01

銷售腰斬、融資萎縮，房企快要到期的債務怎么辦？

根據相關統計數據，2024年，境內房企到期債券總規模為7703.1億元，其中，信用債占比69.0%，海外債占比31.0%?？偭可峡?，雖然與上一年到期余額超9500億元相比下降19.6%，但整體規模仍處于較高水平。

從典型房企信用債余額情況觀察：

1、當前債券余額最高房企為華潤置地，信用債余額高達720.96億元，其次是保利、首開、招商蛇口及萬科，信用債余額均超500億元。

2、截至今年5月，信用債到期壓力較大的房企有信達地產（36億）、華潤置地（30億）、美的置業（30億）、金地集團（20億）；

3、截至今年年內，信用債到期壓力較大的房企是首開（138億）、華潤（135億）、保利（116億），均超過一百億。

但其實，發債房企最大的到期壓力在明年和后年。

2025年到期壓力較大的房企，除了正處風雨飄搖中的萬科（326.4億，排第1），還有首開（297億）、保利（224億）、鐵建（199億）、信達地產（184億）、招商（183億）、首創（159億）。

2026年信用債到期壓力較大的發債房企三甲分別為：首開（180億）、招商（164億）、萬科（124億）。

值得一提的是，龍湖通過提前還債，又逢經營貸新政春風，到期的信用債壓力大幅減輕，年內到期僅60億，明年到期145億，后年到期60億，總信用債僅余273億。

而與房企大量公開債務到期相對的，是房企近乎腰斬的銷售收入以及大幅萎縮的融資金額。

據克而瑞數據，今年1-4月，百強房企累計業績近10914.1億元，同比降幅46.8%，較2021年高點時銷售額降幅高達70%。

融資方面，據克而瑞數據，2024年1-4月65家典型房企的累計融資總量為1325.79億元，同比減少44.84%。

銷售收入和融資金額的大幅下降，大幅截斷了房企的現金流入，這對房企持續償債的影響是十分巨大的，既沒有銷售金額補充支出，又沒有新增融資的借新還舊，房企的現金流必然趨于枯竭。

參考標普信評對國內房企進行的流動性壓力測試，若房企銷售額再降30%，各類所有制樣本房企均償債能力不足。

如此，房企快要到期的債務該怎么辦？

從主流的房企應對方式來看，最常見的是債務展期，去年下半年以來，不少房企已經進行了二次債務展期。如融創，2023年完成了境內外債務的重組，并借此實現了大量債務的降杠桿和展期。今年5月，融創又將旗下的四只債券進行了展期。

一些財務狀況相對健康的房企，則會選擇提前償債。如龍湖，在財務穩健之下，提前償還了部分債務。

但對大部分房企來說，只有停止拿地節省開支，銷售回款盡量匯集到總部用于償還債務。按照克而瑞數據，今年前四月近七成房企尚未拿地，銷售百強房企拿地銷售比僅為0.16。

此外，推進人員優化、薪酬調整等“降本”措施，也是部分企業的選擇。

當然，如果仍然不能償還債務，房企還有變賣資產的路可以走，典型如萬科，今年來已經連續賣了上海七寶萬科廣場股權、普洛斯股權、深圳灣超級總部基地宗地等資產。

綜合來看，債務展期、收縮投資、降本增效、資產處置，就是債務壓力較大又無法新增融資房企的償債主旋律。

當然，在當前的市場環境下，加快去化和回款才應是房企的主要目標，若市場熱度不佳，建議房企繼續以價換量加快回款，典型可參考保利、中海等央企的大幅打折促銷。

從現實來看，雖然政策頻頻加碼救地產，但房企若想要活下去，積極自救或才是最可靠的重生路徑。

02

2024房地產5月關鍵詞——政策反轉

對比4月房地產的“靜默”狀態，5月房地產從政策上開始出現了反轉。

其實，4月底的時候市場各種“小作文”就開始傳播，一度在月底時候引起了股市的反彈。可以看到，4月25日之后，上證地產指數出現了一波走高，此后地產股的上揚持續了近一個月。

背后反映的，即5月的地產政策反轉。

首先是4月30日中央政治局會議對房地產“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的定調，讓市場看到了高層對房地產“去庫存”的就是希望。

同一天，自然資源部發布了《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，從土地供應源頭上調控房地產，控制城市庫存。

當天，首都北京也立即發文，放松五環外限購，具體內容為：北京戶籍居民家庭、北京戶籍成年單身人士、以及非京籍5年社保人士，可在限購一套的基礎上，在五環外新購買1套商品住房。

