3月底我寫(xiě)《》說(shuō)：媒體老炮兒可以打起精神，萬(wàn)科今年一定能夠提供非常多的新聞?lì)^條。這兩個(gè)月萬(wàn)科創(chuàng)造的頭條雪花一樣，昨天又發(fā)生重大消息：萬(wàn)科超總地塊成功轉(zhuǎn)讓?zhuān)鼗\超過(guò)22億的現(xiàn)金，這是萬(wàn)科宣布“瘦身健體”戰(zhàn)略以來(lái)的首筆大宗資產(chǎn)變現(xiàn)。

公開(kāi)信息顯示，萬(wàn)科超總地塊（T208-0053宗地）項(xiàng)目由大股東深圳地鐵集團(tuán)和深圳百碩迎海公司以?huà)炫苾r(jià)22.35億聯(lián)合競(jìng)得。該地塊為萬(wàn)科2017年12月以31.37億元拿下，相當(dāng)于成本價(jià)打7折賣(mài)。當(dāng)晚萬(wàn)科發(fā)出公告稱(chēng)，“本次交易標(biāo)的的賬面值為人民幣40.16億元(含地價(jià)、建安成本等)……預(yù)計(jì)影響當(dāng)期損益約人民幣-17.85億元”，即是實(shí)際虧了接近18個(gè)億，但比外界先前推測(cè)要虧30億低得多。

萬(wàn)科這次行動(dòng)，我認(rèn)為對(duì)于觀察萬(wàn)科很重要，信號(hào)意義重大。我這篇文章重點(diǎn)就討論三個(gè)問(wèn)題：萬(wàn)科為什么要賣(mài)掉這塊地？這接近18個(gè)億的虧損是否劃算？它對(duì)我們觀察萬(wàn)科釋放出怎樣的信號(hào)？

我的觀點(diǎn)先提前拋出來(lái)，供大家參考：1）這塊商辦資產(chǎn)限制多，回報(bào)周期太長(zhǎng)，繼續(xù)持有還要追加大額投資，已不再適合當(dāng)下的萬(wàn)科；用閑置資產(chǎn)換現(xiàn)金流，是明智之舉；2）這塊地沒(méi)有“賤賣(mài)”，參考全國(guó)大宗商辦資產(chǎn)掛牌行情，以及項(xiàng)目本身的限制條件，超總地塊掛牌7折能夠成交就意味著成功，價(jià)錢(qián)是非常合理的；3）敢于下決心轉(zhuǎn)讓自己本用作“總部”的地塊，恰恰說(shuō)明萬(wàn)科的“瘦身”意志非常堅(jiān)決，“瘦身”行動(dòng)比市場(chǎng)預(yù)期迅速， 這是最為重要的信號(hào)。

01

雪球上自這塊地5.8掛出伊始就有不少爭(zhēng)論，但我在討論之前，想強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：這塊地首先是個(gè)好地，位處的超總，屬于深圳賣(mài)一塊少一塊的核心地段，類(lèi)似香港的中環(huán)。

凡是對(duì)深圳有了解的童鞋都應(yīng)該知道，深圳灣超總是一個(gè)什么樣的存在，有興趣的童鞋可以看我2017年的舊文《》。從2001年開(kāi)始，它就是深圳前沿的象征——這里的任何一塊住宅用地，都曾熱銷(xiāo)。而近年來(lái)，這1.17平方公里，更被定義為：“深圳未來(lái)的城市形象代言人”。

自2016年以來(lái)，超總陸陸續(xù)續(xù)引入了10幾家500強(qiáng)級(jí)別的企業(yè)總部，如招商銀行、中信證券、中興通訊、中國(guó)電子、神州數(shù)碼、天音控股、京東集團(tuán)、OPPO等等。連同華潤(rùn)集團(tuán)總部、騰訊創(chuàng)新總部所在的后海總部基地，這里成了國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)巨頭、創(chuàng)新動(dòng)能領(lǐng)軍企業(yè)的匯聚之地。

