我生于徐匯長于徐匯，和許多土生104一樣，從小逛最多的商圈不是南京路淮海路，而是徐家匯，對這里有別樣情愫。

早年徐家匯是上海最高大上的法租界西南角與華界的交接地帶，可近似理解為今天六百、太平洋在租界，對面美羅城、東方商廈在華界，并不算標(biāo)準(zhǔn)上只角。

改開后，徐家匯和五角場、真如、花木組成F4——四大城市副中心。

2000年后，花木成了浦東高大上的居住板塊。

2010年后，五角場也起來了，帶領(lǐng)楊浦逆襲虹口。

真如長期爛泥扶不上墻，這兩年才開始有點(diǎn)起色，但爭議依然很大。

只有徐家匯，90年代就已崛起，一度和南京路淮海路四川路并稱四大商圈，寫入我小學(xué)時(shí)的鄉(xiāng)土地理課本。

2000年，是徐家匯的高光時(shí)刻。

1999年底，高大上的港匯廣場開業(yè)，無論營業(yè)面積、建筑規(guī)格還是入駐商家檔次，一下把整個(gè)徐家匯商圈拉升一大步，再和周邊東方、太平洋、六百、匯金、美羅城、匯聯(lián)、新路達(dá)連成一體，徐家匯坐穩(wěn)三大商圈之一的交椅（彼時(shí)四川北路已走下坡路）。

然而2010年后，隨著電商普及，雙十一銷售額連年暴漲，以賣服飾為主的傳統(tǒng)線下商業(yè)面臨巨大壓力。

消費(fèi)者更需要的是場景式/體驗(yàn)式消費(fèi)，吃喝玩樂成了主角。

至于買衣服鞋帽，線下試著合身，轉(zhuǎn)手淘寶下單。

更糟的是，與其他年輕商圈比，徐家匯因城市界面過早定型，再要跟上時(shí)代，持續(xù)更新，就顯得后勁不足。

線下流量，被打浦橋日月光、環(huán)球港、莘莊南北廣場、南方商城商圈、吳中路商圈、七寶萬科、前灘太古里等規(guī)劃更先進(jìn)，占地更大的商圈持續(xù)虹吸。

除了美羅城吃掉百腦匯后，成功業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，成為上海時(shí)尚地標(biāo)，港匯專注頂奢影響較小，其他幾家傳統(tǒng)百貨，都日漸衰敗。

大概10年前起，唱衰徐家匯的聲音，絡(luò)繹不絕。

空有三鐵交匯，城市界面卻盡顯疲態(tài)。

廉頗老矣，能否撐住這昂貴房價(jià)？

我也一度懷疑：曾經(jīng)無比輝煌的徐家匯，今日是否盛名之下，其實(shí)難副？

畢竟，徐家匯是90年代才崛起的后起之秀，沒有南京路淮海路那么悠久的歷史底蘊(yùn)，也不像巨富長堆滿歷史保護(hù)建筑，道路永不拓寬，兩側(cè)百年梧桐，天然具有不可復(fù)制的稀缺性。

徐家匯，真能永不過氣？

直到最近看到六百夷為平地的新聞，我才徹底想明白。

正因?yàn)樾旒覅R這些商場不是歷史保護(hù)建筑，發(fā)現(xiàn)業(yè)態(tài)落后，掙不到錢，自然會推倒重來！

畢竟和地皮價(jià)值相比，鋼筋水泥那點(diǎn)成本，算得了什么？

眼下，不僅六百已整體拆除，將會重建新的綜合體，隔壁匯金和對面匯聯(lián)也在逐層改造。

東方商廈也準(zhǔn)備推倒重來，蓋一座200米高的新地標(biāo)式綜合體。

加上已關(guān)門擴(kuò)建的太平洋百貨，以及即將建成的浦西第一高樓徐家匯中心。

到2028年前后，整個(gè)徐家匯商業(yè)形態(tài)將煥然一新，整個(gè)商圈的空中景觀連廊將完全連成一體，加上地鐵通道加持，地上地下皆可通行。

相比傳統(tǒng)商業(yè)街，當(dāng)代人更喜歡集中在一個(gè)大型Mall里滿足所有需求。

而徐家匯以地鐵換乘站為中心的環(huán)形輻射狀商業(yè)布局，天然比南京路/淮海路這種線狀商業(yè)布局，更符合今天消費(fèi)者的胃口。

加上N個(gè)不同檔次風(fēng)格的大型Mall匯聚在一個(gè)同心圓周圍， 又比郊區(qū)新建的單一大型Mall，更有逛頭。

新宿澀谷池袋，皆如此。

2027年后，哪怕對比梅恒泰+太古匯+靜安嘉里+久光的南西-靜安寺商圈，徐家匯商圈的魅力，也不見得暗淡幾分。

還是那句歷久彌新的樓市箴言：地段、地段、還是地段！

上海城市現(xiàn)代化改造已基本定型，途徑陸家嘴的19號線建成后，規(guī)劃中不再有新線路經(jīng)過4號線內(nèi)的核心城區(qū)，3線換乘站很難再增加，之前在 一文里專門分析過，3線換乘站就那幾個(gè)。

