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前兩年，公寓市場雖然不好，但是還有一些公寓項目時不時打個骨折，出來刷下存在感。

今年以來，鄭州市場上已經沒有公寓項目發聲了，公寓的存在感直接降為零。

盤點了一下，鄭州目前依然在售的公寓項目，只有兩個：金地峯尚、綠都云立方。

金地峯尚去年開盤，平層單價5000+元/㎡，Loft單價7000+㎡，今年底交付，看樣子也是要賣到現房了。

敢于開盤，金地已經算是勇士了。

金水北的美盛星空150，售樓部高調開放了一段時間，沒等到正式開盤，就直接封盤不賣了。

2019年的時候，綠都云立方均價10000元/㎡，現在Loft已經降到了6000元/㎡，照樣無人問津，交房兩年，現在依然在售。

公寓作為房產的邊緣化產品，其實受到周期的影響很嚴重。

住宅去化難，公寓只會更慘，疊加政策制約，客戶認知迭代，最終都會反應在銷售大幅度下滑，庫存被動增加。

2017-2019年公寓市場火爆，但2019年之后，即便是無底線降價，不少公寓也依然要賣到現房。

這直接導致了之后的三年，鄭州公寓的庫存量達到頂峰。

2020年，鄭州公寓庫存490萬㎡；

2021年，鄭州公寓庫存534萬㎡；

2022年，鄭州公寓庫存506萬㎡；

嚴重的供大于求，導致公寓產品處境更加艱難，量價齊跌，去化周期不斷攀升，甚至已經陷入惡性循環。

為了去化公寓庫存，廣州上個月已經停止了商務公寓等類住宅項目的審批。

雖然這能從根本上解決新增問題，但是對于存量公寓的去化，利好是有限的。

單純解決供給問題是不夠的，無法刺激需求，公寓產品依然無人問津，甚至逐漸被市場拋棄。

所以對于存量公寓來說，目前最好的出路就是被收編成為人才公寓，這也是公寓去庫存最直接的方式。

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鄭州最早開始提出建設人才公寓是在2017年，直到去年，鄭州幾萬套人才公寓開始陸續投入市場。

根據官方公布的數據，2023年，鄭州市全年共23個人才公寓項目93.6萬平方米投入運營，共籌集人才公寓50681套。

關于鄭州人才公寓房源籌建的方式，主要有以下三種：

（一）盤活存量。市、區兩級政府國有平臺公司采取回購、自持轉化、回租、改建等方式盤活存量公寓、住宅、安置房用作人才公寓。以小戶型項目為主，兼顧高品質存量房源和優質成片社區

（二）政府統建。市、區兩級政府根據城市空間布局、結合產業園區發展需求，集中規劃建設人才公寓

（三）單位自建。高校、科研院所及引進人才較多的企事業單位，可利用符合政策規定的自有存量用地建設人才公寓。

其中最為關鍵的就是第一條，盤活存量公寓，這對于鄭州大量公寓庫存來說，簡直就是救命稻草。

很多大規模城改項目配建的公寓產品，如今都被收編成為人才公寓。

比如說去年已經投入使用的，華瑞紫銀華庭的公寓，被收編為春藤美寓，瀚宇天悅城的公寓，被收編為金冠美寓。

還有今年投入使用的，保利文化廣場的公寓，被收編為楓楊美寓，匯泉西悅城配建的公寓，被收編為玉軒美寓，華瑞紫韻城天園的公寓，被收編為長椿美寓，等等。

根據泰辰數據，2021年底公寓庫存534萬㎡，按近一年均去化算，需13年才能消化完。

而截止2024年3月底，公寓庫存降低至350萬㎡，少了184萬㎡。

在政府保持同樣的回購力情況下，公寓庫存的去化周期，能夠從原來的13年下降至不到2年即可消化完畢，實實在在解決了公寓產品的庫存問題。

另一方面，政府通過回購停滯的問題公寓，推進其工程進度，比如說停滯許久的金科城公寓，現在搖身一變成為了人才公寓，保障交房，對提升城市形象也起到很大作用。

除了收購存量公寓，人才公寓的房源還有一部分來自于安置房和政府自建。

管南的中州美寓，原來就是永威城的安置房，惠濟區的英才美寓，原來也是安置房小區。

金水北的龍門美寓則是政府自建，同時還配建了幼兒園，計劃2025年投入使用。

目前，鄭州的人才公寓可以說是遍地開花，投運規模更是位居全國前列。

3

在租賃市場上，人才公寓更是憑借絕對優勢，對租賃市場造成巨大沖擊。

人才公寓的租金標準不高于同地段市場租金的70%，平均一居室每月600元左右、兩居室每月1100元左右。

就拿今年配租的兩批次人才公寓來說，東站附近的商鼎美寓，房源包括34-46㎡的一室，約60㎡的兩室，租金價格區間為979-1478元/月。

而同一地段，新發展楷林廣場的月租金2300元/月。

常西湖四環外的玉軒美寓，全部為25-46㎡的一室戶型，租金價格區間為271-388元/月。

同一地段，匯泉西悅城2號院，76平的兩室一廳，租金1100元/平。

根據位置不同，租金有所差異，但人才公寓的租金優勢始終明顯。

而且人才公寓更便捷安全，從申請選房開始，全部線上操作，省去很多麻煩，也不用一邊交著高額的中介費，一邊還要擔心房租或者押金被中介卷跑。

人才公寓的環境、配置并不差，對不少安置房更是降維打擊。

室內配置空調、冰箱、洗衣機和熱水器等家電和床、衣柜、沙發和書桌等家具，設施齊全，真正實現了拎包入住。

園區內配建有人才之家，涵蓋公共會客廳、共享廚房餐廳、健身房、臺球廳、乒乓球室、瑜伽室、活動室、會議室、閱覽室和自習室等特色功能區。

配套設施超過大部分出租房，也更加符合年輕人的需求和喜好。

截至去年底，鄭州市人才公寓吸引博士、碩士研究生入住占比達14%，吸引非鄭戶籍占比85%。

人才公寓的運營，對于鄭州吸引人才起到極大的利好作用，也為人才留下來提供了基礎的住房保障。

而且通過收購存量公寓作為人才公寓，很大程度上消化了鄭州市場上的存量公寓，緩解一部分房地產去庫存壓力。

人才公寓的鄭州模式，實現了消化市場公寓產品庫存、滿足保障人才住房需求的雙贏，毫無疑問，已經成為全國典范！