這是我們要先知道的背景，地肯定是很不錯(cuò)的地。

那么，萬(wàn)科為什么要賣(mài)掉這塊地？這個(gè)接近18個(gè)億的虧損是否劃算？

02

外界有些觀點(diǎn)對(duì)這筆交易的不解，我認(rèn)為一方面是不太了解這塊地（及商辦資產(chǎn)的市場(chǎng)行情），另一方面則是只看到萬(wàn)科的“所失”而忽視了“所得”。

我們先看第一點(diǎn)，萬(wàn)科現(xiàn)在最需要什么？

毫無(wú)疑問(wèn)是現(xiàn)金，現(xiàn)金流是眼下絕大多數(shù)房企的唯一生命線(xiàn)。萬(wàn)科自3月底財(cái)報(bào)發(fā)布以來(lái)，已經(jīng)確定了要“翻三座山”——售樓、融資、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，千方百計(jì)回籠資金筑牢安全墊。

超總這個(gè)項(xiàng)目的確很好，但適合超長(zhǎng)期拿著（它本身要求就是“自己用”），要完成它需要投入很多錢(qián)。這個(gè)項(xiàng)目年限共30年（還余23年7個(gè)月），賣(mài)地時(shí)要求70%自用，回報(bào)周期極長(zhǎng)。現(xiàn)在這塊地已經(jīng)停工，萬(wàn)科要完成建設(shè)無(wú)疑還要繼續(xù)投入，16萬(wàn)平米的超高層大樓，預(yù)估再投進(jìn)去數(shù)十億，勢(shì)必會(huì)形成比較大的資金占?jí)骸Ｋ呀?jīng)不適合眼下萬(wàn)科的需要，也不符合萬(wàn)科聚焦“三大主業(yè)”的新戰(zhàn)略了（下面說(shuō)）。

但是賣(mài)掉它，萬(wàn)科一下子就可以回籠超過(guò)22億的資金。22億，在以往大周期里似乎不算什么，但放到現(xiàn)在，那可是一大筆錢(qián)，有助于快速增厚萬(wàn)科的安全墊。此外，賣(mài)掉之后，萬(wàn)科還節(jié)省了上面說(shuō)的后續(xù)開(kāi)發(fā)投入和巨量資金沉淀，更能把資金集中到自己最有優(yōu)勢(shì)的主業(yè)上去，優(yōu)化投資組合。

故而，我認(rèn)為賣(mài)掉是對(duì)當(dāng)前的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)最好的選擇。正是因?yàn)檫@塊地很好，所以也才能在20多億的“高價(jià)”下找到買(mǎi)家（當(dāng)然，這里大股東深圳地鐵的支持也很重要），對(duì)企業(yè)償債才能立馬起到作用。因此，它是個(gè)利好消息。此時(shí)此刻，賣(mài)掉比虧錢(qián)重要。

第二，為什么我說(shuō)它適合深圳地鐵？一方面，如前所言，超總地塊是寶藏資產(chǎn)，適合長(zhǎng)周期持有；另一方面，技術(shù)上看，超總基地屬于“六軌六站”極高密度TOD開(kāi)發(fā)，“站城一體化”是深圳地鐵的巨大優(yōu)勢(shì)，深鐵拿下，更有利于這個(gè)片區(qū)的交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)推進(jìn)；再者，深圳地鐵作為萬(wàn)科大股東，此時(shí)真金白銀投入，也能展現(xiàn)對(duì)萬(wàn)科的有力支持，給到資本市場(chǎng)注入信心加持。先前深鐵已經(jīng)出資10億認(rèn)購(gòu)萬(wàn)科中金印力REIT，現(xiàn)在又20多億買(mǎi)下超總地塊。對(duì)外都顯示出大股東和萬(wàn)科勠力同心、共度時(shí)艱的高度一致性，這是萬(wàn)科能夠挺過(guò)難關(guān)的利好，會(huì)給到投資者信心。

