5月28日，深圳住房建設局在官網發布《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（修訂征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿） ，向社會公開征求意見和建設。

征求意見稿進一步優化了我市“非居改保”工作機制，適度放寬了非居住房屋改建條件，優化改建消防標準等，為加快發展保障性租賃住房提供支撐。

適用范圍：

既有非居住房屋改建保障性租賃住房，是指將閑置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的行為。

工業用地或者物流倉儲用地上廠房、研發用房、倉儲等既有非居住房屋應當在保障產業發展需求的前提下進行改建。

對居住和公共環境有嚴重干擾、污染或者安全隱患的工業用地和存放易燃、易爆和劇毒等危險品的倉儲用地上的廠房、研發用房、倉儲等既有非居住房屋，不得實施改建。

非居住房屋改建條件放寬

征求意見稿結合潛在項目調查、摸排情況，適度放寬了非居住房屋改建條件。

一是允許產權清晰、已通過規劃驗收但未取得產權證的房屋實施改建。

為推進非居改建項目落地，加快保障性租賃住房建設籌集，征求意見稿適度放寬產權證條件的限制，除取得不動產權證的非居房屋外，在權屬清晰的前提下，允許已建成且已通過建設工程規劃驗收的非居住房屋項目改建為保障性租賃住房。

二是取消已納入更新、整備、征收計劃非居住房屋的改建限制。

納入城市更新、土地整備或者房屋征收計劃的房屋，從列入計劃到實施房屋拆除通常需要經歷較長的時間周期，甚至有可能最終調出相應的計劃。實踐中存在非居住房屋列入城市更新計劃后即將調出的情形，如果一刀切不允許實施改建，不甚合理。

征求意見稿刪除了“未納入城市更新、土地整備、房屋征收計劃”的條件限制，是否實施改建，由市場主體結合項目具體情況確定。

三是適當調整相關業主同意的條件。

一方面，《民法典》僅規定，改建、重建建筑物應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，未具體明確是以宗地為單位還是以棟為單位計算相應的業主數量。

另一方面，“非居改?！表椖坎蛔兏恋厥褂眯再|、土地使用年限以及原已批規劃許可文件，是臨時改變原建筑用途進行使用，且在樓棟內實施改建主要影響該棟建筑物內的專有部分。

綜上，征求意見稿不再要求宗地內規定數量業主同意，調整為取得改建樓棟內規定數量業主同意后即可，但改建單位在改建過程中仍需保障宗地內其他業主的相鄰權益。

優化改建消防標準

新修訂的《深圳經濟特區消防條例》結合實踐情況，對既有建筑改造利用的消防技術標準適用問題作出變通規定。

按照該規定，符合原建造、改造時消防技術要求的既有建筑改造利用，適用最新國家工程建設消防技術標準確有困難的，可以調整適用最新國家工程建設消防技術標準，但是不得低于原建造、改造時適用的國家工程建設消防技術標準。

引導合理規范使用室內空間

在保障安全、滿足日常生活起居活動要求的基礎上，可以通過優化室內空間設計，采用先進建造技術和材料高效利用、合理增加室內使用空間，禁止違規加層或者加建。

適當簡化改建項目申請要求

簡化項目設計要求，企業在申請認定時不需提供改建平面圖、剖面圖以及消防、供排水、電路、燃氣分析圖等必要詳圖，只需提供包括擬改建房屋現狀及規模說明、改建思路、設計方案、改建后房源量、戶型設計、對宗地內相關業主權益影響分析、投入成本及可行性綜合分析等內容的改建方案；其中，設計方案應當重點對改建平面布局設計、外立面設計、室內空間利用設計（尤其是作為租賃住房后對建筑、樓板承載力的影響情況）等進行說明。

將房屋安全鑒定后置并加強監管。申請項目認定前不需開展房屋安全鑒定，在取得改建通知書后、委托改建設計前，根據規定開展房屋安全鑒定。

優化項目認定程序

鑒于征求意見稿簡化了項目認定申請要求，強化了對改建項目事中、事后監管以保障項目質量安全，因而，征求意見稿將項目認定程序后置，即企業按規定提出申請后，由區政府組織相關單位進行聯審，聯審通過后，由區政府出具改建通知書，申請人憑改建通知書辦理立項、消防、施工等報建手續，待項目竣工聯合驗收通過后，再由區政府出具項目認定書。

調整已改項目納保流程

為將這類已改并滿足安全要求的項目盡量納保，提高認定效率，征求意見稿進一步優化了已改項目納保流程：

一方面，由區政府組織相關部門進行聯審認定并出具項目認定書，不要求上報市住建部門復核、市政府審定；

另一方面，已改項目房屋經評估符合規劃原則、結構安全、消防安全等要求即可予以認定。