昨晚和某國企投資部中層、民企開發商一起喝酒，聊起來最近的樓市政策、金融政策：

• 政府下場收樓補充保障房
• 50年超超超長期國債
• 史上最寬松首套首付比例
• 下調個人住房公積金貸款利率
• 各行自行調整商業性個人住房貸款利率政策。

雖然信息量很大，但從行業內人士來看：

1、地方城投打折收購爛尾樓或者困難房企不是啥新鮮事。

鄭州、廣州、昆明等好多城市都有過這種操作，很多是市場行為，國企也會請專門的資產評估公司做評估，有的賺才會做。

江蘇某城市就先后推出房屋“以舊換新”活動，舊房由地方國企收購后，改造為人才房和保障房，舊房款直接用來抵新房款，買賣都由地方國企為業主一條龍操辦。

連舊房評估費都不用業主承擔。

2、保障房工程、安居工程都是國家十四五規劃鼓勵支持的行為。

至于錢嘛，地方城投出一小部分，大部分都有國有銀行、專項資金、專項債來解決。

以后房改雙軌制，新房改一方面大力保障性住房，一方面鼓勵改善性住房。有錢就買貴的，沒錢國家給你兜底，大庇天下寒士俱歡顏，居者有其屋，大家都有房住。

丈母娘們再也不擔心女兒跟著窮小子連個住的地方都沒有了，趕緊結婚生娃去。

3、接下來很長一段時間，政策以穩樓市、去庫存為主。

以后城市建設和規劃更多是存量資產盤活和城市更新改造為主，既不會大興土木，也不會大拆大建。

2024年4月30日，財政部辦公廳和住房城鄉建設部辦公廳又發文關于開展城市更新示范工作。

進入5月，我的業務和飯局一下子井噴了。

4、很多地方的租金購房收益比都上漲了，西安很多小區年租金和房價比已經超過2%，再努力努力就超過存款利息了。

2018年我家附近的小區的兩居室只能租到1800塊，現在已經是2500塊起步了。

5、隨著水電油氣等公共服務漲價潮來臨，小城市的低成本生存優勢越來越小。

土地財政的地位短時間不會變，以后更多還是看人口，所以西安政府還是要努力創造就業機會和高薪工作，人就留下來了，城市才能更有希望。

未來各個城市之間的競爭與人口遷移的方向，更多比拼的是軟硬環境，就看誰有更多高質量的產業鏈和就業機會。

新一輪中國城市之間的差距，也將迅速的拉開。

6、還有很多不明情況的網友認為刺激政策還遠遠不夠，接下來還會減免契稅、買房貼息、首付無息分期，政策永遠不缺，沒有最松，只有更松。

看到這么多天真可愛的小伙伴，我特別想賣課。

就以現在西安的城市發展為例，在運營地鐵里程超過300公里，明年很可能超過400公里，還有打通斷頭路、修建公園學校醫院等公共設施，都是靠房地產。

招商獎勵、總部經濟補貼、科技企業獎補、人才落戶補貼、稅收返還，地方經濟發展也是靠房地產帶動的。

地方政府通過專項資金或者貸款完成土地拆遷、土地收儲、通水通電通網通氣等一級開發后，還要繼續投入資金用于修橋鋪路、城市綠化，最后再留點錢發工資和搞招商引資。

所有投入的錢都是借來的，借來的錢最后就要靠賣地回收，相比教育用地、科研用地、醫療用地、工業用地，還得是住宅地能賣上高價格。

在目前土地流拍頻現、樓市前景低迷、房價硬不起來的情況下，還疊加房企暴雷和庫存量大，政府直接發債來回購新房。

既解決了保障房的問題，又解決了去庫存的問題，還可以使開發商緩解資金壓力，國家專項資金專款專用流入房地產形成閉環。

大內之中有高手。

只不過這次政府出手合作的交易對象是房企，是GtoB的生意，還限制了很多條件，和普通滿二滿三的商品房沒啥關系，或者說和已經上車的普通老百姓沒關系。

普通人手中的二手房，是沒人給你托底的。

畢竟一般情況下，計劃的手不會干預市場調節的，等到政府和城投被迫下場收房，肯定不是當接盤俠，而是會拼命壓價以極低價格收儲。

比如說市場價是10塊錢，那就可能按照6塊錢甚至更低的來收，特別是對民營房企，只能斷臂求生或者割肉離場。

任何政策改革或救市行為都是要付出代價，對房地產企業來說，特別是中小民營房企老板。

在拍手稱快之前，最好先想想自己是不是砧板上的五花肉。

但是，降首付比例、降商公貸款利率，會讓很多人一咬牙就上車。

我是比較憂慮繼續加杠桿會導致違約率大幅度上升，特別是對30出頭的年輕人，前途不是一片大好而是很可能過幾年失業。

我不知道銀行是否做足了壞賬準備和敏感性測試，至少在我的視野里，這次這么大幅下調首付比例，是有次貸危機的風險，還可能催生大批背債人。

危機只有發展到最困難階段，才有可能倒逼出有效解決方案。

2024年第一季度某公司置業調查報告顯示，首付買房的女性古比有所提高，其中未婚女性占比最高，達到45.5%。

在很多女生眼里，房子比狗靠的住，狗比男人靠得住。

我干了十幾年的產業地產，引入過產業鏈鏈主，和政府部門草擬過產業聚集政策，遇見了百人規模的企業一夜之間人去樓空，也見過本地企業發展好了把總部搬離到一線城市。

在我看來產業的發展是一個漫長的過程，必須要一張藍圖繪到底，一屆接著一屆干。

發展產業，不僅僅是生產線的增加，更是技術創新、人才培養、市場開拓等多方面的綜合體現。

這一過程需要持續的政策支持、資金輸入，而非一次性的投資。所以，傳統的一次性補貼或者短期融資很難滿足產業發展的需求。

這時候，超長期債券的優勢便凸顯出來。

這類債券具有較長的期限，能夠為產業特別是特高壓、新型儲能、芯片半導體、新型煤化工等高科技產業提供穩定而持久的資金支持，使得企業和政府能夠專注于長期的技術研發和市場布局，而不必擔憂短期內的資金鏈斷裂。

產業發展起來了，才會有更多的就業機會和人口遷入，才能安居樂業，政府才能從土地財政轉變為稅收財政。

希望這次超長期債券的錢能夠固定拿出來一部分認真培育和發展產業，久久為功。

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