第三，這個(gè)交易價(jià)格，虧的的確蠻多，但我認(rèn)為，是“合理價(jià)”。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境劇變，房企出險(xiǎn)頻頻，賣(mài)家遠(yuǎn)比買(mǎi)家多，不僅是商辦，連住宅價(jià)格都深度下跌。個(gè)人、企業(yè)，都無(wú)力與趨勢(shì)相抗。其次，過(guò)去3年，很多掛上櫥窗拍賣(mài)的同類(lèi)商辦資產(chǎn)，基本都很難賣(mài)掉，不是打多少折的問(wèn)題，是根本找不到買(mǎi)家，市場(chǎng)長(zhǎng)期都沒(méi)有成交案例。

典型者是北京東方梅地亞中心，同為CBD級(jí)資產(chǎn)，掛牌比評(píng)估價(jià)折讓5.6折，但是賣(mài)了兩次都沒(méi)賣(mài)掉（評(píng)估價(jià)23.6億，去年中13.2億再次流拍）。具體賬面值我們不得而知，但是如果加上建設(shè)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等，我相信，東方梅地亞中心未來(lái)即便能以13.2億的價(jià)格賣(mài)掉，它的真實(shí)虧損比也一定更大。

這說(shuō)明了，現(xiàn)在大家的錢(qián)都好珍貴，商辦資產(chǎn)這種需要耐心資本的買(mǎi)家，更不容易找到。

是以，要我說(shuō)，萬(wàn)科這塊地，能賣(mài)掉就是勝利。咱都別吹牛，就是住宅，你現(xiàn)在去掛個(gè)盤(pán)試試，好不好賣(mài)。

外界只看到萬(wàn)科“虧了錢(qián)”，但綜合來(lái)看，我認(rèn)為萬(wàn)科所得超過(guò)所失。這塊地如果繼續(xù)拿著，問(wèn)題更大，看不到回報(bào)不說(shuō)，還會(huì)進(jìn)一步侵蝕現(xiàn)金流。

03

回到上面，我認(rèn)為萬(wàn)科賣(mài)出超總，意義要比七寶廣場(chǎng)的大宗交易更為深遠(yuǎn)。這個(gè)最直接展現(xiàn)出了萬(wàn)科管理層在迅速落地4月底“新戰(zhàn)略”——瘦身健體、聚焦主業(yè)，并且，只是開(kāi)始。

要看懂這一點(diǎn)，我們需要把萬(wàn)科自3月底財(cái)報(bào)交流會(huì)以來(lái)2個(gè)月萬(wàn)科管理層的動(dòng)作梳理一遍。我整體的感覺(jué)是：3月底財(cái)報(bào)交流會(huì)，是劃出未來(lái)目標(biāo)；4月底股東大會(huì)，是給出實(shí)現(xiàn)路徑；而這一次，是行動(dòng)的開(kāi)始。

3月底，萬(wàn)科提出降負(fù)債，2年削減有息債務(wù)1000億+，大宗交易回款300億+。彼時(shí)，萬(wàn)科有息負(fù)債共3200.5億元（至2023年底）。

4月底萬(wàn)科股東大會(huì)，郁亮給出了實(shí)現(xiàn)路徑：第一階段是瘦身，降負(fù)債（有息債2年降1000億，5年降一半），退出非主業(yè)投資和推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易（每年賣(mài)200億）。第二階段是聚焦三大主業(yè)，綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅，做行業(yè)標(biāo)桿，不能降完負(fù)債變成了一個(gè)“奄奄一息的萬(wàn)科”（這延續(xù)了2021年“奄奄一息的活下去不叫真正的活下去”的說(shuō)法《）。

