歷史不會簡單的重復，但總是驚人的相似。

似乎一日之間，樓市預期開始徹底逆轉。但一切早有預兆，政策在今年430政治局會議后就開始發力了

講真，畫餅不可怕，可怕的是連餅都不愿意畫。

樓市看空大軍們，未必是真的堅定看空，絕不動搖，只是現階段的政策，還沒有精準戳到他們的痛點而已。

調轉船頭，說難確實難，但只要有一個足夠大的事件驅動并持續的提供動能，一切皆有可能。

說白了，就是有沒有，真正能稱之為重磅的政策。這沒什么好回避的，不是鼓吹，而是高估了政策的影響力，低估了市場的耐藥性。

一救就起，甚至是房價瘋漲的年代，早就過去了。什么樣的政策，才能真正做到行之有效？咱也不知道，但工具箱里，還有的是工具。

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01

二線最猛救市組合拳

之前住建部也反復重申，充分賦予了城市調控自主權。

會才開完，地產小作文，也應聲而出了

樓市下猛力，目的只有一個穩住市場預期，穩預期等于穩房價，穩房價等于穩地方GDP。假設企業都不敢拿地了，政府余糧不足，可以想象兌現力會慢成啥樣

來看看4月初至今，南京自上而下響應的一系列組合拳，前后出臺15條+（且目前還在持續追加），堪稱救市最猛烈的一次

從前面高層的喊話，也能感受到此次政府救市的迫切性

供應端到需求端再到金融信貸端，360度無死角全覆蓋，確實也是當下市場呼吁了很久的，B端，C端，G端，都在等

1、需求端

5月1日，南京住房公積金發布《關于都市圈住房公積金貸款和提取政策的公告》，南京都市圈9城公積金互認互貸。

適用城市包括常州市、鎮江市、揚州市、淮安市、蕪湖市、馬鞍山市、滁州市、宣城市。根據政策文件，南京都市圈其他城市按規定繳存住房公積金的在職職工，在南京市行政區域范圍內購買自住住房，向南京住房公積金管理中心申請住房公積金貸款，南京住房公積金管理中心按規定為其發放住房公積金貸款。

現在力度口子給的很大，就差印個大字報：“歡迎都市圈朋友來寧安家落戶”

緊接著，5月11日，南京正式發布落戶新政《關于合法穩定住所落戶有關事項的通知正式印發，南京進-步放寬落戶條件。

在本市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶，有效期3年。通知還明確，在南京市城鎮地區擁有合法穩定住所(即取得合法產權住房)人員，可以申請本人戶口遷入該住房，其配偶、未婚子女、父母(超過法定退休年齡或已辦理退休手續)可以申請辦理戶口隨遷。

文件出臺后，把很多人買房（家庭）落戶的問題，也一并給解決了。父母也可以跟著沾光，一并隨子女遷入南京。

2、供應端

5月10日，南京出臺《南京市規劃建設保障性住房實施方案》完善住房保障體系，明確籌建方式，可適當改建或收購存量住房用作保障性住房，盤活利用閑置士地和房屋。

優先供應最困難的工薪收入群體，再逐步擴面至整個工薪收入群體等。

讓城市低收入人群也能安心住上房，可不要小瞧保障房，現在政府建設的保障房質量都蠻高的，除了一些硬件設施可能無法跟商品房比，但基本的配套都是齊全的。

這還沒有完。

近日市場有消息稱，鑒于此前安居以舊換新成效顯著，南京住宅“以舊換新”樓盤范圍可能擴大，且不限于國資項目。目前ZF已經在向各家開發商征集項目報名，參與以舊換新，優先考慮今年已拿地或者承諾拿地的房企。

后者消息沒有直接實錘，但說法也很有意思，優先考慮今年已拿地或者承諾拿地的房企，其他項目也可以一并先報上。

中文的博大精深在于，不否認，某些時候，我大膽且片面就當你承認了。

買房人解決換房問題，房企解決去庫存問題，ZF解決賣地問題。以舊換新等于盤活了整個樓市的鏈路，一石三鳥，非常之高。

但具體的細則，二手房評估價還沒公布，猜測后面以舊換新，如奧體建設、棲霞建設、保利、中海、華潤、招商等國央企都能參與其中。

3、金融信貸端

“鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸，減輕資金鏈運行壓力。”

“引導金融機構，加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。”

“結清首套貸款，二套執行首套房貸政策。”

