地產行業現在仍處于調整陣痛期，不過，在普遍虧損的情況下，依然還有民企在盈利。

回望2023年，因受到市場低迷影響，地產板塊業務銷售額下滑，大多數房企都是處于虧損狀態。

有十幾家上市房企陸續加入退市行列，有的企業開始剝離地產業務，選擇直接退場。

就算是百強房企，暴雷的也不在少數，特別是民企。

地產君看了一下已發表年報的房企數據統計，地產行業總體利潤規模還是處于負增長趨勢，且持續表現為凈虧損。

去年在普遍減收減利的現狀下，規模房企中依然有幾家民企在盈利。

01 排名前三

龍湖、合生創展、濱江

盈利數額排在民企前三甲的是龍湖、合生創展以及濱江。

龍湖2023年總營收高達1807億元，歸母凈利潤為128.5億元，遙遙領先排在民企榜首，也是唯一盈利過百億的民企。

作為穩居top10的民企，龍湖聚焦高能級城市，2023年一二線城市銷售占比高達95%。

而且龍湖體系強大，除了開發業務外，光運營及服務收入就占比總收入的14%，且已實現運營及服務利潤占比超60%。

盈利數額排在第二位的是合生創展，營收為310.8億元，歸母凈利潤為26.48億元。

合生創展現在是“華南五虎”中唯一還沒有暴雷的房企了，2023年合生積極履行保交付、保質量、保民生的信譽，總營收增長了約25.8%。

合生創展布局一二線城市，聚焦高端改善市場，走精品戰略路線，使其在波動的市場環境中依然能保持盈利。

2023年，合生創展還成立了專業化輕資產管理平臺，為公司利潤的增長探索新的可能性。

濱江盈利排在第三位，歸母凈利潤為25.29億元。

作為一直深耕杭州的區域性房企，濱江堅持“631”戰略——杭州占比60%；省內30%；省外不超10%。

濱江實力雄厚，一直走高端市場，是行業內獨一無二的典型代表了。此外，濱江的成本控制能力也一直優于行業水平，人均效能1.43億，人效行業第一。

2023年濱江的總營收就達到了704億元，同比增長近70%；在2024年一季度，濱江營收繼續同比增長的同時，行業排名也超越龍湖成為民企第一。

02 利潤上漲

榮盛發展、港龍中國

實現盈利的這9家民企中，大多數面臨歸母凈利潤同比下滑的情況，僅榮盛發展和港龍中國歸母凈利潤增速同比正增長。

其中，利潤增幅最大的是榮盛發展，2022年時虧損高達上百億元，而2023年榮盛發展營收589.6億元，同比增長84.9%；歸母凈利潤3.85億元，同比增長102.4%，實現扭虧為盈。

2023年以來，化債、融資、轉型等成為榮盛的主要動作，在退市風波下，榮盛謀求多元發展，試圖通過并購重組形式跨界新能源。

港龍中國的營收約175.8億元，同比增長47.8%；歸母凈利潤為1.48億元，同比增長了21.4%。

港龍中國專注中高端市場開發，重點深耕長三角區域。

在下行的市場周期里，港龍中國也在不斷的做內部調整來應對，去年就裁了近一半的人，以此來降低行政費用、提高人均效能。

03 聚焦深耕

美的置業、榮安

目前來看，這些盈利民企大多都有一個共同特點，那就是專注深耕區域，資源也就更加集中。

比如美的置業營收約735.6億元，歸母凈利潤為9.14億元。

背靠制造業頭部公司，美的置業在拿地和融資方面有很大優勢，不過在2023年保持審慎態度只在一二線城市獲取了5幅地塊。

美的置業走的是“聚焦深耕，戰略升級”的路徑，專注布局一二線高潛城市，近幾年來逐漸退出底量級城市，前不久還撤銷6大區域，總部直管12個城市公司。

榮安地產的營收為223.3億元，歸母凈利潤為3.58億元。

榮安是現房銷售的一個典范房企，主要布局深耕長三角地區，以商品住宅為主，商業地產為輔，2023年并沒有在土拍市場拿地，項目開發定位上也趨于保守和謹慎。

04 探索轉型

新城控股、瑞安

除了地產開發，探索轉型積極發展其他業務也是一個不錯的路徑。

作為盈利民企中總營收過千億的房企之一，新城控股營收1191.7億元，歸母凈利潤為7.37億元。

新城控股與龍湖有著類似的發展戰略，憑借“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢，聚焦高能級城市，商業運營板塊收入113.24億元，同比增長13.17%，物業出租及管理毛利率也高達69.9%。

如今新城控股逐漸向商業運營板塊轉型，“輕重并舉”的商業模式也不斷彰顯成效，商管業務正在調整擴大，融資環境有所改善。

瑞安一直聚焦核心城市高端市場，去年的營收為97.52億元，歸母凈利潤為8.1億元。

2023年，瑞安主要收入來源于物業銷售、投資物業租金及相關收入和物業管理收入，其中物業銷售為58.98億元，上海蟠龍天地就貢獻了55.01億元。

瑞安早期以大體量、多業態的舊改項目為主，目前正在積極推進輕資產戰略進行轉型，以進一步擴大資產管理組合，未來會不斷增加高端住宅市場的戰略性投資。

結語

2023年，可以說是比較艱難的一年，而進入2024年，又是政策較為寬松的一年，住房限購逐步退出市場，信貸成本也在不斷下降。

即將到來的六月又是房企沖刺業績的一個階段，再加上政策不斷出臺，預計近兩個月房企銷售端應該會有個不錯的成績。

隨著銷售市場的復蘇，房企盈利水平也將逐步進入修復期。

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