那之后，萬(wàn)科的行動(dòng)圍繞著上述兩個(gè)方向，迅速展開(kāi)。結(jié)合媒體統(tǒng)計(jì)和我持續(xù)跟進(jìn)，萬(wàn)科今年尤其是最近以來(lái)可謂行動(dòng)迅猛，收獲連連：

1）5月以來(lái)，萬(wàn)科累計(jì)獲得融資已超360億。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科5月以來(lái)已有高達(dá)8筆銀行融資，總額超過(guò)366億。其中最大的一筆，是5.23以旗下萬(wàn)緯物流作為抵押從招行等銀團(tuán)獲得高達(dá)200億貸款，且已到賬100億。

2）成功推進(jìn)35.9億的CMBS轉(zhuǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸。3月，萬(wàn)科以印力集團(tuán)深圳總部核心資產(chǎn)印力中心獲取了35.9億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，用于提前贖回2026年到期的CMBS。今年包括印力在內(nèi)，萬(wàn)科合計(jì)已新增落地經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸109億。

3）萬(wàn)科中金印力消費(fèi)REIT成功上市，融資32.6億。此事發(fā)生在4.30，募資金額除歸還22.3億項(xiàng)目負(fù)債外，還有4-5億用于發(fā)展。而且，深圳地鐵認(rèn)購(gòu)份額近30%，金額約10億元，是迄今為止國(guó)內(nèi)國(guó)資體系對(duì)消費(fèi)類(lèi)REITs最大的一筆投資。另外，萬(wàn)科還有兩筆REIT進(jìn)入詢(xún)價(jià)或申報(bào)環(huán)節(jié)，成功發(fā)行則又可募到數(shù)十億資金。

4）至4.30，萬(wàn)科白名單已達(dá)59個(gè)。在3月底，萬(wàn)科公開(kāi)消息是在22個(gè)城市上報(bào)“白名單”項(xiàng)目42個(gè)，涉及新增融資169.5億。而到了4月底，又增加了17個(gè)，進(jìn)展快速。

緊密觀察萬(wàn)科過(guò)去這2個(gè)月的動(dòng)作，給我兩個(gè)強(qiáng)烈的印象。

第一，萬(wàn)科的融資渠道依然比較順暢，至少比市場(chǎng)擔(dān)心的要順暢一些。這一點(diǎn)，我想許多人還沒(méi)有意識(shí)到。這一方面自然說(shuō)明了萬(wàn)科過(guò)往多年所保持的良好的品牌信用、穩(wěn)健的企業(yè)經(jīng)營(yíng)起到了作用；而另一方面，我則認(rèn)為，也得益于萬(wàn)科的資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)雄厚、相對(duì)優(yōu)質(zhì)，有安全邊際。

據(jù)2023年報(bào)，萬(wàn)科持有投資性房地產(chǎn)超過(guò)1100億，并且都是按成本價(jià)入賬。其中，未被抵押的資產(chǎn)占大頭，包含了上述的萬(wàn)緯物流（約1200萬(wàn)平米）、商業(yè)地產(chǎn)（約1158萬(wàn)平米）。這里我插播一句：上周許多人看到惠譽(yù)下調(diào)了萬(wàn)科評(píng)級(jí)，但是我注意到惠譽(yù)也承認(rèn)并強(qiáng)調(diào)了“萬(wàn)科境內(nèi)融資通暢度保持不變”這一點(diǎn)，并指出“這得益于萬(wàn)科按成本價(jià)入賬的1000億人民幣投資性物業(yè)”。這是萬(wàn)科過(guò)去很有遠(yuǎn)見(jiàn)、但市場(chǎng)又忽視的地方，相比于過(guò)往常年使用市場(chǎng)估值入賬的同儕，萬(wàn)科常年堅(jiān)持使用“保守”的成本價(jià)入賬法。但正是這種過(guò)去的“保守”和“穩(wěn)健”，在今天發(fā)揮了關(guān)鍵作用。擁有充足的潛在可變現(xiàn)的投資性物業(yè)，無(wú)疑令萬(wàn)科擁有了更厚的安全墊。