對開發商展期、續貸；

對購房者下調房貸利率，降低首付門檻

對賣房者紓困，以舊換新，穩定房價

以文件形式把這些松綁政策明確下來，且公開報道的，南京是第一個。

除了以上這些政策之外，南京可能正在研究推行跨區房票安置，像建鄴區房票安置，最高可獲得15%購房獎勵

這樣做，能進一步激活市場，有利于新房流通和改善需求的置換升級。

還是那句話，畢竟是省會城市南京，只要下定決心，沒有救不起來的市場。

02

沒有人能抄底真正的底部

越是政策迷離期，買房人越是糾結不定

當下樓市確實出現了意見分歧，繼續看空派，覺得樓市就要b盤了

并且這個時候如果你在勸別人盡快買房，或者說房價還要繼續上漲相信馬上就會有一大群人罵你

反之，如果你說一句房價B跌，樓市泡沫即將破裂，就會有一群人給你點贊，夸你有眼光

有時候，真的建議大家看看《烏合之眾》這本書，我們是群居動物，但是我們要有獨立的思維，不能跟隨大眾的潮流去判斷一件事情

看法很簡單，樓市的邏輯其實和股市差不多，別人貪婪的時候我恐懼。同理對于樓市也是一樣

熊市適合換房，買房；牛市中賣房才是對的，這是最簡單的道理

當然了，這只是對于剛需來說是買房的好時機，因為樓市陰跌這么久，基本已經到了相對低谷

如果你現在有想買婚房的打算，或者想賣舊換新，賣小換大，個人認為現在是個不錯的機會

畢竟政策面已經釋放了眾多利好，南京首套房貸利率降到了3.45%，首付比例低至2成，買房還送補貼，以舊換新，房票安置跨區選房等

韌性都是貪婪的，很多人上來就問底價，請記住，沒有人能真正抄底所謂的底部，相對底部就已經趕超80%的人。

等你反應過來所有人都愿意進場，其實你也喪失了機會，買到的價格也不可能是低估期的價格，市場瞬息萬變，買過房的人應該都能切身感受

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03

買賣雙方預期發生變化

前不久，中共中央政治局召開了一次關鍵性會議

會議中對房地產市場再次強調了去庫存的重要性，并提出了“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”

這一政策導向不僅為當前樓市指明了方向，也給予地方更大施展空間，因城施策，精準施策，防范系統性風險發生

結合南京國資下場涉水“以舊換新”這件事就能看出，政府是下了大決心要穩定市場預期的，不可能任由市場繼續這樣萎靡下去

預示著樓市也必將會迎來觸底企穩的新階段

為啥？

看兩個數據。

1、南京二手房成交量在逐步向好

據統計，南京二手房成交量持續上升，4月南京全市二手房成交量10195套（含高淳、溧水），環比上漲19.1%，連續2個月上升，成交量也創今年月度新高

2023-2024年南京二手住宅成交量價情況

數據來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡

市場整體熱度雖然有回升，但更多是以價換量，說明預期還是沒上去

要找回信心，要發展經濟，重磅的政策一定會出，直到把市場救起來為止。

此前國常會對房地產定調，是這么說的：

房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局。

言外之意，既然救市是勢在必行，那么就不能再扭扭捏捏擠牙膏了。

至于舉措，一、二線城市解除限購，降低交易稅費、公積金利好、首套房下調利率，政府下場收房，批量收二手，做保障房，并且激活置換鏈條；

這次是一連串的發力，全部打通，不再像之前一樣盲猜。

2、南京部分板塊二手房價，開始觸底回升

以河西為首的優質二手房價格相對穩固，某些頭部二手房甚至止跌回漲，不降反升

位于河西中板塊的華新城璟園，近期成交的一套建面約170.23㎡的三房戶型，成交單價是78130元/㎡，創小區近十個月以來最高成交價

同樣河西中保利云際花園，近期成交的一套建面約143.01㎡四房，成交總價825萬元，成交單價57689元/㎡

而同樣面積，去年底成交的單價是52814元/㎡，成交總價750萬元，前后對比漲了75萬

河西南星八客之一的佳兆業城市廣場，去年低谷時二手房一度到3.5萬/㎡左右，現在二手房價成交價穩定在3.9-4.3萬/㎡，相比去年成交均價普遍反彈了3000-5000元/㎡