徐家匯在交通上的樞紐地位，不可能改變。

再看位置。

徐家匯緊挨著梧桐區(qū)，區(qū)域內(nèi)和周邊頂級教育醫(yī)療資源高度集中，到靜安寺3站地鐵，南西4站，人廣5站，到更宜居的后花園徐濱也就3站。

別說外環(huán)外的房價(jià)高地七寶莘莊根本沒法比，當(dāng)年并列的其他三個(gè)副中心也望塵莫及。

其實(shí)徐家匯面臨的問題，寸土寸金的上海第一商圈南京西路也遇到過。

但只要地段夠金貴，繼續(xù)拆就是了啊。

太古匯、靜安嘉里，還有正在建設(shè)中的張園，都這么來的。

已經(jīng)建成的，也會繼續(xù)改造，像恒隆、城市航站樓、四季酒店……

說白了，你大爺永遠(yuǎn)是你大爺，哪怕一度落后于時(shí)代發(fā)展，早晚會涅槃重生，而且確定性極高！

有此感慨，是因?yàn)檫@些年房產(chǎn)圈有一種新論調(diào)，覺得地段沒以前那么重要，住宅品質(zhì)才是王道。

因?yàn)樯僮踊?，中國未來不缺房子，甚至連核心區(qū)房子也不缺，缺的是好房子，所以更強(qiáng)調(diào)有沒有會所泳池，裝標(biāo)貴不貴，外立面是不是鋁板玻璃大理石……

為證明這個(gè)理論，會舉例很多黃金地段老豪宅這波跌慘了。

比如南西板塊的中凱城市之光，小陸家嘴的 仁恒濱江，20年前都是廣受追捧的豪宅，如今價(jià)格大跳水。

但仔細(xì)想想，這種投資邏輯站不住腳。

20年前的豪宅過時(shí)了，現(xiàn)在富人看不上，所以都去打新，那現(xiàn)在這些炙手可熱的新豪宅，20年后一樣會大幅折舊，外立面暗淡，會所凋敝，顯得設(shè)計(jì)落后。

