日本似乎走出了“失去的30年”，東京房價正在飆升。

2023年，日本東京23區的平均房價同比飆升39.4%，達到11483萬元（約合人民幣555萬元），創下30多年來的新高。

今年5月，東京房地產研究機構Tokyo Kantei 劇透了一些核心地段的房價變化：位于東京地鐵千代田線的新御茶之水站地區，十年前一坪（約 3.3 平方米）公寓的平均價格為 424 萬日元（約合 19.7 萬人民幣），現在已經漲到 1255 萬日元（約合 58.2 萬人民幣）。

日本西部的大阪，大阪站附近的公寓價格在過去十年翻了一倍；中部的名古屋市，類似的公寓價格增長了近 40%。

觀察東京房地產價格，其在 2013 年、2016 年、2021 年以來的價格漲幅，逐漸增加。東京港區多數新房的價格從2016 年至今翻番，最大漲幅是發生在 2021 年以后。

（2019-2023 年東京都區域住宅價格指數，來源：statista）

過去幾年里的最大推手是：持續貶值的日元，以及涌入的外國買家。

自疫情以后，外國買家奔赴東京的熱情一直很高。按照美元計價，近幾年東京房價并沒有漲。

2021年1月，1美元差不多能換 103 -104 日元；而今年5月，甚至能換到 160 日元。短短 3年多時間里，外國人在日本的購買力提高了50%。

另外，雖然日本通膨的跡象已然明顯，但決策層繼續保持低利率，推動了房地產價格上漲。

沒有父輩“失去 30 年”記憶的 90 后年輕人，敢于購買房產。而他們只需要付出極低首付（零首付到一成首付），貸款利率在 0.2%-0.6%。

不僅如此，當局似乎有意識通過大規模城市建設（比如超大型商業綜合體，虎之門hill，麻布臺hill等項目），推動建設更新，推高房價。

比如，允許超豪華酒店集團（比如安縵）建設超豪華公寓（據說最低公寓 183 平米售價 1.5 億人民幣），提高房價天花板。

不禁讓人聯想，2006 年在上海平均房價不足一萬元的時候，湯臣一品開盤售價 13 萬每平米。

日本核心區域的房價雖然漲了不少，但沒有對比就沒有傷害，優勢依然明顯。——價格低于新加坡、紐約等國際大都市，租售比也更可觀。

日本房地產研究所曾在2023 年10 月把各城市的公寓價格編成指數，其中東京高端港區的價格設定為 100，相比之下，倫敦為 205.4、紐約為 142.9。東京的價格依然是很低的。

與此同時，根據全球生活成本數據庫 Numbeo，東京市中心公寓的租金回報率約為 3.2%，而在千代田或者港區，10 年樓齡的公寓租金回報率能夠達到 5%-6%。

橫向對比回報率，新加坡約為 3.1%，而中國香港約為 1.8%。

這么看，東京的房價似乎比中國多數城市的價格更合理。

但日本的問題也非常明顯。

據日本總務省發布的土地住宅統計報告，2023年日本全國的空置房數量超過1000萬套。

更駭人的是出生率。2023年日本新生兒為75.86萬人，較前一年減少了5.1%，創下有統計歷史以來的最低水平。也就是說，出生人口比不上死亡人口，妥妥的負增長。

如今的日本，人少了就到處捉襟見肘，除了東京圈屬于“過度遷入”，多數地區屬于“黑洞型自治體”。

據日本4 月人口數據，東京仍是日本 47 個都道府縣中唯一一個近一年人口凈增長的地區，也是支撐租金的核心因素。

也許，日本的未來也要指望老外了。