之前發了個視頻，播放量快八十萬，但是視頻這東西信息密度低，索性寫一篇文章，騙點流量得了…

特別聲明，本文僅供參考，不代表任何建議。

城市發展方向本質上是個地理問題。

濟南之所以歷經多年發展，最終搞成了油條，這是城市、ZF、市民三方共同選擇的結果。

濟南的地理大家都很熟悉，南是山脈，北是黃河，在戰爭年代，濟南是當之無愧的軍事要地，在燕翅山放上兩門大炮，敵人在北部就不好進攻。

再此特別說一下成都，他就是標準意義上的烙餅布局，沿中心一圈圈擴散，非常標準，因為成都地處盆地，而濟南身處丘陵。

這就注定了，濟南將成為油條，成都將變成烙餅。

在上一個20年，伴隨著人口極速增多，數百萬濟南人也不可能都住在大明LAKE附近，這就逐漸形成了“中疏”的方針。

疏要有方向，向南疏散人口有山脈以及水源涵養地的制約，所能承載的人口有限。

更關鍵的是，疏散了除了人之外還要有產業，否則這么多人還要在老城工作，疏也白疏。

我相信任何一個腦子正常的人不會做出在南山上蓋工廠的打算，單是成本也頂不住…

向北，這么說吧，別說20年前了，現在你喊別人往北搬都沒幾個人呼應，除了因為交通原因和政策原因外，而且還有點民俗因素。

所以，只能向東和向西，這就是我們經常聽到東拓西進，以及后來的中心城區、東部城區和西部城區…

也就有了西客站唐冶龍奧等等一系列的新興板塊，其實如果按照20年的尺度算，其實緯十二路、二環東路也該算新城的…

因為我入行的時候，水泥廠的陽光城100剛開始賣沒幾年。

那么問題來了，為什么在當下，濟南不但繼續向東，反而又多出來個北，西反而動靜小很多，南我感覺不用講的，本身是搞生態的，好像也不能削山平嶺…

比如高新東區和起步區

我的看法是，東和北兩者功能類似，但是定位有所不同。

之所以說功能類似，是因為他們都有點智能工業、有種莫名的高瞻遠矚，比如北部有BYD，東部同樣有各類汽車，搞GDP貌似都是他們的主業。

之所以說兩者的定位略顯不同呢，是針對的資源屬性略有不同。

所謂東強，更像是爭奪省內資源的橋頭堡，以及把濟南下屬兄弟們籠絡到一起的手段。

所謂北跨，則更像實驗區，更像是搞GDP的基地，省外資源多點，前幾天我看新聞，連新加坡都對接上了…

另外，北部拓展了濟南工業用地指標，能落地更多的項目，這應該算是省內給予濟南的福利，至于對標新聞也經常提，前兩年是雄安，這幾年多了個南沙。

但是你要是說濟南往北發展，我認為這是不妥的，北部更像天上掉的餡餅，跨越式發展，并不像東邊一直在延伸，而且這延伸是大家能預料到的。

談到東和北，一定有人談論西部，其實西更像東的鏡子，把西講明白了，東也就不用說了。

西之所以沒能成為重點方向，我總結三條因素，而且每一條都非常難解決。

1.空間發展問題

以高鐵西客站為起，繼續向西10公里，就抵達了聊城，大家可能不知道什么概念，簡單做個對比，如果從孫村奧萊向東10公里，離著章丘老城還遠著呢，何況章丘也隸屬于濟南。

也就是說，如果繼續向西，最多發展10公里，在發展就不是您大濟南的地界了，這里還沒說耕地啊濕地的等要素。

有人可能會問了，拐個彎，長清齊河怎么說。

僅從態度上來說，長清不如齊河，畢竟齊河還針對濟南搞了個城南新區，大長清貌似沒這動作。

而且大家都能看到，長清和濟南的聯系不怎么緊密，路網對接都算是問題，更關鍵的是它本身實力有限，和東部的章丘放到一起沒啥可比性。

齊河呢，大概像一位純情少女，而濟南則更像渣男，過去眉來眼去，濟南這個渣男現在大概有點別的想法，

齊河把家底子都搬到濟南旁邊了，而大濟南基本沒什么反應的，我的猜測是因為齊河現有的工業產能略顯落后，濟鋼都不要了，好像也沒必要非要齊河那一灘..