緊接著，5月9日，杭州、西安等核心二線城市，宣布全面解除限購，此前，南京、成都、武漢、蘇州等核心城市均已全面放開限購，至此，核心二線城市限購基本完全解除。杭州、西安等城市還送出了“買房送戶口”的大禮包。（政策細節請參照各地官文件）

其次，便是5月整個房地產最重磅的新政，史稱“517”新政。

5月17日當天，央行、金融監管總局等部門接連發布了4個救市大招，包括需求端的最低首付15%、不設商貸利率下限、降低公積金貸款利率等，以及繼續去庫存的大招——地方政府回購庫存商品房。

至此，中央級別的房地產救市政策力度，到達了一個新的高點。

10天之后，核心一線城市上海，發布了房地產救市新“滬九條”，對上海買房進行了大幅度的松綁，包括非滬社保5改3、非滬單身二手房全市可買、多子女家庭可增購1套等購房資格上的調整，以及首套商貸首付比例20%、首套利率LPR-45個基點、上浮公積金貸款額度等購房成本端的調整。

5月28日，廣州、深圳同步跟進上海，加大房地產政策力度。

·廣州政策利好主要有兩條：首套房首付15%、取消房貸利率下限，以及六大限購區購房社保降至6個月。

·深圳首套房首付比例調至20%，首套房貸利率下限由原來的LPR-10BP調整為LPR-45BP，兩者都與上海持平。

至此，一個月內，北上廣深4個一線城市都出臺了房地產救市政策。雖然力度各有不同，但顯然已經在努力激活市場。

從新政后的市場表現來看，幾大核心城市市場活躍度明顯提升，但實際的成交情況，還需要時間發酵。而其他城市，大概率只有核心城市市場明顯復蘇，才會帶動整體的向好。

整體而言，房地產發展至今，事實證明房地產及其關聯產業的重要性，在中短期內根本找不到其他行業來替代。所以，當下救房地產不僅是救行業，更是救民生、救經濟。

03

政策強力救市之下，5月房地產市場數據如何？

整個5月，從中央到地方，房地產救市政策一波接一波。

政策的大力刺激之下，大家都期待著市場能夠出現一些火花。

從企業端來看，根據克而瑞數據，5月當月TOP100房企實現銷售操盤金額3224.1億元，環比增長3.4%，同比降低33.6%，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。累計業績來看，今年1-5月TOP100房企總的操盤銷售額14133.7億元，同比降幅依然高達44.3%，但降幅收窄2.5個百分點。

整體上，房地產在企業層面繼續保持低位運行。

從城市層面來看，克而瑞數據顯示5月30個重點城市整體成交1081萬平方米，環比增長4%，同比下降34%，且與一季度均值相比增長23%。而累計成交來看，前5月累計成交同比降44%，降幅收窄2個百分點。

顯然，全國市場雖然略有好轉，但依然處于低位震蕩。

具體城市來看，一線城市政策利好還未顯現，數據同環比齊跌。

四個一線城市5月成交164萬平方米，同環比分別下降34%和6%。其中北京因核心區域供應放量，成交與上月基本持平，延續供不應求走勢；上海、廣州、深圳穩中有降，月末3個城市均出臺了樓市新政，尤其是上海的“527”新政，但短期內僅帶來來訪量上升，尚未在成交端有所體現。

二三線城市來看，在“5·17新政”后截至目前已有至少13個省份、15個重點城市落實新政內容，在此影響下成交緩步復蘇，環比微增6%，但同比仍保持下降。不過，除了西安、成都、武漢、杭州等熱點城市之外，大部分城市市場則繼續回調，5月成交同環比齊跌，延續探底行情。