特別是未來20年，人類確定無疑將走入AI時(shí)代，現(xiàn)在這些設(shè)計(jì)理念先進(jìn)的樓盤，有多少真正用到AI技術(shù)？

或者說，現(xiàn)在的AI技術(shù)，有多少能在房屋建造、裝修、使用過程中，被成熟運(yùn)用？

20年后，就像你看不上20年前的老豪宅一樣，新一代00-10后富豪，一樣看不上你現(xiàn)在滿心歡喜的豪宅。

這世界遵循熵增定律，事物一定會從規(guī)律變混亂，人一定越活越老，皮膚越來越松弛，房子一定越住越舊，毛病越來越多。

這種把“新”、“豪”、“靚”這些天然的貶值性投入作為核心訴求的房產(chǎn)投資理念，提出的是不可能解決的偽命題，給出的解決方案更不可持續(xù)。

按這么分析，是不是市區(qū)老破小比郊區(qū)高大新，更有投資價(jià)值呢？

關(guān)鍵還是要房子本身特性和購房者需求匹配。

富人（上海2000W+）的預(yù)算，足以在地段、小區(qū)、面積都達(dá)到較為滿意的水平。

尤其那些預(yù)算三五千萬的真土豪，地段哪里都能挑，面積當(dāng)然也要夠大，關(guān)鍵就在小區(qū)新舊品質(zhì)的選擇。

那些地段很好，面積夠大的老豪宅，就容易被新貴pass。

從長期保值升值角度看，買豪宅新盤不一定是最佳選擇，因?yàn)橛袑?shí)力買豪宅的富人，眼光也最挑剔，20年后不一定甘愿做你接盤俠。

除非你的地段具有不可替代的唯一性，比如一線江景房。

如果是朝南看江，江對岸還很繁華，就更稀缺了。

高級中產(chǎn)（上海1000-2000W）的預(yù)算，不足以 地段、小區(qū)、面積都隨便挑。

地段想買市中心，房齡又要新，只能買到100多平的三房或四房，大平層別想了。

想要大平層住的爽，要么地段差一點(diǎn)，要么房子舊一點(diǎn)。

想住別墅，那就只能去郊區(qū)了。

高級中產(chǎn)會怎么選？

多數(shù)人怕還是會優(yōu)先追求更好的居住環(huán)境帶來的生活品質(zhì)。

面積不能小、小區(qū)不能差，位置可以不那么中心，只要周圍配套成熟就行。

這么一來，最受沖擊的還是那些位置好、面積大，但是房齡老的市區(qū)老破大。

初級中產(chǎn)（上海500-1000W）的預(yù)算，選擇小很多，大多數(shù)人會優(yōu)選什么呢？

我覺得是居住剛需，也就是面積。

至少得有個(gè)三房，至于地段和小區(qū)環(huán)境怎么排序，因人而異。

這么一來，最受沖擊的是市區(qū)老破大和郊區(qū)高小新。

最后，（自認(rèn)為的）窮人預(yù)算在500W以內(nèi)，甚至300萬以內(nèi)，這在外環(huán)內(nèi)基本買不到什么好房子，即使能買到90平兩房，小區(qū)也是很舊的那種。

預(yù)算有限，和初級中產(chǎn)一樣，也會優(yōu)先考慮居住剛需，面積不能太小。

至于地段和小區(qū)環(huán)境，一般會優(yōu)選地段，也是出于實(shí)用性考量。

這里說的地段當(dāng)然不是市中心黃金地段，哪怕城鄉(xiāng)結(jié)合部，也要盡可能近地鐵，方便通勤搬磚。

小區(qū)舊一點(diǎn)？

沒事，房子裝修一下就行，你又不睡小區(qū)綠化帶~

站在這批底層購房者視角，最受沖擊的是郊區(qū)高小新。

發(fā)現(xiàn)沒？

綜合來看，最容易被嫌棄的是市中心老破大和郊區(qū)通勤不便的高小新（郊區(qū)旮旯角落的老破小更沒人要）。

反之，市中心高中新（100-150平），和郊區(qū)近地鐵配套齊全的高中新/老破中，未來的潛在市場需求最大。

這是購房市場，租賃市場則不同。

租金回報(bào)率最高的，反而是市中心老破小。

相比郊區(qū)近地鐵老破小，市中心老破小更賣不出價(jià)錢。

因?yàn)橄胭I市中心的，預(yù)算相對偏高，往往對面積和小區(qū)品質(zhì)要求也更高。

目標(biāo)對準(zhǔn)郊區(qū)的，本就預(yù)算有限，實(shí)在沒得選，老破小也只能硬著頭皮上車。

所以市中心同板塊老破小和高大新的價(jià)差，大于郊區(qū)同板塊老破小和高大新的價(jià)差。

另一方面，租客更看重生活工作方便，愿意為市中心好地段（減少通勤時(shí)間）支付更高溢價(jià)。

大部分租客是收入不高的未婚未育打工人，本就為了賺錢臨時(shí)找個(gè)地方睡覺，沒把這里當(dāng)家，所以 面積和房齡 ，都 不重要，只要空調(diào)冰箱熱水器配套齊全，別漏水漏風(fēng)，裝修也還看得過去就行。

如果收入大幅提升，實(shí)現(xiàn)階層逆襲，那還租啥房子啊，一般人都會買房，給自己一個(gè)安穩(wěn)的家。

一減一增，市區(qū)老破小的租金回報(bào)率，反而顯得相對較高。

另外還有潛在拆遷紅利。

比如隨著徐濱這些年強(qiáng)勢崛起，徐濱核心區(qū)土地也基本用盡，夾在徐濱和傳統(tǒng)高大上梧桐區(qū)之間的老公房（東安新村，日輝新村等）就特別扎眼，簡直暴殄天物，不可容忍，動(dòng)遷是遲早的事。

所以如果你手里持有的是市中心老破小，即使不住，也不用著急脫手，因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率勉強(qiáng)湊合，準(zhǔn)沒將來還會拆遷。

市區(qū)老破小最大的對手，不是周圍的高小新或老破大，而是未來政府可能大規(guī)模推廣的保租房——地段和你一樣，房子比你新，租金可能還比你便宜。

這個(gè)角度看，同樣地段，老破大不如老破小，老破小不如高新小，高新小不如高新大，高新大不如高新中。

眼下純投資的話，買豪宅不如買好地段的高中新（100-150平三四房），因?yàn)榭們r(jià)更低（別超2000，最好控制在1000-1500以內(nèi)），完美避開所有剛需段客群，不與未來可能的大規(guī)模保障房競爭，潛在客戶更多，就算20年后變舊，相比兩三百平的老豪宅，也還是更容易找到接盤俠。