何況現在還有起步區和萊蕪呢~

至于德州不放以及喝水等問題，可能是也是原因之幾，所以這些年齊河這事很久沒聽過了…

至于濟南是不是想很多人講的“依然很想”，暫時從動作上看瞧不出來…所以空間的成長性成為第一個問題。

2.城市群的問題

算數人人都會，從GDP上看，泰安優于聊城，淄博優于德州，而且從更高的層級看，把淄博泰安抬起來，資源大概率跑不出省。

但是，腹黑的來說，如果把德州抬起來，有沒有可能別人跟著天津混了，如果按照德州視角看，距離河北石家莊和直轄市天津也不太遠，京津冀的聯絡感更強。

騙騙別人就行了千萬別騙自己，能力允許的前提下，你愿意去當海河英才還是當濟南韭菜？

甚至有沒有一種可能，西客站之所以沒對接上京津冀，是被德州的天衢新區截留走了？

更為關鍵的是，在單純的距離上東南這兩個更優勢，千言萬語變成了規劃上的一句話，率先推進濟南、淄博、泰安一體化建設，地鐵都要往淄博留接口了…

說的更直白一點，XX一體化以及都市圈像是勢力劃分，兄弟們的勢力范圍都畫明白了，不要搶來搶去，好好發展別打架…

同理，比如2007年就提出的青濰一體化，看了吧，這邊往東，那邊往西，主打一個匯合..

3.濟南城市核心的變化

政務核心在龍奧，在萊蕪劃歸濟南后，地理核心變成了唐冶，繼續向東發展除了能夠支持濟南淄博泰安一體化建設外，更可以帶動新來的萊蕪，以及綜合實力很強的章丘（章丘實力比長清強不少）、北側的未來之城起步區。

這一點是繼續向西，或者說以西為重所做不到的。

其實講了這么多西，連帶著說了很多東部的事情，基本上可以總結一下。

西部能做的，東邊一樣可以，西部做不了的，東部依然可以。

至于西客站道路寬住起來舒服或者我就樂意，本號也寫過西客站的廣告，可以翻著看看，激發一下共鳴…

談完了西也就談完了東，下面說一下北

講北部的發展必須要扯上房價，因為有些人嘴里的發展已經魔怔了。

1. 如果你的發展指的是房價增長，我建議您直接購買雄安新區，因為雄安新區的資源大概相當于十年后的濟南北。

其實用十年后也有點不符，畢竟濟南北也不可能有大量的央企啊大學啊入駐，這里大概指的是資源注入和建設程度。

現在的雄安新區，大概是就是十年后或者二十年后的濟南北，論城建沒的說，論房地產更是沒的說

亞洲最大的高鐵站，京城名校，大量央企分企，硬件設置超一流，國內一流，城建方面放眼世界也得是一流，確實沒的說。

但是與之對應的是，這地就沒有房地產。

雖然說也算是放開了，滿足條件就可以買，價格也不高，只要你是北京疏解人員，大概在18000元/平，還是現房發售。

但網上很多視頻也顯示了，大街上人不算很多。 網上有個網紅叫粥餅輪，和周董很像，就在雄安，你看看得了…

這地根本就沒有房地產，所以也沒的說，

所以，起步區對標的地兒都沒啥房地產的概念，你怎么篤定起步區能投資乃至增值？

而且從我看待類似的起步區，這種以實業為主的城市模式簡直是房地產模式的天敵。

房地產講產業不假，但是很少有人告訴你，房地產所青睞的產業往往是高杠桿高成長的產業。

收入豐厚也只是必要條件之一，還要從業者眾且集中，最好是錢是大風刮來的那種，才有可能興旺房地產，比如當年的螞蟻金服，就是因為要上市，所以把周邊的房價硬生生的推高了很多。

同樣的道理，你聽過房價何時因為旁邊開了個工廠而抬升了，一般都是去維權的….

而濟南起步區恰好就是“開個工廠”這種模式。

多數項目以實體經濟為主，哪怕是研究院也不是來走穴的，正兒八經研究東西的，成本本身不低。

知識確實創造財富，但財富讓資本給帶走了…比如各類創投私募，妥妥金融。

所以說，不管是從人才引入的角度來看，還是從雄安的現狀看，還是從起步區天量的土地看，我感覺某些人由發展引申出房價有看頭是依據不多的….

雖然我沒展開，但是前面提到的三條其實都很關鍵，開車去遛一圈就知道了，再說了，房價搞的很高，人才來濟南干嘛？

至于實驗中學，會展中心，運動中心等一系列的東西，功能上和雄安沒啥本質區別，甚至雄安還高好幾個檔，本質上是來讓人才安居樂業，疏解部分功能。

光搞一次亞洲規模的會展，不管是放到濟南東還是濟南西，光堵車不得堵哭了…

本質上還是做實業搞GDP的地方，離著房地產著實遠點…

第二如果你說北面的發展指的是，道路更寬闊，設施更多，未來家門口就可以找到不錯的工作，醫療教育全配齊，那絕對沒說的，一點毛病也沒有。

正如濟南北是未來之城，明日之城，那確實沒錯，發展模式都是新的…

至于未來的起步區是不是拳打西客站，腳踢大唐冶，個人感覺談不上，因為完全是兩個層面的東西。

不過，鑒于好多人特別喜歡分出高下，特喜歡談十年以后，我就簡單算了算。

以2023年高新區的GDP和增速為底，到2035年，正好要比起步區的2035年預期目標GDP高出55億…

注意起步區這是預期目標，這東西官方文件都有數，如果你感覺很陌生，證明你擱這葉公好龍呢..

