最近，上海豪宅市場，又爆了。

4月21日，融創外灘壹號院二期開盤，204套房源當日即售罄，單日銷售額達99.97億元，成為年內上海單盤銷售額TOP2的項目。

為此，2年都沒發過動態的孫宏斌，也忍不住發了一條朋友圈。

紅色海報確實一片喜慶。

TOP2已經接近百億，那TOP1又是誰？

想必上個月底地產人的朋友圈都被刷屏過了——中海順昌玖里。

一天賣了196.5億元，一舉刷新全國開盤紀錄。

有人調侃：中海一天的銷售額就超過了別人家一年。

在這兩個大爆項目中間，4月初，濱江凱旋門公布積分入圍線，達到113.04分，是上海推行積分制以來，入圍分第三高的樓盤。

該項目三期推出212套房源，套均總價超4000萬元，但吸引了1000多組認購，認購金額也創下了今年新房認購金額新高。

“豪宅當白菜搶”，這樣的盛況，讓人不得不感嘆一句：上海的有錢人實在太多了！

01

話說“人傻錢多”，但上海這批追捧豪宅的人，有錢不假，人卻不傻。

相反，他們是對城市分化、資產保值認識最深刻的一批人。

雖然現在房地產市場持續下行，房屋貶值，二手房價格持續下跌，但李超人提出的房地產黃金定律仍未改變——地段、地段、還是地段。

首先，在四個一線城市中，上海是中國的經濟中心之一，相對而言經濟基礎比較穩固、房地產市場韌性較高，城市本身擁有強大的經濟實力和購買力，這為豪宅市場提供了堅實支撐。

近期開盤實現熱銷的豪宅項目又多位于市中心核心區域。

比如外灘壹號院位于黃浦區董家渡板塊，東接董家渡金融城，西接老城廂，與外灘萬國建筑博覽群、南京路、豫園、世博園為鄰，具有無可比擬的地段優勢。

中海順昌玖里位于上海新天地板塊，這里是上海的城市地標、城市名片，地段價值不言而喻。

濱江凱旋門可是陸家嘴老牌豪宅，項目位于陸家嘴濱江沿線，坐擁的是一線江景。

上述這些區域因為長時間沒有新盤供應，所以新推出的豪宅項目具有很高的稀缺性。

“物以稀為貴”的道理，想必大家都懂。

而且國外的經驗已經證明，這些稀缺地段的資產能夠抵御周期波動，下跌時跌得更少，上漲時漲得更快。

02

價格倒掛是豪宅熱銷不容忽視的因素。

比如融創外灘壹號院二期新房均價為16.8萬元/平方米，對比之下，融創外灘壹號院一期今年二手掛牌均價約22萬元/平方米，倒掛率31%。

一二手房價格倒掛，進一步凸顯了新房價格優勢。

濱江凱旋門和順昌玖里也如此。

以中海·順昌玖里為例，開盤均價17.2萬元/平方米，而周邊二手房如翠湖天地5期最新成交均價為25萬元/平方米，中海·建國里成交單價19萬元/平方米，價差普遍在4萬元~5萬元/平方米。

這也難怪有錢人排隊搶房，買到就賺到！

雖然在房地產市場調整的情況下，豪宅項目倒掛幅度不如兩年前那么明顯，但依然有20%以上的差價空間。

價格倒掛，意味著購買新房可能存在較大的投資潛力和增值空間，購房者愿意為豪宅出手，也是對未來豪宅市場比較樂觀，認為豪宅價格有進一步上漲空間。

事實也如此。

融創外灘壹號院一期2019年開盤時，價格約為12萬元/平方米，而二期的預售均價為16.8萬元/平方米。短短五年時間，均價漲了40%。

03

在地段和倒掛之外，項目品牌可能也是購房者考慮的因素之一。

中海，四大央企之一，無論是深耕布局還是品質塑造，在上海都占有一席之地。新鴻基地產、香港置地這類老牌港資房企，塑造的項目，無論是地段還是品質都有口皆碑。

這些熱銷豪宅中，開發商唯一存在一些不同的是融創。

融創外灘壹號院項目原先為上海董家渡項目，是融創2019年1月從泛海控股收購所得，收購完成后，一期于當年7月和9月就開盤。

隨后，融創出現資金危機，其通過引入AMC將該項目成功盤活，融創在該項目中的持股比例也降至約10%。

但有一說一，融創的產品品質在業內還是有目共睹的。

拿外灘壹號院二期來說，項目在一期基礎上進行了升級，采用了玻璃幕墻立面，實現了超過80%的得房率，并且注重居住的隔聲、保溫等需求。項目還大量應用了創新技術，成為上海少有的高層超低能耗項目。

外灘壹號院二期的熱銷毫無疑問提振了市場信心。

實際上，除了上海的外灘壹號院，北京的融創壹號院此前也實現了熱銷。有消息稱，融創在上海黃浦亞龍項目也將于年內入市，業界對該項目的市場表現也充滿期待。

04

上海豪宅熱銷，可能是房地產市場整體回暖的一個信號。

尤其在經歷一段時間的市場調整后，豪宅市場的活躍可能表明投資者和購房者信心的恢復。

在這個過程中，政府也有意為這些豪宅入市創造有利環境。

去年5月，“云錦東方”事件引發上海對豪宅項目上市的短暫限制。

今年起，政策傾向于鼓勵高品質住宅建設和銷售，推高了豪宅市場的熱度。

不過，上海豪宅市場的熱銷是一個多因素綜合作用的結果。

這種熱銷現象是否可持續，以及它對整個房地產市場的影響，還需要進一步觀察和分析。

有業內人士就表示，目前這種熱度還局限于內部，未能向其他城市傳導。

即使是在上海，后續還會不會有這種開盤一把清，動輒賣出百億的項目，也仍是未知數。

因為自今年第二季度起，豪宅將扎堆入市。

根據同策盤點統計，上海豪宅市場2024年將有100個單價10萬元+新房項目，黃浦、靜安、虹口等市中心內環內風貌別墅約42個。

這也意味著，豪宅市場競爭更激烈了，購房者可選擇的范圍更大了。

或許，只有那些疊加了不可復制的地段和超級產品力的房子才能讓大佬們動心吧。

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