重慶國企又要批量收購商品房了。

為什么有個(gè)“又”字呢？因?yàn)樵诮衲瓿踔貞c已經(jīng)收購過一批了。

PART.01

今年2月，重慶市租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)暨住房租賃基金首批收購項(xiàng)目簽約儀式舉行，重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源。

重慶收購這批商品房錢從哪來的呢？來源于央行的“租賃住房貸款支持計(jì)劃”。

2023年底，中國人民銀行部署在重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個(gè)城市開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)，設(shè)立總額1000億元的“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，引導(dǎo)試點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)向試點(diǎn)城市專業(yè)化住房租賃經(jīng)營主體發(fā)放長期限租賃住房購房貸款，用于批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。

重慶首批收購4207套商品房，正是“1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃”在重慶的試點(diǎn)落地。

根據(jù)公開報(bào)道的消息，重慶首批收購的7個(gè)項(xiàng)目的房源集中在軌道交通站點(diǎn)和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、院（醫(yī)院）區(qū)等“一點(diǎn)四區(qū)”人口聚集區(qū)，以70平方米以下小戶型為主，預(yù)計(jì)今年下半年開始陸續(xù)投入運(yùn)營。

不過，重慶并未公布這個(gè)7個(gè)項(xiàng)目的具體案名，所以我們并不清楚重慶首批收購的商品房到底是哪些樓盤，更不清楚具體的收購價(jià)格。

國有企業(yè)市場化批量收購商品房有利于向市場傳遞積極信號(hào)，釋放支持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)度和決心；有利于幫助商品房去庫存，同時(shí)又增加租賃住房供給，滿足新市民、青年人多層次住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場加快恢復(fù)。

PART.02

近日，重慶本地國企重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于公開征集批量收購商品房房源的公告》，面向全市征集市場化批量收購商品房用于租賃住房房源。

重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司，這是一家成立于1988年的國有資本，注冊資本1.2億元，由重慶建工100%控股，該公司也是2月份重慶首批收購4207商品房的主體之一。

從公告上看，重慶國企此次房源收儲(chǔ)條件還是比較苛刻的。

第一，房源位置需位于重慶市中心城區(qū)軌道交通站點(diǎn)和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、醫(yī)院院區(qū)周邊一公里。

第二，房源需為整幢、整單元商品房，單套建筑面積不超過90㎡為主。我認(rèn)為這一條是非常苛刻，市場上除了公寓以外，大部分住宅樓盤都無法滿足這樣的條件。

第三，房源權(quán)屬清晰且可交易，能滿足金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的要求。權(quán)屬清晰指房屋所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利的歸屬明確、清晰，無房屋產(chǎn)權(quán)糾紛;可交易指房屋不存在查封登記等依法限制交易的情況。

第四，房源在簽訂正式批量收購協(xié)議前沒有與房源直接相關(guān)的法律糾紛。房源或其占地未納入政府征收或儲(chǔ)備計(jì)劃。

第五，房源須為現(xiàn)售商品房，并已取得商品房竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見書和房屋實(shí)測面積報(bào)告。產(chǎn)權(quán)單位已獲得或在交易前能夠取得該房源土地及房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)首次登記(商品房棟證)。現(xiàn)房這一要求其實(shí)也比較嚴(yán)苛。

第六，房源產(chǎn)權(quán)單位需在簽訂正式批量收購協(xié)議前配合落實(shí)物業(yè)管理事宜。

重慶這一次批量收購商品房的資金又從哪里來呢？這次是源于央行的"保障性住房再貸款”。

本月，央行宣布將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

另外，之前重慶等八座城市試點(diǎn)的租賃住房貸款支持計(jì)劃也隨之并入保障性住房再貸款政策中管理，在全國范圍全面推廣。

按照要求，地方國企所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，面積也需要控制在建面90平米以下。重慶國企收購批量商品房公開的條件與之是一致的。

那么，這一次重慶又將收購多少套商品房呢？讓我們拭目以待。

PART.03

央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，其實(shí)是直接“印鈔”給房地產(chǎn)，可能帶來深遠(yuǎn)影響。

“再貸款”，是央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款，是央行投放基礎(chǔ)貨幣的渠道。

央行推出的“保障性住房再貸款”總額度是3000億元，這3000億元并不是市場里原有的資金，而是憑空創(chuàng)造出來的，所以它是基礎(chǔ)貨幣。

按照當(dāng)前8.3的貨幣乘數(shù)，理論上3000億元可以衍生出2.49萬億的廣義貨幣M2。

從央行發(fā)行基礎(chǔ)貨幣的“由頭”來看，這是歷史上第二次直接給房地產(chǎn)行業(yè)印鈔。

歷史上首次面向房地產(chǎn)印鈔，是2016年到2017年的貨幣棚改，方式是補(bǔ)充抵押貸款（PSL）。央行以此基礎(chǔ)貨幣，以超低利率方式給國開發(fā)等幾個(gè)政策性銀行，然后由他們發(fā)放給各地政府，實(shí)施貨幣棚改，最后政府再通過土地出讓金償還貸款，實(shí)現(xiàn)一輪閉環(huán)，也由此帶動(dòng)了一輪波瀾壯闊的房地產(chǎn)牛市。

貨幣棚改（或房票棚改），因?yàn)橹苯硬鸪艘淮笈飸魠^(qū)或老舊住宅，減少了存量房，而且逼出了很多剛需需求，威力巨大，被稱為“核彈級(jí)”的樓市政策。

而跟貨幣棚改比，收儲(chǔ)存量房為保障性住房不涉及存量房的減少，而是將存量商品房轉(zhuǎn)化保障房，是相對(duì)溫和的刺激方式。

但不管怎么說，人民幣歷史上第二輪“直接印鈔給房地產(chǎn)”拉開了序幕，未來還可能繼續(xù)增加力度，它將是穩(wěn)定樓市非常重要的工具。