻發來了解除合同的函件，理由為“調整經營思路”。身為國企的國康連鎖未落實國家在疫情期間關于減免房租的規定，同時對于房屋漏雨造成的損失也未承擔應有的責任。怎么能在對方準備交付第二年租金的情況下，發出解除合同的函件呢！

面對國康連鎖這樣“無理”的操作，彥軍唐久負責人也再不給國康連鎖留情面，要求按合同約定進行違約責任的賠償，并在雙方交涉過程中多次提及漏雨損失賠償和疫情減免房租的訴求。但國康連鎖一直沒有給出具體的解決辦法，而是等到第一年租期結束后，向彥軍唐久催交第二年的租金。彥軍唐久的負責人就納悶了，國康連鎖已經發來解除合同的正式函件，怎么又讓繼續交付第二年的租金呢！這到底是什么“套路”！彥軍唐久的負責人認為，既然交付租金，就得嚴格執行國家關于疫情減免房租的規定，經過核算后再交付，然而國康連鎖并沒有給出明確的答復，只是一味催交房租。令彥軍唐久負責人沒想到的是，因逾期未交房租，國康連鎖竟然將彥軍唐久起訴，請求法院判令解除雙方合同等。隨即彥軍唐久進行了反訴。

法院的判決結果沒有支持國康連鎖請求解除合同的訴求，同時判決國康連鎖按疫情政策規定減免彥軍唐久6個月的房租費用，但彥軍唐久需賠償國康連鎖逾期未交房租的違約金，每日按年租金41萬元的萬分之五計付，對于漏雨造成的損失賠償，法院認為財產損害賠償系侵權責任承擔問題與本案不屬同一法律關系，且責任主體尚不明確，彥軍唐久便利店可另行主張。

對于法院的判決， 律師提出了不同的觀點。

第一，法院認定唐久不支付租金與貨物受損未獲賠償存在一定關系，也反向證明了唐久未按時繳納租金事出有因，就是因為國康出租的房屋漏雨，所以房屋不具備適租狀態，但在判決中，只認定了唐久違約，并承擔較重的違約責任，但對于國康違約只字未提。

第二，關于違約金的問題。判決中法院認定依照國家相關政策，案涉租賃房屋地處太原市高風險區，屬于服務領域困難行業恢復發展的照顧對象，故2022年7月27號到2023年7月26號的租金由41萬元減免為20.5萬元，但是判決中要求支付的違約金卻是按41萬基數計算的，多計算的違約金，是否構成不當得利？且被告唐久系弱勢群體，與國康簽訂的合同屬于格式合同，約定日萬分之五的違約金，明顯高于國家同期貸款利率3到4倍的標準，國家出臺相關政策，是為了讓像被告這樣在疫情期間經營困難、陷入困局的企業，能夠減輕負擔，輕裝上陣，然而，法院的判決卻反其道而行之。

第三，關于唐久提起的反訴，判決中認定國康僅僅為轉租人，對于其租賃給唐久的房屋，要求另行起訴。合同具有相對性，國康雖然并非房屋的所有權人，但卻是房屋的實際出租人，其在房屋租賃期間，應保障該不動產非因漏雨漏水等不適租狀態導致承租人財產的損失，可以說，在房屋租賃期間，出租人即負有法定的義務，又有合同中約定的義務。而法院在判決中全盤否定，駁回唐久的訴求。