5月15日，地產(chǎn)股迎來了新一輪的翻紅。

翻紅的背后，又是地產(chǎn)的小作文：

“相關(guān)部門正在考慮一項計劃，讓地方城投收儲地方開發(fā)商尚未售出的存量住房，并用于保障房。”

收儲的資本金中，20%為自有資金，80%為銀行。并且，將予以2%左右的貼息，來降地方城投加杠桿的資金成本。

這個計劃的威力在于，地方是用收購的邏輯來降低地方存量，但財務邏輯確實類似收儲邏輯。

不能虧的。

因此，收儲計劃的對象，基本可以明確為出險開發(fā)商。

過去我講保交樓的時候，也說明過盡管保交樓為地方要務，但保交樓仍然有一本財務賬：

能夠參與保交樓的項目，剩余貨值必須大于剩余工程造價。所以，我們也看到盡管保交樓持續(xù)推進，但仍然有大量出險項目不能參與“保交樓”，或者說遲遲無法“排上號”。特別是外環(huán)項目。

保交樓工程，有助于市場修復信心。但也存在弊端，地方動用大量資源增加了城市外環(huán)存量，并不利于地產(chǎn)市場發(fā)展。

因此，收儲出險項目改造為保障房，就成為兩全其美的辦法。

不僅可以用“較低價格”收儲出險項目，還能明確區(qū)別出“商品房”和“保障房”兩個產(chǎn)品線。

根據(jù)“購買力”完成各自維度的“居者有其屋”。

一旦如此，純商品房的供給量將立馬斷崖式下跌，再加上其它工具，市場活力就很容易被激活。

因此，小作文雖小，但力度是極大的。

盡管真假未定，但救市預期已經(jīng)被營造，全面修復地產(chǎn)也只是時間問題，只是我們不知道在憋什么大招。

不過，收儲存量房的預期，也僅限在核心城市。

在我看來，不管是降利率、降房價、給補貼、以舊換新、收儲存量房等任何策略，都不如提高收入來的直接。

在過去，我們的房價收入比達到了48倍，還是很多人加杠桿沖進房地產(chǎn)。不僅僅是房地產(chǎn)“只漲不跌”的預期，背后還有一個是“通脹收入預期”。

根據(jù)慣性，我們隨著收入的不斷增長，家庭負債率會從70%降低到20%。

如今，我們的房價收入比跌到了28倍，依然很多處于持幣觀望。本質(zhì)上還是購房者的預期太差了。

對房價沒信心，怕過去的努力白費了。

對收入沒信心，怕未來的幸福搭進去。

所以，在購房者的收入信心和市場穩(wěn)定沒能得到修復，地方無論采取何種操作，基本上都是短期刺激，無法在根本上解決地產(chǎn)問題。

先收入通脹，再通過通脹化債，基本唯一解法。

當然，發(fā)錢也是好辦法。

不管是08年的四萬億，還是16年的棚改貨幣化，本質(zhì)上都是通過擴大投資變相發(fā)錢拉動內(nèi)需刺激市場。

人們沒有富裕到，把房子當“消費品”。

學習強國，走進新時代