我的第二個(gè)強(qiáng)烈印象：萬(wàn)科在資產(chǎn)處置的決心和行動(dòng)效率，令人振奮。這是我先前預(yù)判萬(wàn)科更有機(jī)會(huì)挺過(guò)難關(guān)的重要理?yè)?jù)——和許多先前出險(xiǎn)的房企相比，萬(wàn)科的動(dòng)作無(wú)疑是更加的有力。這一點(diǎn)，近期的重大融資進(jìn)展，就是強(qiáng)有力的證明，說(shuō)明萬(wàn)科的決心和行動(dòng)，也讓專(zhuān)業(yè)的金融機(jī)構(gòu)有了支持萬(wàn)科的底氣和信心。從萬(wàn)科近來(lái)的股債雙升表現(xiàn)看，管理層的行動(dòng)也已經(jīng)得到了市場(chǎng)各方的肯定，市值重回千億大關(guān)，是最好的證明。做正確的事，最終能得到好的結(jié)果。

以今天的超總地塊賣(mài)出為標(biāo)志，令我相信，萬(wàn)科“瘦身”才剛剛開(kāi)始，“瘦身”不是目的，“圖強(qiáng)”才是下一步。

04

寫(xiě)到最后。我認(rèn)為，有必要對(duì)萬(wàn)科的關(guān)注者們強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：1992-1993年，萬(wàn)科也曾提出“聚焦主業(yè)”的企業(yè)戰(zhàn)略，和今天有相似之處。

顯然萬(wàn)科眼下依然面臨挑戰(zhàn)，降杠桿、重新出發(fā)，每一個(gè)都不會(huì)那么容易，都是千難萬(wàn)難。1季度，萬(wàn)科現(xiàn)金流凈流出94億，前4月合同銷(xiāo)售額下降42%。這意味著萬(wàn)科上述三大動(dòng)作，都必須要更加強(qiáng)有力的推進(jìn)。

但萬(wàn)科在股東大會(huì)上的企業(yè)戰(zhàn)略重畫(huà)以及本次超總地塊的出售行動(dòng)，令我意識(shí)到一點(diǎn)：現(xiàn)在的萬(wàn)科，有點(diǎn)像站在1992-1993年的十字路口上。懂萬(wàn)科歷史的童鞋知道，1992-1993年大調(diào)整時(shí)，王石做出了萬(wàn)科不僅是回歸房地產(chǎn)，而且是全面回歸住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)戰(zhàn)略。由此開(kāi)始“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，賣(mài)掉了萬(wàn)佳、怡寶、非住地產(chǎn)等等，一直持續(xù)賣(mài)到2001年才告完成。隨后萬(wàn)科展開(kāi)了驚天飛騰，做成了全球最大的開(kāi)發(fā)商，躋身世界500強(qiáng)。

而今天的萬(wàn)科，在鎖定三大主業(yè)之后，也極大概率宣告即將踏上不斷“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的路程。同樣，這個(gè)路程也不會(huì)是短期完成，一定會(huì)持續(xù)好幾年，超總地塊是個(gè)開(kāi)始。

回到不久前，在當(dāng)時(shí)人們集體在質(zhì)疑萬(wàn)科還能活多久的時(shí)候，我預(yù)判：萬(wàn)科不會(huì)倒，能撐過(guò)去。到目前為止，越來(lái)越多的信息都在向著我當(dāng)初的判斷靠攏。超總地塊的成功轉(zhuǎn)讓?zhuān)艺J(rèn)為應(yīng)該能夠讓投資者更有信心。

一句話(huà)總結(jié)：萬(wàn)科在回歸聚焦，聚焦到自己最有競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)上去，這是最重要的信號(hào)。像一個(gè)人一樣，當(dāng)企業(yè)聚焦做自己最擅長(zhǎng)的事，顯然更容易成功。

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