不過，政策已經在逐漸發力。

以上海為例，上海某門店中介表示：“5月最后一周，我們店里除了當天值班人員外，22個人基本都是全員出動，在外面帶看，新政后來訪量確實明顯增大了?！?/p>

預判6月，政策效果進一步顯現疊加房企年中沖刺節點，成交總量或將穩中有增，絕對量有望創年內新高，而且一線整體熱度絕對好于二三線，但全國市場的熱度傳導或還需要時間。

另一個值得注意的現象是，土地成交的持續萎靡，以及房企投資力度的進一步下降。

根據克而瑞數據，5月全國300城經營性土地成交3346萬平方米，環比下降16%，較上年同期下降接近五成。

而且，銷售百強房企前5月的整體拿地銷售比僅0.15，體現出極低的投資意愿。

不僅房企拿地意愿低，城市也在減少核心區域的土地出讓。如廣州，近日暫停了14宗土地的出讓，基本上都是中心區高價靚地。

一般來說，地方政府和房企的決策體系，較個人決策來說肯定更為全面及理性。所以，對于個人來說，在看到政策利好之外，地方和房地產企業的動作，或更值得留意。

04地方政府按成本價收購商品房？

5月30日，廣州市增城區新塘鎮發布《關于廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報名的公告》，提及擬采用購買市場化商品房作為該項目安置房源，并向社會征集符合條件的住宅房源（房企）。

其中，最引人注意的內容是：房源交易單價以成本法的評估方式確定，原則上為“土地成本+建安成本”。

根據公告要求，安置房源需在增城區新塘鎮范圍內，并已取得預售許可證、滿足簽約條件和項目安置需求量，戶型面積段必須能組合出72個280平方米、2個270平方米的安置指標。即：總建面≥20700㎡，戶型面積段必須能組合出≥72個280㎡（誤差≤3%），和2個270㎡（誤差≤3%）安置指標，總建面20700㎡誤差在±300㎡內。

從房源基本信息登記表來看，房源怎么分配有三種組合：

組合1：280㎡=70+90+120，50個；

組合2：280㎡=140+140，22個；

組合3：270㎡=3*90，2個。

值得注意的是，報名條件并沒有限制房企的性質，也沒有表示全部安置房源必須要位地同一個小區。這表示，符合條件的項目都能報名。報名時間截止到6月3日。

一家參與報名的廣州本地民營房企表示：“我們項目現在的售價已經低于成本價了，如果能以成本價賣給政府當然最好了。”

不過，目前在廣州市增城區人民政府網站上，已經找不到本次《公告》的原文。

或許是報名時間已經截止，也或許是成本價回購的話題影響太大，顯然地方政府已經撤回了公告。

地方政府回購商品房房源作為本輪房地產去庫存中最受矚目的大招，雖然當前對央行3000億元保障性住房再貸款額度不足的質疑聲音不絕于耳，但市場依然對此舉飽含希望。

據我們統計，截止目前還有重慶、杭州臨安等地已經發文明確回購商品房。

·重慶：批量收購，用作公共租賃住房

5月下旬，重慶國企重慶嘉寓房屋租賃有限責任公司發布《公告》稱，重慶嘉寓將面向重慶中心城區征集批量收購商品房用作公共租賃住房。

《公告》顯示，申報收購的房源需滿足以下6個條件：

①位于重慶市中心城區軌道交通站點和商業商務區、產業園區、校區、醫院院區周邊一公里內；

②整幢、整單元商品房，單套建筑面積不超過90平方米為主；

③房源權屬清晰且可交易，能滿足金融機構發放貸款的要求；

④房源在簽訂正式批量收購協議前沒有與房源直接相關的法律糾紛；

⑤房源須為現售商品房，并已取得商品房竣工聯合驗收意見書和房屋實測面積報告；

⑥房源產權單位需在簽訂正式批量收購協議前配合落實物業管理事宜。

房源價格采用收益法進行測算，由測算基礎價和市場價的加權平均值（分別為60%和40%）兩部分構成?！捌髽I在申報房源時，需給出項目擬出讓價格，我們會根據企業報價進行篩選，再與企業進行價格協商?！敝貞c嘉寓相關人士表示。

今年2月，重慶地方國企就曾收購過7個項目，合計4207套房源。據了解，這批房源預計今年下半年陸續投入運營。

·杭州市臨安區：單套70平以內，整棟收購

杭州市臨安區住房和城鄉建設局曾在5月中旬發布《公告》稱將在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。

根據公告，房源位于杭州市臨安區范圍內，同時應滿足以下基本條件：

1、房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70㎡；

2、收購房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數量滿足配比條件，即60㎡（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60㎡以上的每套按1.0個車位比例配置。

3、房源面積原則不超過10000平方米，現房或一年內具備交付條件的期房。

收購價方面，公告表示將以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價。

對于杭州臨安的回購政策，當地房企表示：“整棟樓單套面積均不超過70平方米”這一條件非?？量蹋壳霸谑垌椖窟_到收購門檻有一定難度。

整體來看，目前各地都還在對回購商品房進行實際的探索，但具體政策效果如何，會如何拉動市場，還需要時間觀察。

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