當然，很明顯高新區不能代表整個東部，所以我就沒選歷下，當然起步區也未必完全代表北，沒準后面又擴容了。

但是有一點可以對比，起步區的面積是798，高新區的面積是318，如果同樣的面積GDP類似，這能說明起步區更厲害嗎？

所以，這個北以后比東強的結論是通過看效果圖得出來的嗎？好多人整天張嘴十年后，閉嘴大格局的，咱說倒是算算賬，尊重一下數字成不成？

前面的數我算了好多遍，退一萬步哪怕算錯了，或者少算兩年，但至少從GDP上看，十年后的北依然不如東。

順便說一嘴，按照七普的數據，高新區只有40萬人，2023的GDP是1767.3億，大可對比..

要是非比誰的城建更新，數字化更強，產業更新，布局更完善，密度更低，規劃圖更泫，XX萬一當不得沒準搬遷到北邊（搬了再說成嗎，），農田太多扒拉扒拉….

這些東西叫后發優勢疊加政策優勢，根本就不需要對比。

至于XX會越來越好，上到國家下到個體，這句話適用性太廣，簡稱廢話。

所以，還是那句話，這里的發展更好究竟指的是什么，多數人純純印象流，主打看效果圖暢想宏圖偉業，當然是起步區更厲害了…

至于你非要說起步區更厲害，再掏出長江新城等亂七八糟的例子出來，那也隨你，起步區也和我沒啥仇，我說東邊強也沒人發獎金。

當然你說五十年后北能碾壓東西南，我感覺你說的沒錯，不過還是略顯保守，反正一點根據沒有，還不如直接說濟南變美國首都算了。

再此我再加一段：

很多關注規劃的票友。總是對凝練感很強的話語表達相當充沛的感情，實際上在相當多的城市里，像濟南這樣的攜河發展，什么北跨，什么行政中心北遷不是啥新鮮詞。

從西安的現狀看，自行政中心北到涇渭河以后，沒什么大感覺，包括截的圖，你把西安替換成濟南，感覺幾乎是一樣樣的，而且我看了看，北跨了小20年了..

什么萬億城市拉開城市框架什么攜河發展什么產業發展，什么優質資源等等，不能說一模一樣吧，起碼大差不差。

至于怎么樣您在微信搜一搜“西安各區房價”也就明白了，這東西就不細究了，畢竟我這號也不是西安地產觀察，自己去瞧瞧就OK了。

最后再提示一下，實際上從很多城市新區的現狀能看出來，路上可能不會像唐冶的車這么多，你不同意的話可以用手機看看視頻。

仔細瞧瞧起步區對標的這地，究竟有沒有生長成你想要的樣子…

至于這幾天的拆遷啊以及丁太魯系列建筑的宏偉藍圖，濟南已經有第一個對標物了，那就是融創文旅城，東西是好東西，但成型的時間有點久。

比如現在的文旅城濱河酒吧街，我看著還關著門呢

最后總結一波

每個方向都很好，但把有限的投資放到最能起作用的地方，這才叫明智…

濟南如果有帝都那樣的資源，我相信別說長清了，連平陰房價都得像通州看齊，齊河房價都要破三萬，不是亞洲一流的資源大可以送給別人…

但是可惜的是，濟南就是全國20位上下的城市，這才是發展現狀和受限窘境，雖然很努力四面開花，但是很明顯，難度是很大的…

所以，我們看到的東部一直在變長一直在擴張，有沒有一種可能，因為其他方向都試過了，發現只有東邊才能攢勁呢？

當然本文相當多的內容沒放官方文件，畢竟把文件拿出來咔咔一解讀，好多人不怎么樂意看，就比如鳳凰路環境那個文件，光文件就300多頁，公式就有七八行這么高…

這東西有不同意見很正常，直播濟南下面還一大堆反對意見呢，本篇錯別字多點，大家湊活著看吧，我這篇文章大可水成N篇，但是確實沒啥意思~

比如濟南西為什么不如濟南東

比如濟南北為什么不如濟南東

比如濟南南為什么不如濟南東

濟南北跨為什么置業沒關系？

有不同意見，希望能講講一二三，我也想學習一下，有些人整天感覺感覺的，這就挺沒勁的。

最后五一快樂，講真，油條確實挺堵的...