3、一些房主信心逐漸恢復，覺得沒必要賤賣，撤回掛牌，轉為觀望

河西南華僑城天鵝堡，一套161平的房源，之前掛牌718萬，現在下架。

綠地海珀一期123㎡房源，此前掛牌530萬，由于市場變化，房東暫不出售。

按照目前的情況，南京樓市回暖不是遙不可及

1）在銷售端，推動“以舊換新”，“降低房貸利率”等利好，刺激你買新房。

2）在土地端，減少供應，讓以后新樓盤越來越少，慢慢供小于求，且都是主城低密度、高品質新房，你覺得價格會比現在便宜嗎？

所以，你說房價會回暖嗎？我感覺很有可能！現在有自住需求的人，還是可以買房的，難道：非得等到全款優先、捆綁車位的時候，再買房嗎？

或許會有人說，市場好像沒有想象中那么火，那是因為購買力的口子還沒完全釋放出去

這次政策組合拳出來后，市場一定會有所反應

買房就是一種博弈，如果你有能力，有自己的基本判斷，確認好價值，就利用情緒的反復波動，壓業主的價格

不然，等到市場真的出現一致性共識的時候，你很容易追漲殺跌

況且等“”以舊換新”全面鋪開之后，案場聞風收回優惠也是大概率事件，經常看房的人應該很清楚

04

知足常樂，有多少錢辦多大事！

房子就像衣服，你喜歡、想買，還不夠，衣服的尺碼也得合適才行

300萬預算、500萬預算、1000萬預算、2000萬或者更高的預算，對應的板塊、樓盤都是不一樣的

再細分到需求上面，500萬預算，你對投資、居住、圈層、學位、金融的需求不同，對應的板塊、樓盤也有差異

我一直跟買房人說一句話，沒有錯的房子，只有買錯的人。大家對市場要有基本的常識判斷，不要人云亦云，有多少錢干多大事。

不少人上來就問“能不能買？”“底價多少？”這個命題不夠客觀，需要根據你的訴求具象化

優先關注的點：學校？通勤？配套？又或者改善？單純圖便宜，拿房早

再說“底價”，買房對價格都很敏感，這個可以理解，但要結合項目每個階段的營銷節點、剩余樓層，活動促銷，客觀分析房源價格

加上現在一些樓盤需要簽保密協議，實際成交價并不透明，這就導致沒有人能知道到底多少，你只需要關注你的價格不高于整個板塊均價即可

另外，線上回答再好，不如親自到線下考察2-3次，砍價找對人、靠譜很關鍵

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04

買房避免這三點

不可否認，買房賺錢這件事，變的越來越難了。 但你想過沒有，為什么多數人 買房賺不到錢，難道是房地產不行了？ 樓市再也起不來了？

1、選錯房子

對于想在這個城市生活安家的人，選錯房子很可能幾年都翻不了身

選擇什么時候去買？選擇哪些地方去買？比整天糾結更有價值

一些現實問題，結婚需不需要房？小孩上學需不需要房？遷戶口需不需要房？當然這些你不考慮，無所謂

而未來，只有核心城市核心地段才有持有價值，也就是說，如果你當下做了錯誤的決定，未來你可能不僅不能賺到錢，甚至還會虧錢

如何選對房子，一般看兩個數據，一個是人口，一個是產業，這也是為什么最近小行、雨核-軟件谷流速快的原因

2、踏錯行情

這點也很好理解，無非就是錯過抄底時機，又偏偏在高位接盤

比如最慘的就是前兩年，2019-2021年買房的那批人，現在房價回跌到了5年前那會兒，除了高位站崗，別無他法

前幾天杭州剛放開限購，就有粉絲問杭州是不是可以買了，我明確說杭州泡沫還沒擠干凈，房價補跌才開始，在等等。但如果你非得進場買，沒人攔著你。

南京恰恰相反，去年就放開了限購，房價平均跌幅30%以上，部分遠郊板塊達到40%甚至更高，屬于嚴重超跌，可以大膽進場。

3、負債思維

負債的本質，其實是通脹。現在的錢，跟30年后錢一定不是一個概念，所以你的房貸還到最后，只會越還越少

所以，無論是全款，提前還房貸也好，我只能說，這筆錢不如留著應急，或者拿它用作本金，去撬動更多低利率杠桿，去置換更保值的房子

南京作為長三角中心城市，基本面不差，市場一定會好轉，但等到全面復蘇，普通人也失去換倉機會，難道大家都忘記當年5成、8成搖號，給茶水費時代了？

市場在悄悄抬頭，而有些人還在固執己見。殊不知，像南京現在這種似火非火，局部回溫的狀態，恰是給普通人進場騰挪時間。

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